华南城控股有限公司周一（8月11日）被香港高院下令清盘。这是继恒大以来中国最大的房企清盘案（以资产规模计算）。值得关注的是，3年前深圳国资委直属的深圳特区建发集团入主华南城，成为单一最大股东，但仍未能挽救华南城破产的命运。中国房地产危机还看不到尽头。

负债约609亿港元 华南城被勒令清算

8月11日，港交所公告称，华南城控股有限公司的股份已于今天上午10时55分起暂停买卖。停牌前，股价报0.107港元每股，跌1.83%，市值12.24亿港元。

同日，华南城控股有限公司宣布非执行董事冯星航辞任，该变动自2025年8月10日起生效。

此前，香港高等法院5月19日下令将华南城的清盘呈请聆讯押后至2025年8月11日。该清盘呈请由债权人花旗国际提出，原因是华南城未能偿还2024年4月到期的约3.06亿美元欠款。此前华南城经过数月谈判，但其重组方案仍未能获得债权人足够支持。

据华南城披露的经营业绩，2024年公司录得了上市以来的首次大额亏损，归属母公司净利润亏损近90亿港元，期内有157.42亿港元的借款已违约，期末现金及现金等价物仅约0.4亿港元。公司总负债约609亿港元。

据港交所资料和2024年年报显示，华南城创办人郑松兴在7月底持有公司19.54%股权，深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发集团”）则持有29.28%股权，为华南城单一最大股东。

2022年5月16日，华南城发布公告称，特区建发集团间接持有的全资附属公司特区建设发展投资控股有限公司，以每股0.57港元认购华南城33.5亿股股份，认购对价19.095亿港元。

特区建发集团是深圳市委市政府于2011年8月成立的市属综合性投融资平台公司，注册资本344.02亿元，由深圳市国资委全资持股。

路透社2024年2月23日引述四名匿名消息人士报导，华南城的债权人组成小组，计划基于特区建发向华南城提供的“维好协议”，向香港法院起诉特区建发，要求偿还债务。

维好协议中，母公司承诺为债券发行的子公司提供流动性支持，是中国企业在海外发债时的增信手段，投资人也认为该协议代表了国企信用。

“止跌回稳”政策破产 中国房地产业或长期低迷

彭博社文章分析称，此次清算令表明，持续多年的中国房地产危机仍在冲击着房地产行业的昔日巨头。尽管政府努力提振低迷的房地产行业，但房屋销售依然疲软，短期内复苏的可能性不大。就连曾预测中国房地产行业将复苏的瑞银集团，现在也预计，除非中共政府出台更多刺激措施，否则复苏将推迟。

澳新银行分析师在6月份的一份报告中表示，由于需求的结构性变化，预计到2035年中国房地产建设将再下降30%，这可能会给中短期内的债务重组努力带来长期阴影。

2024年以来，尽管中共当局多次试图稳定市场，但今年上半年中国房地产投资仍同比下降11.2%，房地产销售面积下降3.5%，新开工面积下降20%。

中国问题专家王赫曾在大.纪.元;撰文指，中共房地产“止跌回稳”政策已破产。中共过去几十年畸形发展房地产所积累的泡沫，一旦破灭，必须在市场上出清。

与恒大一样，华南城的清盘也面临执行难的问题。

彭博行业研究分析师安德鲁‧陈（Andrew Chan）在一份报告中写道：“可能没有太多的离岸资产可供清算”，因为该公司的大多数主要子公司都在中国大陆注册成立。

Creditsights Singapore亚洲战略主管曾竹君（Zerlina Zeng）表示，鉴于该公司规模庞大，清算过程可能会持续很长时间。她补充道：“鉴于其最大国有企业股东深圳特区建发集团提供的额外财务支持有限，我们预计其美元债券的复苏前景不佳。”

近3成中国房地产公司债务重组后又再次违约

投资平台FSMOne Hong Kong的数据显示，自2021年以来，已有超过1400亿美元（占比超过70%）的中国房地产美元债券违约，其中大部分仍处于不同程度的重组阶段。

据《证券时报》今年1月不完全统计，截至目前共有55家上市房企境外债务出险，其中有28家房企收到过清盘呈请，绝大多数呈请都被撤销或延期，被判决清盘的仅有少数企业。

“清盘呈请”是指债权人或其他相关方因公司无法偿还债务或存在清盘理由，向法院提交申请，要求对公司进行强制清盘的法律程序。

值得关注的是，很多中国房企经过债务重组之后又再度违约。

据标普全球今年4月发布的《中国企业违约综述2025》，2020年以来的违约境内债券中，接近三分之一（30%）经过重组之后又再度违约。不确定的宏观前景和持续的超预期的房地产危机，在2023年推高了再违约数量，并在2024年使众多重组案陷入停滞。美国加征关税则放大了这种不确定性。

中国房地产危机看不到尽头

自中国房地产开发商2021年陷入债务危机以来，香港高院颁发至少六次清盘令。其中包括，2024年1月29日，中国恒大因债务重组方案进展缓慢且资不抵债，被香港高等法院正式颁令清盘。

2022年10月，阳光城旗下境外主体阳光城嘉世国际因债务重组失败被香港法院颁布清盘令。该公司并非上市公司，而是阳光城在境外设立的用于发行美元债的主体。

另一家大型房企“中国万科企业”预计2025年上半年净亏损将高达人民币100亿至120亿元。

显然，中国房地产市场危机仍在持续，而且还没有看到止跌迹象。未来可能会有更多房企面临清算或艰难的重组。