房改二十载，安居梦渐远，楼市风云起

自1998年中国房改大幕拉开，普通百姓的居住条件发生了翻天覆地的变化。曾几何时，人均居住面积仅为六七平方米的窘迫，如今已被三十九平方米的宽裕所取代。与此同时，全国平均房价也从二十余年前的两千元一平方米，飙升至去年上半年高达一点一万元一平方米的峰值，涨幅惊人，达到了五点五倍之巨。而在北京、上海、深圳等一线特大城市，房价更是从当初的三千元一平方米一路攀升，如今动辄六七万元一平方米，二十余倍的涨幅让人瞠目结舌。

纵观中国房地产市场的上涨周期，房价的每一次飞跃都如同周期性的浪潮。2003年至2007年，是房价上涨的第一波浪潮；紧随其后，2009年至2011年，房价迎来了第二轮攀升；2012年至2014年，第三波上涨悄然而至；而2015年至2020年，第四轮房价飙升的浪潮更是达到了顶峰，直至疫情的到来，才暂时按下了房价上涨的暂停键。

然而，自2021年下半年至今，中国房地产市场却显现出明显的调整迹象。一方面，全国平均房价已从去年上半年的最高点一万一千元一平方米，回落至今年六月底的九千八百六十元一平方米，整体跌幅超过了百分之十。最新的数据显示，截至六月，全国七十个大中城市中，竟有四十八个城市的房价同比呈现下跌态。

另一方面，国内房企的业绩也遭遇了前所未有的滑坡。根据克而瑞的统计，今年上半年，百强房企的累计业绩规模同比降幅高达百分之五十点三，与2020年同期相比，降幅也达到了百分之二十七点八。其中，近八成的百强房企，其累计业绩规模同比降幅更是超过了百分之三十。为了尽快回笼资金，不少房企不得不选择降价促销的策略。

面对房地产市场的深度调整，全国已有七十座城市悄然松绑了楼市调控政策，期望借此刺激市场回暖。有的城市放宽了限购、限贷的门槛，有的城市则降低了首付比例和房贷利率，更有甚者，直接向购房者发放购房补贴。如此一来，许多潜在购房者不禁陷入了困惑：今年究竟是出手买房的好时机，还是应该再观望一番？

对于这一系列问题，业内人士普遍认为，未来一两年内，房价或将迎来一轮“贬值潮”。我们则认为，在当前的三大趋势之下，购房者是否应该入手，心中应已有定论。

趋势一：房价调整已成定局，难以逆转。从2000年到2020年，中国房价长期呈现上涨态势。尽管政府曾多次出台调控政策，旨在遏制投机炒房，但一旦形成上涨趋势，便难以轻易扭转。如今，房地产市场已呈现出“量价齐跌”的局面，除非房价能够回归到一个合理水平，否则这场调整难以迅速结束。

趋势二：房地产市场供过于求，房价回落势不可挡。早在2017年，西南财经大学的数据就显示，中国城镇空置商品房已达六千五百万套。时至今日，五年过去，大量新增商品房和保障房的入市，预计国内住房空置数量将逼近一亿套，这足以满足三到四亿人口的居住需求。因此，无论是新房还是二手房市场，“供大于求”的局面将愈发严峻，房价的逐步回落已是不可逆转的趋势。

趋势三：人口老龄化加速，刚需购房需求锐减。我国人口老龄化趋势日益明显，数据显示，60岁以上老年人口已达两亿六千七百万，预计到2025年将突破三亿。与此同时，年轻人口数量却在不断萎缩，90后仅有一亿七千五百万，00后更是只有一亿四千五百万。未来的年轻人，很可能通过继承父辈的房产来解决居住问题，而不再需要大规模购房。在这样的背景下，中国房价回归合理水平，将成为必然。