上周五收盘后，央行公布了最新的8月金融数据。总体看，大致符合预期。

M1增速：预期5.87%，实际6%；

M2增速：预期8.68%，实际8.8%；

社融：预期24873.33亿，实际25693亿。

上述预期值取自万得一致预期，来自国内多家主要券商预测值的算术平均值。

尽管如此，但本月的居民贷款数据却急剧恶化，这个对房地产有较大影响。

居民新增债务一直是我们判断房价是否加速下行的一个关键指标，所以本文分析下最新的8月数据。

依照惯例，我们先上房价和居民债务的关系图。

如上图，是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。居民债务周期就是房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（点击：）。

其底层逻辑，我们过去解释过，考虑到新读者，我们再解释一下。

就是成交量并非房价涨跌的前瞻指标，而只有居民债务才是。

因为任何一个成交，一定有一个买方，一个卖方。如果说买方是看多所以买入，那是不是说卖方都是看空呢？或者说，既然买方和卖方数量对等，是否可以说，有多少买入的看多方，就有多少卖出的看空方呢？

当然不是！

这背后的秘密，就隐藏在我们上面说的居民新增贷款数据里。

比如，A把房子卖给B，作价100万。虽然B是看多所以买入，但A却不一定看空，A可能是为了置换，所以卖出获得100万后，再买入200万的房子，并增加100万的负债。

从这里我们可以看到，买卖双方都是看多。

同理，在市场不好时，买入者也并不一定是因为看多才买入，也可能因为向下置换（比如徐峥电影逆行人生的桥段）。

也就是说，尽管市场上买方和卖方的数量必然相等，但也会出现大多数人看多或者大多数人看空的情况。

那么问题来了，怎么判断大多数人看多还是看空？

答案是居民新增债务，因为只有在大家看多时，才会尽可能通过杠杆和债务去持有房产，这样在房价上涨时，才会赚更多钱。这种情况在数据上的体现，就是居民新增贷款大涨。

反之，当大家看空，就会卖出多余房产减少债务，或是失业者的向下置换减少债务。

这种情况下，买方买房虽然新增了贷款，但卖方卖房却归还了贷款，我们把这种情况，称之为债务的转嫁，也就是居民总债务并未增加。体现在数据上，就是居民新增贷款不断创下新低。

好了，那么上周五央行发布的数据到底是什么样的，我们来看一下。

从上图可以看到，今年8月，无论是单月新增贷款，还是截止到8月的累计新增贷款，都比创下10年新低的2024年还要低。

事实上，去年8月，已经下降了50%，今年8月，在去年的基础上又下降了80%以上。在过去10年里，和除去2024年的任何一年比，今年8月的新增贷款都不到任何一年的10%。

数据触目惊心且急剧恶化。

这个和大家的实际感受也是一致的，现在，即使在超一线的北京上海，大家卖房如果不在之前的最低成交价上继续让价，几乎是卖不动的。

楼市的止跌回稳之路，依然漫漫，依然需要更多努力。

也建议买家管住手，当前阶段继续等待市场的下跌企稳。

后记：

近几个月，居民新增贷款急速下行，我认为有炒房客抛盘还债的因素。原本在去年9月止跌回稳提出时，不少高债务的炒房客想着等楼市拉起来再卖，但不幸是4月开始楼市重回下行。

由于房价下行的每一天，炒房客都在失血，所以很多人只能被迫卖房去还债。有很多实在舍不得卖的，甚至会因为现金流断裂而沦为破产和法拍的境地。

比如上周五上海豪宅凯德茂名，法拍只拍出15万单价，高峰期价格30万，已腰斩。去年凯德茂名新开楼栋17万，触发积分，成为满分盘，正是因为二手单价在25万以上有大幅倒挂，才让一手成为满分盘。但从上周法拍看，去年的满分豪宅盘，已从倒挂变正挂，面临破发的境地。

所以，建议大家持续关注数据，不要贸贸然进入楼市。从2023至今的所有买家，全被套了。

当然，从长远看，我依然看好中国经济。等到这一轮资不抵债的炒房客逐步清盘释放卖盘后，楼市会从当下的快速下行，逐步过度到缓慢下行，最后迎来磨底实现止跌回稳，这个过程可能会非常长，但我相信最终是可以走出新周期的。

最后，本文是依据全国居民债务数据做出的分析，然后北上深等各个主要城市的居民债务数据，我后续会更新到星球里，星球同学可以查看对照下自己城市的缩表进程。

我们之后会持续跟踪数据，等到居民缩表接近尾声，债务清盘接近尾声，楼市会开始进入缓慢下行和磨底阶段，当数据开始出现曙光迹象，就到了我们可以考虑买房的时刻。