中共政府允许开发、销售商品房的政策始于1980年。
当年，中共中央和国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》时，正式提出了实行住房商品化的政策，允许私人建造、购买和拥有自己的住宅。
在此之前，除农村生产队社员和部分城镇大集体员工，生活在城市的行政事业单位员工、国有、集体企业员工都不能拥有自己的房产，他们的住宅根据他们的行政级别（工人按照技术等级）和工龄，由单位和政府配给，通称福利分房。
行政事业单位全面停止福利分房始于1998年，当年7月，中共国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确规定从当年下半年起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，中国城镇的住房供应体系从单位无偿分配的福利模式，彻底转变为主要通过市场购买和个人租赁的商品化模式。
本文将从中共热衷于房地产开发的原因、土地财政的起源和发展、土地财政和高房价对中共财政的贡献、中国房地产市场正常销售价位探究、高房价对中国经济社会的深远影响五个方面，阐述土地财政和房地产是中共攫取民脂民膏的重要工具。
一、中共热衷于房地产开发的原因房地产行业从最初的蹒跚起步，到逐步成为中国经济的“火车头”角色，最后成为国民经济的支柱产业，只用了十几年时间，主要原因是它的土地出让收入巨大，是弥补财政预算收入不足的重要工具，其次是它的产业链条长，关联产业多，对就业和经济增长有着巨大的拉动作用。
（一）巨量的土地出让收入，是中共乐此不疲的重要原因在过去十几年中，土地出让收入的规模都非常庞大。
在房地产市场火热的年份，这笔收入甚至可以达到数万亿人民币。
如果我们将土地出让金与地方一般公共预算收入进行对比，其比例在不同年份和不同地区会有很大差异。
通常，这个比例可以达到50%，甚至在一些严重依赖土地财政的城市，这个比例会更高。
这意味着，地方政府每收到100元的预算收入，就有50元或更多的土地出让金收入。
土地出让金在地方政府总收入中占据了举足轻重的地位，在高峰时期，其规模可以超过地方税收收入，成为地方财政的“第二引擎”或“第二财政”。
（二）超长的产业链条房地产的产业链条可以大致分为三个阶段：前期开发、中期建设和后期服务。
1.前期开发与规划这个阶段主要涉及与土地和资金相关的活动。
土地获取与交易：包括政府出让土地、土地征收、拆迁安置等。
这是整个产业炼的起点，也是土地财政的直接来源。
规划设计与勘察：涵盖建筑设计、城市规划、工程勘察等，涉及建筑师、规划师、工程师等专业人员。
金融服务：包括开发贷款、信托融资、银行按揭贷款等，这是房地产项目得以启动和运行的资金血液，银行等金融机构深度参与其中。
2.中期建设与施工这是最核心、也是就业拉动作用最强的环节。
建筑施工：涉及大量的建筑工人、项目管理人员、工程师等。
从地基施工到主体结构建设，都需要庞大的劳动力。
建材与设备制造：这是一个极其庞大的产业集群。
包括钢铁、水泥、玻璃、砂石、木材等基础建材，以及电梯、中央空调、消防设备、门窗等设备制造业。
这些产业的兴衰与房地产的景气度紧密相关。
装修装饰：房屋建成后的内部装修，包括油漆、瓷砖、地板、卫浴、橱柜等，带动了大量的家装公司和建材销售。
3.后期服务与运营房屋建成并出售后，产业炼仍在继续延伸。
中介服务：房屋买卖和租赁需要房产中介机构提供服务，形成了庞大的经纪人队伍。
物业管理：居民入住后，需要物业公司提供日常管理和维护服务。
家具家电制造与零售：新房交付后，居民需要购买家具、家电等生活用品，直接拉动了这些行业的消费。
社区商业：随著住宅区的形成，周边会发展起餐饮、超市、教育、医疗等各类商业和服务业，形成完整的社区生态。
正是因为房地产拥有如此庞大且环环相扣的产业炼，使得它对政府而言具有不可替代的战略价值：1、拉动经济增长：房地产的投资额巨大，直接投资和间接拉动的产业产值可以占到GDP的很大比重，是地方政府完成经济增长目标的重要引擎。
2、创造就业机会：房地产开发、建筑施工、建材生产、装修、中介等环节，能够直接或间接提供数以千万计的就业岗位。
3、增加税收收入：除了土地出让金，房地产产业炼的每个环节都会产生大量的税收，例如建筑税、销售环节的增值税、企业所得税、营业税等，是政府稳定的税收来源。
因此，可以说，中国政府热衷于房地产，不仅是出于财政收入的考虑，更是因为它被视为一个能够全面带动投资、消费和就业的强大引擎，是实现经济增长目标的关键工具。
