2023年8月30日，河南省郑州市的一个住宅小区，万科集团的标识残缺不全。（AFP via Getty Images）

中国昔日地产龙头万科集团陷入深度困境。2025年三季报显示，公司前三季度净亏损280.2亿元，销售额同比暴跌44.6%。面对3,629亿元有息负债和仅656亿元现金的严峻局面，万科已完全依赖大股东深铁集团的持续借款维持生存，同时大举出售资产“断臂求生”。

万科亏损加剧有息负债高达3629亿元

万科10月30日公布的三季报显示，今年第三季度实现营业收入560.7亿元（人民币，下同），同比下降27.3%；归母净利润亏损160.7亿元，同比下降98.61%，单季度亏损额度超过上半年整体亏损。

今年前三季度营收1,613.9亿元，同比下降26.6%；归母净利润亏损280.2亿元，同比下降83%，降幅较上半年持续扩大。

亏损背后是盈利能力崩塌。房地产开发业务整体税前毛利率仅为7.8%，而税后毛利率更是低至2.0%，这意味着万科卖房几乎不赚钱。

雪上加霜的是，报告期内万科新增存货跌价准备91.93亿元，期末存货跌价准备余额已累计达227.32亿元。此外，部分资产交易和股权处置价格低于账面价值，进一步拖累业绩。

截至9月底，万科资产负债率攀升至73.5%，有息负债高达3,629.3亿元，但货币资金仅有656.8亿元。公司在报告中罕见坦承：“销售持续下滑，整体经营形势十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。”

作为万科的核心业务，房地产开发仍深陷泥潭。数据显示，今年1—9月，万科累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1,004.6亿元，同比分别暴跌41.8%和44.6%。

尽管“十一黄金周”销售表现尚可——在无新盘推出的情况下实现认购金额47.7亿元，目标完成率达137%，但单月亮点难掩全年颓势。截至9月底，万科已售未结资源达1321.6万平方米，对应合同金额约1,548.1亿元，显示大量销售收入尚未转化为现金流。

深铁“续命”：第11笔借款到账，累计输血超290亿

与三季报同日公告的，是深铁集团对万科的第11次借款支持。此次深铁将向万科提供不超过22亿元借款，专门用于偿还公开市场债券本息，借款期限不超过3年，且可在深铁同意下延展。

至此，深铁集团累计向万科提供的股东借款已达291.3亿元。这11笔借款条件优厚：10笔期限均为三年且允许展期，利率基本维持在2.34%，远低于当前市场水平。

深铁目前持有万科27.18%股份，是公司第一大股东。其持续“输血”已成为万科维持运营的生命线。值得注意的是，早期借款主要以万物云股份作担保，质押率高达70%；但进入2025年6月后，公告中不再明确披露抵押物。

市场分析人士指出，这或许意味着万科优质资产已大规模质押完毕，可供融资的核心资产日益紧张。深铁的支持虽是救命稻草，但也意味着万科债务规模持续膨胀，对大股东依赖加深。

为缓解流动性危机，万科正在加速非核心资产处置。今年前三季度，公司完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元。

债务偿还方面，截至报告披露日，万科已完成288.9亿元公开债务的偿还，2027年之前境外公开债务没有集中到期压力。前三季度，除股东借款外，公司新增融资和再融资265亿元，境内新增融资综合成本降至3.44%。

自2022年以来，中国房地产行业的净亏损局面已持续数年。

WIND数据显示，截至10月31日，已有77家A股上市房企披露2025年三季报。从业绩表现看，其中有41家房企归母净利润出现亏损，亏损总规模合计亏损872.16亿元。