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具体包括以下几类：1、主要税种（1）土地增值税:这是最主要的税种之一。

它对房地产开发商转让房地产所取得的增值额征收，实行四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。

增值额越大，税率越高。

（2）企业所得税:开发商的利润需要缴纳企业所得税，税率为25%。

（3）增值税及附加:销售房地产需要缴纳增值税，税率为9%。

此外，还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，这些是增值税的附加税，税率根据所在地区有所不同，通常合计为增值税的12%左右。

（4）印花税:开发商在签订各类合同（如土地出让合同、建筑合同、销售合同等）时需要缴纳印花税，税率较低，一般为0.03%至0.05%。

（5）规费及其他费用相关行政事业性收费:这部分包括城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、房屋产权登记费等。

耕地占用税:如果项目占用了耕地，需要缴纳耕地占用税。

契税:在土地使用权转移时，开发商也需缴纳契税。

下面是北上广深房地产的单位成本估算：由于数据的敏感性和非公开性，很难找到精确的数字。

但根据业内普遍估算，我们可以对一线城市中心地段的普通住宅项目，其单位平方米的成本进行一个大致的粗略估算：土地成本：在一线城市的核心区域，土地楼面价（即每平方米土地所承载的建筑面积成本）通常高达3万元至8万元/平方米，甚至更高。

建安成本：这部分相对稳定，通常在5,000元至1万元/平方米，根据装修标准和建筑质量不同而有所差异。

其他费用及利润：这一部分通常占据总售价的10%到20%左右。

举例而言：如果一个一线城市项目最终售价为10万元/平方米，那么其成本构成可能大致如下：土地成本：约6万元/平方米(60%)建安成本约1万元/平方米(10%)其他费用及利润：约3万元/平方米(30%)这只是一个简化模型，实际情况要复杂得多。

它清晰地表明，在北上广深，高昂的土地成本是推动房价畸高的首要因素。

开发商的利润空间，很大程度上取决于其获取土地的成本高低以及对建安、销售等环节的成本控制能力。

如前所述，房地产开发的利润占总售价的10%到20%左右，若按15%计算，土地出让金和税收两项至少占房价收入的一半，也就是说卖房收入至少一半被政府拿走了。

四、中国房地产市场正常销售价位探究国内房价，特别是北上广深的房价普遍偏高，这是一个不争的事实，这是土地财政导致的结果，也是一个不争的事实，那么，中国的房价多少才是正常的呢？下面我们就这个问题进行探究。

在国内，房地产估价师在评估房屋价格时，主要依据《房地产估价规范》（GB/T50291）等标准和专业惯例，通常会采用三种经典的方法，并根据具体情况辅以其他方法。

这三种方法是市场比较法（Comparative Sales Method）、收益法（Income Approach）和成本法。

期中收益法是国际房地产市场采用最多的一种方法。

使用收益法评估房屋价值，一个重要指标就是租售比。

租售比是衡量一套房屋价格与其租金收入之间关系的一个重要数据，它计算的是房屋的总售价需要多少年的租金收入才能回本，在正常的房地产市场，租售比成了评估师利用收益法评估房产的重要指标。

它的计算方式是：用房屋售价除以一年（12个月）的总租金。

如果租售比在25以内，这意味着租金回报相对较高，房产的投资价值较好，买房可能比租房更划算。

如果租售比在25以上，则表明房价相对租金来说显得过高，租金回报率偏低。

此时，从纯粹的经济角度考虑，租房可能比买房更具优势。

“租售比25年”是国际通用的、被房地产市场分析师和投资界广泛接受的经验法则或经验临界点，它对应的是一个大致的租金回报率，在成熟的国际房地产市场，4%（1÷25年=4%）的年资金回报率被视为一个重要的平衡点和临界点。

这个4%的比例，是与银行长期贷款利率、长期国债收益率等无风险或低风险收益率相比较后得出的经验值，被国际房地产评估师、房地产投资家普遍采用。

（一）北上广深核心城区公寓楼房价（以2021年为准）北京、上海（核心城区，如北京二环内/国贸，上海陆家嘴/徐汇）：普通高品质公寓的成交均价，在最高峰时期，普遍在12万元人民币/平方米以上。

