Ryan Chavez与王镝16日为华社举办地下室合法化说明会。背景地图上绿色区域为市府选定的15个试点社区，其中南布碌仑有两个社区委员会入列。（蔡溶／大.纪.元;）

纽约市正推动地下室合法化政策，让小房东有机会将闲置空间转化为合法出租单位，不仅能增加收入，也能改善住房供应。但你知道合法化的条件、成本与潜在风险吗？

四十多名华人小房东参加说明会，对地下室合法化计划兴趣浓厚。（蔡溶／大.纪.元;）

8月16日，柏山地区发展公司（Cypress Hills Local Development Cooperation）小房屋计划总监查维兹（Ryan Chavez），在布碌仑八大道举办说明会，向四十多位华人小房东介绍这项政策松绑背后的故事、阻碍进展的“三座大山”，以及最新的政策法规更新。

查维兹指出，纽约市目前估计有5万个非法地下室公寓，主要分布于布碌仑东部（如Flatbush、东纽约）及王后区（如杰克逊高地、牙买加）等地。这些单位虽然违法，却长期扮演“缓冲角色”：为低收入租户提供住所，避免沦为游民，同时也帮助小房东支付沉重的房贷。

纽约市目前估计有5万个非法地下室公寓，主要分布于图中的红色区域。（蔡溶／大.纪.元;）

几十年来，这种“公开的秘密”一直被市府忽视，直到2019年才在东纽约率先启动地下室合法化试点计划。该计划原订将40户地下室合法化。

然而，实际推行中困难重重，由于土地法规（Zoning）：三分之一的案例因无法满足新增停车位及密度要求而被淘汰；又由于纽约市的建筑和消防各种法规（Codes）：约九成地下室因楼层高度不足而不合格；再由于纽约州法律（State Law）：两家庭住宅若加一个单元就升格为“三家庭”，须全面符合多户住宅规范，成本极高。

试点计划最终仅有一户成功，显示若不在市、州两级同步改革，地下室合法化基本无解。

纽约地下室合法化的“三座大山”

2021年飓风Ida带来创纪录暴雨，造成布碌仑和王后区11名地下室居民死亡，迫使政策讨论提速。此后，纽约市提出“住房机会同意之城”（City of Yes for Housing Opportunity）改革方案，并于2024年生效，取消部分停车位与密度要求。

市议会随后又通过附属住宅单元法（ADU Law），首次为地下室（Basement）与地库（Cellar）公寓制定了明确的合法化标准，包括天花板高度、窗户面积、紧急出口与通风规定。

地下室：至少一半高度高于地面，这种可申请合法化。地库：完全位于地面以下，或超过一半在地面以下，没有窗户或窗户很小，历史上一直完全违法。新法首次提供解套可能。

第三座大山则是州法《多户住宅法》。过去，州法律规定“两家庭住宅”新增地下室出租单位，将自动升级为“三家庭”，必须全面遵守严苛的多户住宅规范，几乎不可能达标。

目前州议会已部分松绑，允许纽约市15个社区委员会（Community Board）所属地区进行试点，包括布碌仑（CB4、CB10、CB11、CB17）、曼哈顿（CB2、CB3、CB9、CB10、CB11、CB12）、布朗士（CB9、CB10、CB11、CB12）与王后区的CB2（长岛市、阳边、木边）。法拉盛、东艾姆赫斯特与可乐娜等洪水高风险区未被纳入。

绿色区域为市府选定的15个试点社区，其中南布碌仑有两个社区委员会CB10（湾脊区）和CB11（戴克高地）入列。（蔡溶／大.纪.元;）

布碌仑的CB10和CB11，包括华人众多的湾脊、戴克高地和班森贺，但日落公园和羊头湾不包括在内。如欲查看各社区委员会的边界地图，可登录：https://boundaries.beta.nyc/?map=cd

洪水区与安全法规限制

在试点区之外，一户家庭仍可尝试改建为双户，因为没有触碰到纽约州多户住宅法“三户以上”的限制。但双户改三户则违反州法。同时，这些“试点区外尝试”无市府财务支援，房东需自行承担风险与费用。

若房屋位于洪水风险区，基本上很难合法化地下室，市府正制定新洪水地图与安全规范。

“纽约市地下室合法化试点”法案已于6月16日生效，但市府尚未公布完整细则与申请平台。已知要求包括：双出口、天花板净高至少七呎、无障碍规范（ADA）等。一户改两户通常不涉及ADA，若改建为三户，将触发ADA要求。

成本与资源：房东需自行评估

在成本与投资回报方面，现场讨论估算合法化花费从2万到20万美元不等，视建筑条件而定，未来可能伴随地税与保险费增加。即使市府提供贷款，也可能附带租金管制条件，对多数小房东缺乏吸引力。部分人认为，与其依赖政府贷款，不如透过银行，例如使用房屋净值贷款（Home Equity Loan），但银行对地下室用途审查严格。

现场的华人小房东普遍认为，若成本合理，会考虑改建。主办单位华埠土地信托会协调员王镝提醒，虽然细则尚未完全出台，但房东可提前评估自家是否具备条件，并将改建纳入装修计划。记住“安全第一”是合法化的底线。

市议员庄文怡也表示，合法化不仅能改善住房供应，更重要的是提高房东与房客的安全与保障。地下室租客若未合法化，驱逐困难；合法化则可提供房东法律保障。

市议会负责推动法规变更，楼宇局负责执行。房主需主动追踪政策更新，并与市议员联系以获取资源。另外，市楼宇局将于今天（18日）上午11时举行线上公听会，讨论一户与二户住宅的附属住宅单元（ADU）相关规则。居民可上网登记并发表意见，链接https://tinyurl.com/y8zeen7u