近年来，加州兴起了在自家后院建设独立的附属住宅单元（ADU）的热潮。2024年，加州颁发了30,231份ADU许可证，占所有新建住房的26%。(Illustration by The Epoch Times)
萨姆‧安德烈亚诺（Sam Andreano）是加利福尼亚州奥兰治县（Orange County）达纳角（Dana Point）的居民。他把自家后院建造的一套独立附属住宅单元（accessory dwelling unit，简称ADU）出租，收入用来偿还房屋贷款，后来这套住宅单元成为他儿子的住所。
“我一开始只是一个普通的房主。”安德烈亚诺说道。他从2019年开始将自己的独立车库改造成附属住宅单元（ADU）。
当时，调研和审批耗时几个月，总建造时间约为八个月。他利用手头的现金，加上通过再融资的方式获得的资金开始建造工程。包括所有人工、材料、市政费用和相关费用在内，全部投资总计16.5万美元。建成之后，他以每月2500美元的价格出租了这套一居室公寓。
目前，他正在进行一个两层的ADU项目，打算将其作为四个独立套间的公寓出售。
据估计，加州的住房短缺量超过一百万套。在房价飙升和住房危机的背景下，附属住宅单元（ADU）现在占加州整体住房建设供应的很大一部分，供应量正在稳步增长。
当代的ADU沿袭了战后的“奶奶公寓”（granny flats）或“遗孀小屋”（dowager cottages）的理念，这些公寓原本是为年迈的家庭成员建造的。后来，至少有一半的ADU被出租。它们大多是简朴的单间或一居室住宅，建造成本仅为传统住宅的一小部分，但是租金仍能达到传统住宅的市场价位。
根据美国住房和社区发展部（the Department of Housing and Community Development，简称DHCD）提供的数据，加州在2024年颁发了30,231份ADU许可证，占所有新建住房的26%。
虽然增长率有所波动，然而过去十年的数据显示，新建的ADU数量逐年稳步攀升。在2019年和2020年稳定在1.3万间以下之后，2021年新房数量跃升至2万间以上，增幅超过60%。
这种变化很大程度上与过去八年内加州一系列自由化的法律有关，这些法律使得业主能够更容易获得最初划为独栋住宅区的住宅项目批准。
对于支持者来说，ADU建造热潮是抵御日益恶化的经济适用房危机的堡垒，甚至是数十年来排外性土地分区的纠正措施。
而批评者则认为，ADU给当地的基础设施带来了过重的负担，威胁到房产的价值，破坏了社区的美观，并且显示出社区正在史无前例地丧失着对居民生活质量的控制权。
加州发放辅助住宅单元（ADU）许可数量趋势示意图（2013-2024）。加州于2024年发放了30,231份ADU许可。(Department of Housing and Community Development)
ADU与传统住房对比
总部位于加州洛杉矶的非营利组织“卡西塔联盟”（Casita Coalition）致力于倡导加州的经济适用房建设。该组织的研究和运营副总裁塞莱斯特‧戈耶尔（Celeste Goyer）解释道，ADU比传统住房造价低很多，建造过程也容易得多，加上它不像大型开发项目那样需要依赖州内补贴，因此这类住房的数量一直在持续增长。
“即使在州内预算紧张、补贴可能减少的情况下，ADU的建设仍在持续进行。疫情期间，即使建筑成本高企、利率高企，ADU的建设也依然保持增长，因为ADU使用的是现有土地——它们可以让你利用现有资源。”她说道。
倡导ADU自由化的人士表示，这些住房是应对加州可负担住房危机的更广泛战略的一部分，加州高昂的建筑成本、监管障碍和分区限制导致住房危机愈发严重。
“ADU并非要取代传统的补贴型租赁经济适用房。”戈耶尔说道，“目前仍有大量多户住宅正在建设当中，这些住宅正是受契约限制的租赁经济适用房的来源。”
