前几天回老家，吃过晚饭后和几位邻居在小区花园闲聊。刚刚换了工作的小张一脸沮丧："我爸妈十年前买的那套房，现在比当初的购入价少了近三成，六十多万就这么没了。他们让我趁年轻在城里买套小房子，说再等房价又得涨回去，但我看网上说现在房价要跌到2027年，是这样吗？"

在场的几位邻居七嘴八舌地讨论起来。有人说现在买房就是"接盘"；有人坚持认为房子永远是刚需，早买早省心；还有人则担心自己的养老金根本不够用，打算靠卖房养老，但房价一直跌该怎么办？

这场对话引起了我的深思。在经历了长达二十多年的繁荣后，中国楼市确实迎来了深度调整期。国内房地产市场目前呈现出哪些新特点？不同类型的家庭将面临哪些挑战？未来的住房市场会如何演变？带着这些问题，我们咨询了多位房地产和金融领域的从业人士，也访谈了不同年龄段的普通家庭，试图勾勒出楼市新格局下的现实图景。

时至2025年，中国楼市已经连续下跌超过四年，形成了新的市场格局。根据国家统计局最新数据，今年前9个月全国房地产开发投资同比下降13.9%，住宅投资下降12.9%。一、二线城市房价跌幅相对较小，但三四线城市房价跌幅较大，部分城市房价已回到10年前的水平。

最新市场研究显示，全国约有47%的房产持有者表示自己的房子已经跌破了买入价。从绝对数量看，受房价下跌导致实际或潜在亏本的业主数量占比在20%左右。当前房价较峰值已下跌30%，这导致全国房产总价值缩水严重。

楼市的深度调整不仅影响了房地产行业本身，也对国内近一半的家庭产生了深远影响。经过我们的深入调研，发现这些家庭普遍面临着三个难以避免的问题。

第一个难题：资产贬值带来的财富缩水

"我们2019年在郑州买了一套120平的房子，首付花了60万，贷款120万。现在类似的房子只卖130万了，简直不敢相信。"家住河南的张先生说。他的遭遇并非个例。

资产贬值是当前众多家庭面临的最直接问题。在过去的增长模式中，房价持续上涨，购房被视为最稳妥的投资方式。然而，这一预期在近年来被彻底打破。

来自某国际投行的调研报告显示，约47%的受访者表示自己的房子已跌破买入价而被套。这意味着，几乎每两个购房家庭中就有一个面临资产贬值的问题。

资产贬值不仅仅是账面数字的变化，它直接影响着家庭的财富状况和消费能力。一位房地产研究员解释说："当家庭发现自己最大的资产在贬值时，会产生'负财富效应'，导致消费意愿下降，更倾向于增加储蓄以应对不确定性。"

这一点在数据中得到了印证。过去三年，居民存款累计增加了48.8万亿元，显著高于前几年的增速。人们更愿意将钱存在银行，而非用于消费或投资。

对于那些以房养老的家庭来说，资产贬值的影响尤为严重。我们采访的一位65岁的退休教师李女士表示："原本打算卖掉大房子换小的，差价用来养老，现在房价下跌，这个计划可能要重新考虑了。"

第二个难题：高额房贷成为长期负担

"我每个月工资7000多，房贷就要还5000，这十几年来根本没法攒钱。"30岁的陈先生这样描述自己的处境。在房价上涨的年代，高额房贷尚且被视为"被迫储蓄"，如今房价下跌，高额房贷则成为真正的负担。

根据央行数据，截至2025年6月，我国居民部门杠杆率达到65.3%，其中住房贷款占比超过70%。这意味着大部分家庭负债都与房地产相关。更令人担忧的是，家庭债务收入比已攀升至128%，远高于国际警戒线。

在过去的房地产繁荣期，即使负担沉重的房贷，购房者也不担心，因为通货膨胀和工资上涨会逐渐降低实际还款压力。正如一位网友所说："以前贷款30年，实际五六年就能还清了，因为工资一直在涨，最后只有两三千的月供，对两三万的工资来说不算什么。"

但现在情况已经发生变化。一方面，收入增速放缓，工资上涨不再那么迅速；另一方面，房价不升反降，让"房贷换资产增值"的逻辑不再成立。许多家庭被困在"高房贷低资产"的尴尬处境中，每个月的还款压力持续存在，却看不到资产增值的希望。

更严重的是，一些地区已经出现了断供潮和法拍房增加的现象。尤其在三四线城市，由于经济下行和房价下跌双重压力，部分家庭已经无力继续偿还房贷。

"如果你现在有200万，每月挥霍8300元，加上利息可以花20多年。但如果是200万的房贷，每月还8300元，却要花30年才能还清，这笔账怎么算都亏。"一位财务规划师这样分析道。

