图为示意图。(Wang Zhao/AFP)

继广州去年全面解除限购，近期，北京、上海和深圳三大一线城市接连放松限购，尤其是深圳，已经对外地购房者打开了大门。但是北京楼市新政“满月”，市场未出现爆发式交易增加。大陆官媒指出，曾经被视为最硬通货的四大一线城市的很多区域房价已跌回到2016年，且加速下跌趋势明显。

9月5日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。现在的深圳楼市只有福田区、南山区和宝安区新安街道还保留有一定的限购政策，其余地方已经对外地放开。

这次深圳楼市新政重点从3个方面进行调整：放宽限购、松绑企业购房、优化信贷。每一项调整都远超市场此前对“微调”的预期，力度直超北京、上海近期的楼市新政。因为深圳楼市下跌幅度更显着。以二手住房市场为例，深圳二手房价的下跌趋势自2021年5月便已开启，截至目前已持续4年多；且单看7月数据，深圳二手房价下跌0.9%，跌幅在全国主要城市中位列前十，调整压力可见一斑。

8月以来，京沪的房地产限购政策陆续放松。先是北京8月8日宣布，符合条件的家庭五环外购房不限套数。接着是上海，只要在当地缴满一年社保，不论是家庭还是个人，外环外购房不限数量。

深圳博主“别远”9月7日表示，他在深圳租房住。最近一名中介带人来看他住的房子。中介跟他透露，虽然有人看了房子，但是还悬而未决。中介说，“别看有人来看房子，但是能成交、能敲定的情况很少是。这不是放开限购就能解决的问题。”

博主表示，他向中介了解打算买房子的哪类人，中介回答说，要么是年轻人，孩子需要上学的，要么就是老年人，需要养老的。

北京“8·8”楼市新政满月，效果如何？《华夏时报》报导，房山住房整体市场提振较为有限。58安居客数据显示，北京新政落地后，房山的新房找房热度指数快速由7月63上升至当前的66，但新房的观望指数还是呈现微升的状态。业内人士张波表示，“新政后房山市场热度虽有增长，但房山整体处于北京非核心区域，购房者依然偏于谨慎。这波政策红利对房山区域的带动力度还偏弱。”

张波指出，预计随着热度的持续缓升，北京核心板块的成交量有望小幅提升，但非核心区域的市场依然很难快速整体复苏，市场还将处于探底过程中。

来自北京市住房和城乡建设委员会网签数据显示，8月北京新房住宅网签3135套，环比上涨8.82%；二手房住宅网签13331套，环比上涨4.28%。克而瑞统计数据显示，8月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不含共有产权房）成交2733套，环比上涨6.2%。

《中国地产报》报导，走访中发现，北京楼市新政对市场活跃度有一定提振作用，部分楼盘的咨询量、带看量、到访量、成交量均有明显提升。不过，总体来看，北京楼市在新政下并未出现爆发式的交易增加，整体表现相对平稳。

财经博主“蛋小黄”表示，上述官方媒体如此报导让他感觉惊讶。因为官媒对政府的相关政策，通常会放大利好，比如说某个楼盘的成交量增长一倍——就是用局部情况替代全部。但是现在官媒拿着放大镜去看局部情况，都看不出来好的表现了。这从侧面反映出，北京这次解除限购的效果有多鸡肋啊。

他还说，以前新政出来之后，楼市可能会维持半年时间的活跃度。但现在新政出来一个月就感觉没效果了。虽然相关数据有所增长，但是都是个位数的增长，整体增幅很有限。

《三联生活周刊》9月9日报导，最近一线城市之所以集体松绑限购，最直接的原因还是因为房价继续下跌，看不到止跌回稳的迹象。

经过过去几年持续下跌，四大一线城市的很多区域，房价已经跌回到了2016年甚至更早，而且还丝毫没有止跌的迹象。以最新公布的房价数据来看，一线楼市甚至还在加速下跌。

7月份房价数据显示，从同比来看，一线城市新房价格同比下降1.1%，二手房价格同比下降3.4%。从环比来看，一线城市新房价格环比下降0.2%，二手房价环比下降1.0%。

可见一线城市楼市加速下跌的趋势非常明显，在这样的背景下，一线楼市维持限购已经没有任何意义，在各种救市招式出尽之后，解除限购是唯一的选择。那么，一线楼市解除限购就可以实现房价止跌回稳，甚至重新大幅上涨吗？

但是从已经完全解除限购的广州来看，去年9月份，广州彻底解除限购，到现在刚好一年时间。在解除限购一年之后，广州房价丝毫没有止跌，最新公布的房价数据显示，7月份广州新房和去年同期相比下降4.6%，二手房同比下降6%。

北京、上海和深圳的限购松绑政策都是对非核心区域松绑，对最核心的区域还保留一定程度的限购。如果效果不明显，下一步很有可能就要放松核心区域。但即便如此，更大可能也只是产生一轮短期效应。当前房地产大背景下，即使是一线楼市，需求也已经大幅萎缩，即使完全解除限购，也只能在短期之内释放出有限的增量需求，很难逆转楼市的根本走势，房价再度大幅反弹的时代已经不会重来。

一直以来，一线城市的房产被视为最值钱的硬通货，为什么现在一线房产也没人买了呢？

《三联生活周刊》报导认为，除了供需层面的因素发生了逆转，一线城市房产也被人抛弃，很重要的原因在于，人们对房产投资价值的认识产生了根本性的改变。

过去很多年，房产是国人最重要的资产配置方式，20年来很多人炒房获得了丰厚的回报。尤其是一线城市的房产，被贴上了只涨不跌的标签，被视为最值钱和最保值的资产。但是现在，这一逻辑已经彻底颠覆。随着这几年房价大跌，很多普通人在遭遇现实毒打之后，终于认清了房产保值的本质。

瑞银证券今年的一份报告显示，有47%的买房人已经遭遇了账面亏损，也就房价现价低于买入价。即使是一线城市，从高点下跌超过30%的已经比比皆是。

当投资属性大幅减弱之后，一线房产的价值就需要重新估值，回归到纯粹的居住属性。虽然一线房产的价格已经从高点下跌了三成，但从绝对价格来看依然很贵，还是远远超出了普通民众的负担水平。从房价收入比来看，一线楼市依然高居全球前列。所以，即使放开限购，能够带来的需求也将非常有限。

对于一线楼市而言，完全解除限购是最后一招，如果这招打出来之后房价依然无法止跌，甚至还有可能带来更大的恐慌效应，加速房价进一步下跌。