对于顶级的、地段稀缺的豪宅项目，最高成交价曾突破20万元人民币/平方米，甚至更高。

在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值12万元/平方米。

深圳（核心城区，如南山科技园/福田中心区）：深圳的市场波动性较大，在高峰时期，核心区域高品质公寓的成交均价普遍在10万元人民币/平方米左右。

高端住宅的最高成交价，也曾达到18万元人民币/平方米甚至更高。

在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值10万元/平方米。

广州（核心城区，如珠江新城/越秀）：广州的房价最高峰值略低于京沪深，但核心区域高品质公寓的成交均价也普遍在8万元人民币/平方米上下。

少数顶级豪宅的价格也曾触及15万元人民币/平方米的高位。

总结：北上广深的房价最高点出现在少数特定的时间节点和地段，顶级豪宅的成交价都曾突破15万元/平方米甚至更高。

在计算租售比时，根据稳健性原则，我们取房价的普遍值8万元/平方米。

（二）北上广深核心城区公寓住宅租金预估（以2025年9月份租金为准）对于中国的北京、上海、广州、深圳这四个超一线城市，核心城区的住宅租金水平普遍处于高位，并且受地段和房产品质影响极大。

作为首都和国际大都市，北京（如东城、西城、朝阳CBD、海淀中关村）和上海（如黄浦、徐汇、静安、浦东陆家嘴）核心地段的高品质公寓住宅租金水平最高。

一个大致的参考范围是：每平方米每月在90元到180元之间，中间值为135元，年租金中间值为1620元。

深圳（如福田中心区、南山科技园）紧随其后，其核心城区的住宅租金也保持在较高水平，大致在每平方米每月80元到140元之间，年租金中间值为1320元。

广州（如天河珠江新城、越秀老城区）的租金水平在四个城市中相对“温和”一些，一般核心区域的公寓租金大致在每平方米每月60元到100元之间，中间值为80元，年租金中间值为960元。

（三）北上广深核心城区公寓住宅租售比1、北京和上海的租售比：120,000÷1620=74年，超过正常租售比：74-25=49年房价虚高接近2倍。

（74÷25-1=1.96）。

2、深圳的租售比：100,000÷1320=75.76年超过正常租售比：75.76-25=50.76年房价虚高超过2倍。

（75.76÷25-1=2.03）。

3、广州的租售比：80,000÷960=83年超过正常租售比：83-25=58年房价虚高超过2.3倍。

（83÷25-1=2.3）。

以北京和上海主城区的房价为例，房价虚高接近2倍，按正常价格，你只需支付实际购房款的三分之一，有三分之二是你多付的。

这说明在中国，购买房子不只是用于居住，也是一种投机，这凸显了房地产的金融属性——房地产更是一种金融产品。

同时，房地产主要还是政府进行国民收入再分配的工具。

政府通过房地产（主要是土地）这个工具，将老百姓手头的钱回收，用于国民收入再分配，维持其庞大的财政支付体系。

（四）按正常租售比计算的北上广深核心城区公寓住宅的销售价格（2025年9月份）：1、北京和上海2025年9月份理论价位：1620×25=40,500元/平方米2、深圳2025年9月份理论价位：1320×25=33,000元/平方米3、广州2025年9月份理论价位：960×25=24,000元/平方米目前，北上广深的房屋销售价远远高于这个价格，说明还有巨大的下降空间。

如果按照这个价格，许多银行都将破产。

在中国，银行手中都有大量的抵押房产，银行称之为“风险资产”。

这就是中国政府为什么控制房屋最低销售价格、不敢放开价格的原因。

在一个正常的国家，对房屋销售价格的限制，也是限制最高价，哪有限制最低价的呢？五、高房价对中国经济社会的深远影响在过去二十年，房地产（包括土地出让）被视为中国经济增长的“压舱石”。

它不仅直接为中共贡献了大量的 GDP（建筑、销售、装修），还通过上游的钢铁、水泥，以及下游的家电、家居等数十个行业形成了一个庞大的产业炼。

随著楼市降温，土地出让收入大幅减少，房地产的负面作用也慢慢凸显出来了：从微观层面看，高房价和土地财政的运行机制，实质上是对家庭财富和收入的代际转移与透支。

1、家庭的高负债率：对于普通家庭而言，住房往往是他们一生中最大的投资和负债。

高房价意味着家庭的杠杆率（负债/收入）畸高。

这使得家庭在面对失业、疾病等风险时，抵御风险的能力极低。

2、透支代际收入：“六个钱包”的现象，即年轻人买房需要掏空父母甚至祖父母的储蓄，不仅严重透支了老年人的养老金，也使得年轻人需要用未来二三十年的收入去偿还贷款。

这造成了家庭生命周期内的财富分配不平衡。

3、抑制生育和创新：高昂的居住成本（房价、房租）直接构成了“大城市病”的核心。