2023年11月30日，加州科斯塔梅萨（Costa Mesa）的一处附属住宅单元（ADU）。近年来，加州的ADU建设稳步增长，以满足经济适用房的需求。官方数据显示，2024年，ADU占加州所有新建住房的26%。(John Fredricks/The Epoch Times)
她指出，研究表明，ADU对于低收入和中等收入租户来说更实惠，租金通常“比标准独栋住宅低得多，通常只需一半的价格”。
戈耶尔认为：“16%的住房以低价或免费出租给你认识的人——这是非常重要的住房来源。”她将ADU看作是一种草根阶层为无法入住价格不菲的辅助生活设施的家庭成员和老人提供的住房解决方案。
然而，根据加州大学伯克利分校（the University of California, Berkeley）的一项题为“实施后院革命：加州ADU业主的视角”（Implementing the Backyard Revolution: Perspectives of California’s ADU Owners,04/22/2021）的研究指出，加州新建ADU当中，有51%是用作增加收入的出租单元，而“极少数”（15%）提供给老年人居住。约11%的新建ADU为学龄儿童提供住房。
“一间整洁的小屋”
ADU的成本仅为传统住宅的一小部分，无需负担土地成本，而且相对容易获得建造批准，因此对于房主和新兴的小规模开发商来说都颇具吸引力。
丹尼斯‧罗宾逊（Dennis Robinson）是加州奥兰治县阿纳海姆（Anaheim）的居民。他于2020年在个人租赁房产上建造了他的第一个ADU。
“后来邻居看到了。”他回忆道，“他们发现那只是后院里一间整洁的小房子。”
于是，邻居们请他也为他们建一间房子，然后又引来更多的亲朋好友提出同样的请求。在八个月之内，这已经变成他的全职工作。到目前为止，他已经建了60间这样的小房子。
“现在，在大多数独栋住宅区，获得两个甚至三个ADU都相当简单。”他说道。
这种手续上的便利是2021年颁布的加州参议院第9号法案（SB9）所带来的，该法案允许在几乎所有划定为独栋住宅的地块上建造最多四套住宅单元。到了2024年，加州参议院第1211号法案（SB1211）将多户住宅地块上允许建造的独立式ADU的数量增加到八套。
一般情况下，罗宾逊需要30到60天的时间来提交项目进行审批，并在一年内完成建设。
“房主通常不需要住在那里。”罗宾逊说道。
2024年9月23日，加州阿罕布拉（Alhambra），建筑工人在一栋房屋的屋顶上工作。近年来，该州法律简化了业主在原本规划为独栋住宅的住宅区内建造附属住宅单元的审批程序。(Frederic J. Brown/AFP via Getty Images)
然而加州各地零散的地方法令可能会令房主遭遇其它法律障碍。
韦斯利‧于（Wesley Yu，音译）是加州东帕罗奥图（East Palo Alto）的居民，他打算建造一栋新房子和一间独立的ADU，一大家人住在一起。市政府根据SB9法案批准了分割土地的申请。然而，由于他正在建造两栋新的建筑物，东帕罗奥图市政府拒绝批准建造申请，除非他将其中一栋改造成“经济适用型”（affordable）出租房，或者支付超过5万美元的一次性费用。
最近，于先生援引最高法院先前的一项裁决，向联邦法院起诉了东帕罗奥图市。该案的判决方式，以及最高法院是否会受理此案，可能会对加州众多拥有包容性分区条例的辖区（据一些统计，超过170个）产生更广泛的影响。
地块分区和居住密度问题
经过多年关于地块分区和房屋密度的争论，加州最近的ADU合法化趋势实际上等于强制要求进行改革，因为它推翻了现有的地方法律，要求市和县以联邦机构的方式批准项目，而无需经过自由裁量审查程序。
