2025年上半年，中国50家上市房企净利润亏损达到了902亿元。图为上海一住宅大楼

关于房地产，中共四中全会公报有一句话“推动房地产高质量发展”，并在10月28日公布的“关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议”中列为专节（41）。这在“十四五”相关文件中是没有的。可见，当局对房地产问题的重视程度有增无减。不过，面对房地产危局，“建议”并无良策，有论者甚至称当局已将房地产“战略性放弃”了；然而，地方政府仍难摆脱房地产依赖，这势必加剧与中央的博弈。

一、中国房地产的“大时代”结束，进入重构期

当局关于“十五五”规划的“建议”没有提2024年9月以来推行的“促进房地产市场止跌回稳”政策，也没提“支持购房需求”。之前，7月的“中央城市工作会议”已提出：中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。显然，当局研判，中国房地产已进入存量阶段。

这也是市场的普遍看法。例如，高盛5月发布《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》报告指，中国房市将在2035年前经历深度重构，新建商品房市场将经历“断崖式收缩”。新建商品房销售面积，2024年为97,385万平方米；预计到2035年，将二次收缩40%，降至约5.8亿平方米，较2021年高峰18.2亿平方米累计缩水68%。届时，二手房交易将超过新房交易（2035年占总交易量/价值的66%/64%，2024年为42%/45%）。

因此，当局放弃以前的房地产“高数量发展”，现在只提“高质量发展”。这也是无奈的选择。事实上，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅，较“十三五”明显下滑。大日子已过去了。

转摘自陆媒腾讯网文章

二、地方政府的“房地产依赖症”并没因楼市泡沫破灭而祛除

但是，当局“十五五”房地产政策的转换，却将严重冲击地方政府的“土地财政”。虽然，2021年9月以恒大爆雷为标志，楼市泡沫破灭，可地方政府仍旧把房地产当拐棍。

从下表可以看出，地方政府的国有土地使用权出让相关支出居高不下，地卖不动了，却仍在花费巨额资金大量收储土地，导致出让收入从大于相关支出，到收不抵支，出现巨额赤字。2021年，收入和支出都达峰值，收支相抵，盈余9,511亿元；2022和2023年也分别盈余3,118亿元和2,589亿元，但2024年起就逆转了，2025年前3季度居然高达9,081亿元。

“十四五”国有土地使用权出让收入及其相关支出（亿人民币）

数据来源：中共财政部

然而，国有土地使用权出让收入相关支出，用到哪去了？从来没有公开过，就是一本糊涂账，这里面的水相当浑。中央也无力管理。虽然2021年国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，但征收范围、使用、管理等均不变。此后，中央也没推出规范国有土地使用权出让收入及相关支出管理的政策，成了一个僵局，丢在那不管。

三、“房地产发展新模式”冲击地方

“建议”提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，在当前形势下，地方政府是难配合的。

“房地产发展新模式”的核心，就是调节新建商品住宅的入市规模，规避房地产市场产能过剩风险，怎么操作呢？中共住建部副部长董建国说，“我们根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，也就是以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。”

话好说，难落实，因为这牵涉到各级地方政府的切身利益。举例而言，人口流出地区，愿意把相应的土地指标送给人口流入地区？建立“人、房、地、钱”要素联动机制，就必须根本性重塑中央和地方关系。而中央地方关系的调整，历来是难中之难，过去习*近*平强势、“定于一尊”，都难推动；现在习权势动摇，岂不更难？

四、优化保障性住房供给，钱从何来？

1998年中共房改，骗老百姓：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。但几十年下来，保障性住房（包括廉租房和经济适用房）占比极低，而商品房占比高达80%～90%，远超欧美。而且房价飙升，住房成了老百姓头上的“三座大山”之一。

根据中金公司测算，“十一五”至“十四五”四个五年规划时期，中国保障性安居工程投资规模（含棚户区改造）分别约1.8万亿元、6.3万亿元、8.7万亿元和6.5万亿元，占同期房地产开发投资的比重分别为11.1%、15.7%、14.4%和8.5%。可以看到，保障性安居工程投资占比极低，尤其“十四五”期间明显下降，造成保障房供应严重不足。

不过，面对楼市泡沫破灭，为稳投资乃至稳经济，当局又盯上了保障房。毕竟上一轮房地产市场走出低谷，部分要归功于棚改货币化等政策因素。2023年8月中共国务院常务会议审议通过“关于规划建设保障性住宅的指导意见”，提出在大城市（共35个，几乎覆盖了大陆一、二线主要城市）加大保障性住房建设和供给，提高其总供给比例，市场占比目标约为60%，将主导住房市场，而商品住房市场占比目标将调整为40%左右。

在“十五五规划”的“建议”中，当局又一次高歌：“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”

但问题是，如果大建保障房，钱从何来？地方政府负债累累，而中央政府把本级财政收入全都转移支付给地方了，自己靠国债过日子，总而言之财政是没钱的。另一方面，保障房要封闭运行，开发商投资意愿低，社会资金也难进来。

当然，中央可以政治任务强压地方建设保障房，地方自然就要讨价还价、伸手要钱，中央不给就“摆烂”，双方博弈不停息。

总之，“十五五规划”要“推动房地产高质量发展”，高质量发展不一定能实现，但中央和地方的矛盾势必激化。