示意图。图为上海浦东新区金融区。(Johannes Eisele/AFP/Getty Images)

继北京之后，中国一线城市上海在8月26日宣布放宽住房限购，这是上海今年首次出台的房地产优化政策。然而，外界分析普遍认为，这项新政对普通民众影响甚微，而其核心目的，可能在于激发仅存的富裕群体的购买力，以“解救”外环外，日益庞大的房产库存。

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门8月25日联合印发的通知显示，上海对符合条件的家庭和成年单身人士不再限制外环外购房套数，这项政策8月26日起生效。

通知明确，符合住房购买条件的居民家庭，即沪籍居民家庭和在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满一年及以上的非沪籍居民家庭，在外环外购买住房（含新建商品住房和二手房）不限套数。

在外环内购房政策则保持不变，沪籍居民家庭限购两套；非沪籍居民家庭，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满三年及以上的，限购一套。

通知也提到，成年单身人士可按照居民家庭执行住房限购政策。

另外，上海提高个人住房公积金贷款额度，对购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，首套最高贷款额度从160万元（人民币，下同）提高至184万元，多子女家庭上浮比例可叠加计算。

居民也可提取本人及配偶的住房公积金，来支付所购新建预售商品住房的首付款，且不会影响其住房公积金贷款额度计算。

个人房贷利率方面，商业性个人住房贷款利率定价时不再区分第一套和第二套住房，以减轻居民购房利息负担。

为鼓励和吸引人才在上海生活，上海官方也对符合条件的非沪籍居民家庭所购第一套房，暂免征收房产税。第二套及以上住房，人均可扣除60平方米（645平方英尺）的免税面积。2025年1月1日起符合条件的购房者可享受这条政策。

这是继去年5月和9月，上海市两次出手放宽政策刺激楼市之后，今年再次出台优化房地产政策。

新政是给富人放开限制

上海的新政迅速引发了网友热议。业内人士与网友质疑：新政是对普通人的“无感”操作？

拥有7.9万粉丝的房地产中介博主“小薇”的评论获得广泛认同，她将此新政的核心逻辑定义为“鼓励当下的富人去置换房产”。

很多网友更关心上海这次放开外环外购房套数能否促使房价暴涨。针对这个问题，“小薇”反问道：政府放开三胎、四胎并给予育儿补贴，人们生了吗？为什么不生？这个问题的答案，和上海放宽外环外购房套数的影响没有两样。

“小薇”预测，8月26日新政实行后，一周以内，外环外涌现的二手房挂牌一定是天量。她说，由于上海的限购门槛并没有放松，现在有购房资格的人中，有多少人会因为这个新政，跑去外环外再买房呢？只有极少数手上钱多的人，本身在内环已经有两套三套房了，现在再去外环外买套别墅休闲度假用。

她说，普通人谁还会相信买外环外的房产有投资价值呢？新政的底层逻辑是给富人放开限制，挖掘有钱人的潜力，它对普通人根本就没有任何影响，因为大部分普通人缺的根本就不是房子，而是钱。

“当局鼓动当下楼市一切仅有的购买力，去解救外环外的新房。因为当下的上海楼市，尤其是上海外环，最大的困难就在于房子越盖越多，而增量进场的人却越来越少。普通的刚需已经买不动了，中产就算还没返贫的，有几个还敢再买房？现在的大环境不好，中产担心阶层滑落，不敢买。唯一还能买得动的就是极少数的富裕阶层。”

这也解释了为何上海和北京（此前8月9日北京也放宽了五环外限购）不约而同地将政策重心放在放宽“套数”限制，而非降低“购房资格”门槛。这场楼市“保卫战”，目标早已不是普通大众，而是瞄准了金字塔尖的少数群体。

去年5月，上海将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，从连续五年及以上缩短至三年及以上；非沪籍单身人士也允许在外环内购置二手住房等。去年9月，上海进一步将非沪籍居民购房需缴纳社保年限，从三年降至一年，并把首套房的首付率从20%降至15%。