根据加州大学伯克利分校发布的《2024年加州分区地图集报告》（2024 California Zoning Atlas Report），95.8%的住宅用地被划为仅可建造独栋住宅区域，“严重限制了建造更加密集、更为经济适用的住房空间的可能性”。如果剔除非建制地区（unincorporated area），平均比例会低一点，约为82%。
（译注：非建制地区是指一个地区并没有自治权，而是被更高层的行政区划，如国家、省、州、郡或县所管理。这种分区方式在美国、加拿大、澳大利亚等国家比较常见。）
该研究得出结论称，这种分区方式所造成的影响具有种族排斥性：分区限制越严格的地区，非白人居民就越少。
实行限制性分区的地区通常土地和房产价值更高，建造成本更高，开发率也更低。总部位于德克萨斯州达拉斯的小布什总统研究所（George W. Bush Institute）发布了一项题为“建造住房，拓展机遇；美国增长最快的城市带来的启示”（Build Homes, Expand Opportunity: Lessons from America’s Fastest-growing Cities,04/2025）的研究报告，指出了限制性分区对房屋可负担性的影响：“高度限制性的政策对低端市场的供应和价格产生了过大的影响。部分原因是，对于面积相对较小且价格较低的房屋来说，成本上涨规则造成的直接影响所占的百分比会更大。此外，过度限制性规则会破坏或逆转低收入家庭所负担得起的大多数住房的筛选过程。”
同一项研究还对美国最大的100个都市区进行了对比，按照从“最有利于增长”到“限制性最强”进行排名。加州的九个城市，包括旧金山、萨克拉门托和圣地亚哥等，位列榜单倒数15名之内。
与俄勒冈州等其它州一样，加州近年来为提高民众的住房负担能力，也进一步加大了纠正政策的力度，其中很大一部分是通过增加居住密度来实现的。
然而相关研究指出，在明尼阿波利斯、波特兰、俄勒冈和加州等多个州，即使在全市范围内取消了独栋住宅分区，也没有产生实质性的积极成果。
例如，明尼阿波利斯取消了独栋住宅分区之后，头两年内只增加了23个“单栋多户住宅”（plexes）或小型多户住宅单元。而其它趋势表明，“允许在商业区开发多户住宅的改革，远比允许在以前的独栋住宅社区开发密集型住宅更为有效”。
波特兰彻底取消了独栋住宅分区，并在全市范围内将ADU合法化。研究显示，这项改革连同其它改革措施，在2021年至2024年期间仅令当地的住房存量增加了约0.6%。
2025年4月3日，加州洛杉矶装有太阳能电池板的住宅鸟瞰图。(Mario Tama/Getty Images)
与此同时，一些市政当局正在重新考虑全面开放政策。
针对近年来圣地亚哥的ADU建设出现爆炸式增长的情况，市议会上个月投票决定，限制独栋住宅地块上的住房单元数量。然而，这项变化并不具有追溯效力，目前一个社区团体正在就一个包含136个住房单元的大型ADU项目提起诉讼。
该诉讼质疑圣地亚哥市根据ADU密度奖励计划处理所有项目的“普遍模式和惯例”，并指控开发商利用该计划，在未经环境审查的情况下，在独栋住宅地块上建造大型住宅综合体。
“根本不是在解决住房危机”
加州托伦斯市（Torrance）前市议员迈克‧格里菲斯（Mike Griffiths）表示，随着州政府开始通过一系列法案，他和其他的地方领导人逐渐感受到了ADU热潮所带来的影响，而托伦斯市也被迫修改法律和法令来适应这些新的法案。
“一开始的时候好像没什么问题，‘嗯，建一两个小型ADU，邻居又不会做什么坏事。’”格里菲斯说道，“然而他们每年都在修改法律，给我们这个城市带来更大的挑战，对我们的影响更为负面。”
他表示，现在一个独栋住宅地块上可以建造多个ADU，建筑后退空间可以缩小，邻居之间的距离可以更近，而且对某个特定社区内允许建造的单元数量没有限制，从而导致对各个社区的影响不均衡。