二、中共土地财政的起源和发展土地财政（Land Finance）指的是地方政府通过出让土地使用权来获取收入的一种模式。
这个过程可以分为以下几个关键步骤：1、征地：地方政府将农村集体土地征收为国有土地。
2、规划和整理：政府对这些土地进行规划、平整和基础设施建设，例如修路、通水、通电等，使其具备开发条件。
3、出让：政府通过公开的拍卖、招标或挂牌方式，将土地的一定年限内的使用权出售给房地产开发商。
开发商获得土地使用权后，就可以在上面建房，然后把房子卖给购房者。
而政府通过出售土地使用权获得的这笔收入，就成为地方财政的重要组成部分。
中国的“土地财政”模式并非一蹴而就，而是随著经济体制改革逐步形成的。
其萌芽可以追溯到上世纪80年代末和90年代初，并在随后的城市化进程中日益成熟和壮大。
1.改革的萌芽期：1980年代末土地所有权与使用权分离：在改革开放之前，土地是无偿、无限期使用的。
但随著市场经济的引入，这种模式无法适应经济发展的需要。
1988年，《宪法》修正案首次明确了土地使用权可以依法转让。
这为土地的市场化出让提供了法律基础。
同年，深圳率先以拍卖形式出让了第一块国有土地使用权，这标志著土地出让金制度的开端。
2.制度的确立期：1990年代1994年，中国实施了分税制改革。
这项改革将税收划分为“中央税”和“地方税”，但大部分高增长的税种（如增值税）被划归中央，导致地方政府的财政收入相对减少。
这种分配体制使得土地出让金成了地方政府的“第二财政”：在财政收入受到限制的同时，地方政府需要大量资金进行城市基础设施建设和招商引资。
这时，出售土地使用权获得的土地出让金因其金额巨大、获取便捷，迅速成为地方政府弥补财政缺口、推动城市建设的主要资金来源。
3.黄金发展期：2000年代至疫情前进入21世纪，中国进入了大规模的城市化时期。
大量人口从农村涌入城市，对住房和城市配套设施的需求急剧增加。
2003年，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位。
土地出让全面采用“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）制度，规范了土地市场，也推高了土地价格。
在城市化和房地产市场发展的双重驱动下，土地出让金收入连年暴涨，成为许多地方政府财政收入的半壁江山，甚至更多。
简而言之，中国的土地财政是在分税制改革的背景下，伴随著城市化和房地产市场化的进程而逐步形成、壮大的。
它既是经济发展的产物，也深刻影响了中国城市建设和房地产市场的走向。
三、土地财政和高房价对中共财政的贡献土地财政和房地产经济究竟给中共贡献了多少财政收入？中共通过土地出让和房地产经济究竟攫取了多少民脂民膏？现在我们就这一议题进行探讨。
我们先了解一下房地产公司开发房产的成本构成。
房地产开发的成本通常可以分为三大类：土地成本、开发建设成本和其他费用。
1.土地成本（占总成本的50%-70%）这是房地产开发中最大、最核心的成本，尤其在北上广深等一线城市，土地的稀缺性使其价格高得惊人。
土地出让金：这是开发商从政府手中获取土地使用权所支付的费用。
在一线城市，这部分成本可以占到项目总成本的50%到70%，甚至更高。
征地拆迁补偿费：如果是旧城改造或棚改项目，开发商需要支付给原住户或企业的补偿费用，这部分成本也非常可观。
2.开发建设成本（占总成本的20%-30%）这部分是直接用于房屋建造的费用，包括材料费、人工费等。
建安（建筑安装）成本：包括土建、主体结构、外墙、屋顶、门窗、水电暖通等工程费用。
市政及基础设施配套费：涉及小区内的道路、绿化、给排水、电力、通信等设施建设费用。
设备及材料费：例如电梯、中央空调、消防系统等设备采购费，以及钢筋、水泥、玻璃等建材费用。
3.其他费用（占总成本的5%-10%）这部分是项目开发过程中产生的各种杂项支出。
管理费用：开发商的员工薪酬、办公费用、差旅费等。
销售费用：包括广告宣传、营销活动、销售代理佣金等，这部分费用会直接影响项目的去化速度。
财务费用：主要是开发商在项目开发过程中，向银行贷款所支付的利息。
税费：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，是政府收入的重要来源。
税费是国家和地方拿走的，构成了国家和地方财政收入的一部分，下面我们重点谈谈：在房地产开发过程中，开发商需要向政府缴纳多种税收和规费，这些费用是项目成本的重要组成部分。
