2011年开年以来，中共当局加强了楼市调控，限购令据称将扩展到几十个城市。图为：上海建筑物一景。(Philippe Lopez/AFP/Getty Images)

一线城市的商务楼宇空置率已逼近或超过20%的警戒线，上海近日率先出台了全国首个商务楼宇更新专项规定。分析人士认为：中国经济下行，星级酒店都摆地摊，实际撑不了多久；所谓“商改住”是为了帮助商家清库存，但经济衰败是大趋势，中共已无力恢复。

上海市政府于7月29日发布了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称《意见》），这是中共地方政府自2017年以来首次对“商改住”禁令做出调整。《意见》鼓励商务楼宇结合自身情况拓展功能，如将房间用于租赁住房、教育培训、养老托育、文化体育等。

虽然《意见》允许租赁，仍不允许商务楼宇作为住宅进行买卖，但此政策导向明显，中共官媒新华财经称，这意味着暂停八年之久的“商改住”在上海迎来了“破冰时刻”。所谓“商改住”是“商业改住宅”的简称，指的是将原本规划为商业用途的物业（写字楼、公寓、商铺等），改造或转用途为住宅使用的现象。

星级酒店“摆摊外卖”分析：撑不了多久

中国的五星级酒店从6月开始，出现一批将“摆摊外卖”并入日常经营模式的五星级酒店。如郑州的五星级酒店永和铂爵国际酒店（Noble International Hotel），外卖价格很接地气，花卷标价2元一个，和地摊无异，匹配了永和铂爵酒店打出的口号“星级手艺，街头价格”，网民们则直呼“地摊价格”。

独立撰稿人诸葛明阳于8月23日告诉大.纪.元;说：“商务楼宇出租也好，五星级酒店摆地摊也好，都是中国经济下行的表现，企业为了生存不得不放下身段。”“中国人口断崖式的减少，消费水平的大幅下降都是不可逆的了。”

“不久前有朋友问过我：如此这般，他们不就赔了吗？能坚持多久呢？我当时对朋友说，这涉及两个问题。其一，出租或摆地摊是赔本做生意，撑不了多久；其二，他们以前是暴利，现在再降低利润也只是缩减以前的利润库存，一时半会儿伤不了筋骨。但从宏观上看中国的经济走向，都不会有好结果，因为中共政府已无力恢复中国经济。”

业界认为：直接推动上海商务楼宇政策转向的原因是空置率已超过20%警戒线。

一线城市商用房空置率上海深圳破红线

莱坊研究院（Knight Frank Research）的报告显示，上海甲级写字楼空置率在2025年第二季度升高至23.2%，环比上涨显着；2025年第一季度的空置率为22.2%，比2024年年底上升了0.6个百分点。莱坊研究院是英国知名房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）旗下的专业研究与咨询机构，专注于地产市场的数据分析、趋势研究与策略咨询。

戴德梁行（Cushman& Wakefield）的报告中，上海甲级写字楼空置率略高，2025年第二季度的空置率为23.6%，第一季度为23%。戴德梁行是一家全球性的房地产服务与咨询公司。

第一太平戴维斯（Savills plc）公布的数据显示，上海甲级写字楼的整体平均空置率到了23.7%，环比上涨了0.5个百分点。和戴德梁行类似，第一太平戴维斯也是全球领先的房地产服务公司。

行业内普遍把20%空置率作为风险控制红线，超过20%，意味着表明供过于求，投资回报和金融风险增加，市场易陷入“高空置率-租金下跌-资产贬值”的恶性循环。理想的空置率是5%～10%，表明供需平衡，租赁市场活跃、健康。空置率超过10%后，则表明市场开始承压，但还能消化。

熟悉中国金融和政治体系的日本时政评论员黄凯8月24日告诉大.纪.元;说：“实际空置率可能会比统计报告出来的更高。”

分析：拓宽商业楼用途是为清大量库存

黄凯认为，目前中国拓宽商业楼的用途是为了帮助不动产商清库存。他说：“如果说逻辑的话，就是帮助不动产商清库存，如果现在还保持着那些限制，那么中国不动产企业的资金问题就会更为严重。”

中国智研智库的报告显示，深圳甲级写字楼的空置率在2025年可能突破45%，主要原因是新增供应急增，市场竞争非常激烈。未来五年内，深圳新增供应量预计高达800万平方米，几乎接近现有的存量规模。莱坊研究院2024年第四季度的报告（以下称《报告》）显示，深圳在该季度的甲级写字楼存量首次迈过1,000万平方米大关，当时深圳的甲级写字楼市场平均空置率为24.5%。

深圳写字楼空置率上升的同时，整体平均租金在继续下跌。《报告》称：回顾全年，深圳市甲级写字楼的租金尚未止跌，已连续下滑10个季度，且全年累计跌幅同比扩大，整体市场仍在调整中向下寻找支撑位。

北京、上海、广州和深圳都是中国的一线城市。一线城市可理解为中国经济和社会结构的核心节点，不仅国民生产总值高，也是金融中心和外资聚集地。一线城市也常作为政策试点。

2025年第二季度，北京甲级写字楼空置率总体在16%～19%的区间波动，租金仍在下跌。

广州房天下网站的报导称，广州甲级写字楼在2025年第二季度的空置率约为15.0%，并强调租金已经连续16个季度下跌。戴德梁行的半年报告则显示，广州2025年上半年整体写字楼（不区分等级）空置率已达19.8%，反映出商业写字楼市场整体承压。

中共曾禁“商改住”销售量应声下跌

“商改住”禁令始于2017年。2016年，多个城市开始出现住房限购的政策。住房限购政策出台后，不少刚需消费者和投资客转向商业用房——因其不限购、单价低、地段优越，吸引大量个人资金涌入，导致商务用房的价格快速上涨。

2017年年初，中央和地方政府出台了一系列更严格的住房限购令，该波限购被中国媒体称为“史上最严”限购潮；同年，各地出台“商改住”禁令。

如珠海（2017年1月）和天津（2017年2月）仅从设计规范上限制酒店式公寓的审批；而北京在2017年3月出台的调控政策，明确禁止商业用房改为居住用途，同时要求新建商办项目的最小分割单元不得低于500平方米，且只能卖给企事业单位和社会组织。上海、广州、深圳、成都等一线和新一线城市随后相继出台了最严的“商改住”禁令。

系列“商改住”禁令出台后，销售量应声下跌，并且销售增长率始终为负。2018年时，商业用房的销售额约为1.3万亿元，2024年时，销售额已跌至3208亿元，即减少了约75%。◇