ADU往往建在中高收入和高房价的社区，而不是最富裕的社区。因此，虽然这项政策对所有社区是一刀切的，但是它对各个社区带来的影响可能不尽相同。在中产阶级社区，可能会集中出现人口密度增加、基础设施负担过重以及其它变化。
“他们为自己的所作所为找了各种疯狂的理由，但是没有一条在道理上是说得通的。ADU的数量就像坐火箭一样极速增加……现在我家门口每天都会收到传单，上面写着：‘嘿，建个ADU！圆你的发财梦！’这么做是贪婪，根本不是在解决住房危机。”格里菲斯说道。
“如果你回想一下当初买房的初衷和地点，你会意识到‘我当初只想在一个人口密度较低的社区买一套房子。’但是突然之间，你又受到贪婪的诱惑，然后说，‘哇，现在我只要在院子后建个小饼干盒一样的物体，每个月就能赚到2,500美元。这听起来很有吸引力。’”
他说，在萨克拉门托，现在没有人关注ADU对当地社区的潜在影响，也没有人理会一个事实：ADU对提高住房负担能力毫无帮助。
“在很多情况下，我们的社区都是在很久以前规划和设计的，而且当时的基础设施建设不足以支持现在法律允许的居住密度。”格里菲斯说道。
他所说的基础设施是指水、下水道、电力、应急响应和配套学校等。
“他们把支付这些费用的负担完全转嫁给了城市。”
格里菲斯表示，现在可以将车棚和停车位转换为ADU，而无需提供替代的停车位。这种现象只是冰山一角，显示出在更大范围内地提升居住密度的做法背后，有一种不切实际的假设：假设人们将会停止使用汽车。
2023年11月30日，加州科斯塔梅萨（Costa Mesa）的一处附属住宅单元（ADU）。随着ADU在加州的激增，观察人士警告，它们可能会给那些并非为高密度住宅设计的社区的基础设施带来压力。(John Fredricks/The Epoch Times)
格里菲斯认为，现在州政府能够凌驾于地方对分区和住房的控制之上，这违反了加州宪法，尤其是在托伦斯这样的特许城市（charter cities）。
“法律上的定义其实非常明确，尤其是特许城市，应该完全控制其土地使用和分区。”他说道。
“州政府却推翻了这个规定，声称加州的住房问题现在处于紧急状态？那么，紧急状态是由谁决定的？他们怎么可以用紧急状态来推翻州的宪法呢？”
他说，如果加州希望发展ADU，那么至少应该在基础设施负担方面向城市提供补偿。
ADU建设加剧的思想根源
近年来，社会学对城市和郊区传统低密度分区的批判日益受到关注，影响了加州等地的住房政策讨论和立法格局。
总部位于伊利诺伊州芝加哥的《美国规划协会杂志》（the Journal of the American Planning Association）发表了一项题为“是时候结束独栋住宅分区了”（It’s Time to End Single-Family Zoning,12/06/2019）的研究，该研究提出了废除“特权化的”（privileging）独栋住宅分区或R1分区的主张。
研究指出：“R1分区概念源于原始部落本能，并将这种本能规范化。无论是惧怕或是希望外部群体融入其中，这种本能令享有特权的内部群体希望与外部群体区分开来，并和他们保持距离。”
“R1分区的历史带有明显的阶级主义色彩，并与种族主义深深交织，它现在的形式几乎掩盖了这些根源。R1分区不应该有未来。规划者应该积极努力去终结它。”
报告表示，独栋住宅分区一直在剥夺人们获得住房机会的权利，并且令高房价地段的住房短缺问题变得更加严重，“牺牲租客的利益来令房东受益，迫使许多消费者在住房上支出更多。”
美国住房和城市发展部（the Department of Housing and Urban Development，简称HUD）批准的住房咨询机构HPP Cares的创始人凯瑟琳‧皮普尔斯（Katherine Peoples）表示，尽管法律上已经得到认可，ADU的发展在许多地方仍然面临阻力。