第三个难题：老龄化与住房需求变化的矛盾

"三年前老父亲中风后行动不便，他住的老房子没电梯，只能搬到我家来住，但我的小区配套又不适合老人。"47岁的王先生道出了许多中年人的烦恼。

随着中国快速进入老龄化社会，住房需求正在悄然发生变化。然而，现有的住房存量却未能适应这一变化，形成了供需错配。

数据显示，我国65岁以上人口已经达到总人口的19.7%，预计到2030年将超过20%。老年人对住房的需求与年轻人有很大不同，他们更注重无障碍设施、医疗配套和社区服务，而这恰恰是当前大多数住宅小区所缺乏的。

更为严峻的是，老龄化还将从根本上改变住房需求总量。从人口视角看，2018年开始，我国购房适龄人口开始加速下滑，预计到2025年将降至约5亿人，较2015年的峰值减少近7000万人。

"随着我国从'人口红利'过渡至'人口负债'，住房市场将逐步向存量市场演变。"一位人口学专家分析道，"预计2031-2040年、2041-2050年，潜在住房需求将分别降至年均8.5亿平和4.8亿平，远低于过去十年水平。"

这意味着，即使当前的房价下跌吸引了部分刚需入场，但从长期来看，人口结构变化带来的需求萎缩是不可逆转的趋势。对于许多已购房的家庭来说，他们面临的是房子适用性下降和变现难度加大的双重挑战。

"我们村里有不少老人的子女都在城里工作，老房子空着没人住，想卖也卖不出去。"来自安徽农村的刘大爷说道，"年轻人都不愿意回来住了。"

面对这三大难题，不同年龄段的家庭应该如何应对？我们整理出一些实用建议：

对于年轻的首次购房者（25-35岁）：

保持理性，不要盲目跟风。购房决策应该基于自身需求和财务状况，而非市场炒作。按照"总房贷不超过家庭年收入的4-5倍"的原则进行预算，避免过度负债。

如果打算长期居住在一个城市，且有稳定收入，可以考虑在价格合理时入市。但要选择交通便利、配套成熟的区域，即使未来需要出售也相对容易。

对于中年家庭（35-55岁）：

这个阶段的家庭通常已有住房，且正在偿还房贷。此时应重点关注家庭资产的多元化配置，不要将所有鸡蛋放在房产这一个篮子里。

对于拥有多套房产的家庭，可以考虑适当减持，将资金分散到其他投资渠道。特别是那些位于三四线城市、升值空间有限的房产，可能是减持的首选。

对于接近退休的家庭（55-65岁）：

提前规划养老住房需求，考虑是否需要置换更适合老年生活的住所。优先考虑医疗资源丰富、老年设施完善的社区。

重新评估"以房养老"的计划。在当前市场环境下，房产未必能提供预期的养老资金。增加养老金、商业保险等其他养老资金来源的比重显得尤为重要。

对于已退休家庭（65岁以上）：

优化居住环境，改善适老化设施。如果现有住房不适合老年生活，可以考虑与子女同住或搬入养老社区。

合理利用存量房产创造收益，如出租闲置房间或考虑正规的"反向抵押"产品。

总体而言，在楼市格局已定的背景下，无论哪个年龄段的家庭，都需要调整对房产的预期，建立更加务实的住房观念。房子首先是用来住的，其投资属性应该被理性看待。

值得注意的是，虽然当前楼市面临诸多挑战，但这并不意味着房地产市场将长期低迷。多位专家认为，2025年房地产市场有望迎来止跌企稳。全国新建商品房价格同比下跌幅度预计将明显收窄至1%左右，二手房价格同比下跌幅度收窄至2%左右。

我们朋友小李是一名房产中介，他告诉我们："现在市场上的房子确实比两年前好买多了，价格也更合理，对于真正有居住需求的人来说反而是机会。"

随着城中村改造等一系列新政策的实施，房地产市场正逐步构建新的发展模式。更加注重居住品质的"第四代住宅"产品也在逐渐成为市场热点。这些变化表明，房地产市场正从过去的投资投机主导型向居住需求主导型转变。

楼市大局已定，我们既不必过度悲观，也不应幻想回到过去那种房价暴涨的时代。对于普通家庭来说，适应新常态，理性看待房产在家庭资产中的位置，做好长期规划，才是明智之举。

房子是用来住的，不是用来炒的。在这个理念下，我们有理由相信，未来的住房市场将更加健康、理性，真正回归到满足人民美好生活需要的本质上来。