对于楼市，相信很多人之前都在等待上个月底政治局会议的定调，但是，这次和往常不一样的是，整个声明中，都没有提到房地产，这是这么多年来的第一次。
如果没有政策提振，那么接下来的房地产市场，就完全要靠市场自发来决定其涨跌趋势。但是，从我们当下所掌握的最新数据来看，数据是触目惊心的，楼市的未来趋势很不乐观。
我们来详细说明。
一）一个巨大的谎言和韭菜盘
说到数据，我们有一个流传非常广，影响力非常大的谎言。
那就是，M2的不断上涨，将推动房价不断上涨。这条谎言我在过去的多篇文章中驳斥过。
我们的反例是，全球任何一个国家，M2都是永远涨的，但房价却有涨跌周期。下图我们用过多次，这里再用一次。
可以看到，在日本和意大利的房价下跌周期，M2都是持续上涨的。事实上，任何国家的房价下跌周期，M2都是上行的。无论是1997~2003房价下跌的香港，还是2006~2012房价下跌的美国。
但凡任意找一个国际上房价下跌期间的M2数据，这个谎言就会不攻自破。由于M2在任何国家都是永远涨，所以，说“M2上涨导致房价上涨”，就和“太阳从东方升起会导致房价上涨”一样可笑。可是，不做调查就背债数百万做出买房决策的人大有人在，很多炒房客也信这个谎言，结果自然是这几年全部套牢破产。
不得不说，这个世界，就是一个巨大的韭菜盘。
那么问题来了，到底用什么指标才能前瞻性的预测房价走势呢？
这个前瞻性的指标当然存在，除了居民债务，居民收入数据之外，还有一个能深刻揭示房价走势的指标。但要理解这个指标，我们需要先揭示M2和资产价格背离的底层逻辑。
二）M2和房价背离的底层逻辑
我们在2022年房价的最顶点，专门写文章揭示过M2和资产价格走势背离的底层逻辑（详情请点击：），并在2023年初建议大家卖房。
由于很多新读者没有看过，我们在这里再简单叙述下，逻辑的依据，是费雪方程式：
货币数量*货币流通速度=产品价格*产品产量
也就是说，要产品价格上涨，在产品总量不变的情况下，要么提升M2，要么提升货币流速。
我们可以得出进一步的推论，当货币流速下行速度超过M2增速，物价和资产价格将表现为下跌，也就是通缩。
如果大家对方程式不好理解，我可以举个通俗的例子。
比如某城市的苹果总量是1万个，市民持有的货币总量是100万，愿意以1元的价格买入苹果的市民和资金量刚好有1万元，那么苹果就是1元1个。
但是，如果部分市民对收入预期悲观，不愿意以1元的价格买入，那么苹果在1元的价格上就卖不完，就必须降价，来寻求悲观市民的更低价的买入。苹果价格就跌了。
回到M2的逻辑，M2，指的是政府部门，企业，居民这三方持有的货币量总额。而房价只取决于居民持有的货币，以及居民的支付意愿。M2并不能衡量这两点。
那么，有没有能衡量居民的悲观乐观预期，能衡量居民支付意愿的指标呢？
答案是：有的
这个，也就是我们接下来，要介绍的可以前瞻性预测房价的指标。
三）居民的悲观预期
从2022年之后，居民的悲观预期开始持续上升，这个不是瞎猜，而是事实，我们是有着严密的数据依据的。
我们先来说一下这个逻辑。
假设一个家庭的年收入为100万，那么，是这个家庭保持50万存款反映出他们更悲观，还是这个家庭保持200万存款反映他们更悲观？
答案，是后者。
也就是说，当我预期未来收入能逐年上涨，预期乐观时，我就更倾向于花钱来取悦自己，而不是拼命节约来存钱。
反过来，当我预期悲观，不知道100万年收入还能维持几年，也不知道什么时候会被裁员，我就会减少消费，并把更多收入变为存款，以应付未来未知的风险。
于是，我们找到了衡量家庭悲观预期的指数：
家庭悲观预期指数=家庭存款/家庭收入
这个比值的数值越高，反映出家庭越悲观。
虽然每个家庭，风险偏好都不同，但如果把全社会所有家庭放在一起做统计，所有家庭的风险偏好互相对冲，我们就能规避掉这个问题，并找到全社会所有人总体的乐观和悲观预期。
所以，我们用名义GDP来代表所有家庭的收入（逻辑是：在一定周期内，居民收入占比名义GDP的比例，大体恒定），用全体居民存款，来代表所有家庭的总存款。因此，有以下公式：
居民悲观预期指数=居民总存款/名义GDP
我们根据该公式，拉出近20年的数据看一下。
在2019年之前的15年，该数字大体稳定，集中在70%~80%之间。从2020年疫情开始，数值突然开始陡增，说明悲观预期大幅上升。
具体来看，2020年，疫情开始，数据突增。
2021，清零成功，经济繁荣，居民乐观，数值开始下降，2021年是比较好赚钱的，这个和大家的体感也一致。
从2022年开始，居民存款增速持续高于名义GDP增速，说明居民越来越悲观，类比到家庭，就是家庭存款增速高于收入增速，大家更愿意把钱存下来而不是花出去，这个和大家的体感也是一致的。
居民悲观预期指数，这个指标由我自创，原始数据如下图：
由于名义GDP并非居民收入，只是因为我们假设在一定周期内，居民收入占比名义GDP比例大体恒定，所以上述的比例数值的绝对数值意义不大，关键意义在于这个比例数值的趋势。
四）房价的三位一体前瞻指标
论述到这里，我们终于可以论述预测房价的前瞻指标了。
我们的指标，总共有三个。
1居民悲观指数，衡量居民的买房支付意愿
指标=居民总存款/名义GDP
该指标更新频率：每季度一次
计算方法：名义GDP我们借用股市里PETTM中，TTM（Trailing Twelve Months）的概念，计算最近的四个季度的GDP总和。而居民总存款采用每个季度末的最新存款总额。
那么，最新2025二季度的数据为：
1.18高于去年末的1.12，说明相比去年底，今年上半年的居民悲观情绪依然在上升。
2沪深300营收增速
沪深300是A股最大的300家上市公司，其营收增速衡量的是居民的收入增速，如果营收增速为负，说明企业收入在下降，那么在其中的打工人，收入就不可能增长。
该指标更新频率：每季度一次
最新二季度的沪深300营收增速依然为负数，说明居民收入也在下滑（具体可参考）。
3居民边际新增贷款
居民支付的房款来自两部分，一部分是收入产生的存款，另一部分则是贷款产生的货币。
房价周期等同于居民债务周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们也据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（2023年的发文请点击：）。
该指标更新频率：每月一次
最新6月的数据，居民新增贷款依然处于十年来最低水平，尚未出现反弹。
所以，最后总结：
由于居民悲观情绪持续到6月底依然在上升，未见拐点；代表居民收入的沪深300营收依然在负增长，且居民新增贷款依然处于十年最低水平未见反弹迹象。所以下半年房价大概率不会乐观。
对于买家，建议至少等到居民悲观情绪拐点出现，居民收入反弹后再入场，否则每一套房源的成交价，都会被未来的买家当成最高基准价用于和房东谈判，这也就意味着，任何买家买入即被套。
而对于卖家，该怎么做就不用我多说了。