“在一些净财富较高的地区，我们确实看到了很多阻力，因为这里的房主们认为，如果允许ADU进入，就等于允许本来不属于这个社区的人进入他们的居住区域。”她说道。
“不幸的是，很多人发现这会给他们的社区带来拥挤，从而降低他们的房产价值，因为最终，你可能会把这个居住空间租给一个看起来或感觉不属于这个群体的人。”
2025年7月1日，加州赫拉克勒斯市（Hercules），一处新建住宅开发项目前的招牌广告。近年来，对城市和郊区传统低密度分区的社会学批判日益受到关注。(Justin Sullivan/Getty Images)
人们租得起ADU吗？
2021年，加州大学伯克利分校面向ADU业主的调查结果显示，加州的ADU平均租金为每月2,000美元。
在总租金和每平方英尺租金成本最高的旧金山湾区以及中央海岸地区，对于收入达到该地区中位数的两人家庭来说，ADU的价格不到家庭收入的30%，在可承受范围之内。而在洛杉矶县，只有约31%的ADU价格是可以承受的。
总部位于华盛顿特区的非营利组织布鲁金斯学会（Brookings Institution）发布了一项题为“收入限制型辅助住宅单元（ADUs）能否扩大洛杉矶的可负担住房供应？”（Can income-restricted ADUs expand the affordable housing stock in Los Angeles?03/04/2024）的报告，发现在没有补贴的情况下开发的新建ADU，其租金很可能能让洛杉矶地区收入中位数的家庭负担得起。然而要让低收入家庭（收入为该地区收入中位数的50%至80%）负担得起租金，则需要对ADU进行大量的补贴。
但在另一项相关研究中，布鲁金斯学会又认为，扩大ADU的住房存量应该会减轻住房成本的上行压力，例如，即使ADU被用作短期租赁房源，也会释放出房主的自住房或长期租赁的房源。
对于ADU租赁价格，目前没有任何的限制要求。
支持者提出了由更高居住密度所带来的功能性、可负担性和多样性的愿景；然而批评者则质疑ADU的激增是否会降低标准，租户可能支付的是市场价格，租到的却是没有土地和停车位的面积较小的居住单元。
“我明白现在存在着住房危机。但是这些ADU法律并没有要求ADU建筑物必须符合所谓的‘经济适用’要求。”前托伦斯市议员格里菲斯说道。
“它们现在是按市场价租售。或许因为面积较小，所以总价看起来更经济实惠。但是如果按每平方英尺来衡量的话，价格肯定不便宜。”他说道。
根据总部位于加州的公共租房平台RentCafe的市场分析，ADU单元平均面积为615平方英尺，比加州典型的公寓（约854平方英尺）要小。
加州大学伯克利分校的调查发现，61%的新建ADU包含一间卧室，其次是开放式公寓，比例为18%。
布鲁金斯学会的研究得出结论，即使想让中等收入的租户也能负担得起新建的ADU，也“会遇到一个基本的数学问题”。
2024年3月25日，圣地亚哥北县（the North County）地区的一个社区。近年来，圣地亚哥附属住宅单元（ADU）建设呈爆炸式增长，市议会于7月投票决定限制独栋住宅地块上的单元数量。(Jane Yang/The Epoch Times)
有收入限制的单位不会产生足够的租金收入，来支付建造ADU的融资和运营成本，因此房主需要“大量补贴才能使开发ADU成为可能”。
ADU支持者经常说，持续增加ADU数量自然就会令价格降低，因为可用的单元越多，租金就可能越低。
然而格里菲斯担心的是最终的成本。他的邻居目前正在把两车位的车库改造成一套700平方英尺两居室的ADU。
“这个房东根本不住在房子里。”他说道，“他们这么做纯粹是为了利润最大化。”
原文：Inside the Backyard Housing Boom in California刊登于英文《大.纪.元;时报》。
