财经网：【马年第一砸：杭州降价楼盘遭业主打砸沙盘】
杭州楼市降价大战序幕拉开，大桥西板块首当其冲：德信北海公园率先降2000元/㎡，天鸿香榭里24小时内跟进降价3400元/㎡。昨天下午，天鸿香榭里业主冲进售楼处，拉起横幅，打砸沙盘，形势极度混乱。
21世纪经济报道：时评【利率连升，楼市降价难免】
不仅香港新楼降价，大陆杭州也有楼盘开始跳水甩卖，而湖北襄阳则有开发商资金链断裂。尽管还有开发商死撑“涨价论”，但中国金融环境发生了变化，开发商与购房者都很难拿到信贷，市场利率不断升高，这将打击购房者的购房能力与预期，开发商可能开始降价比赛。(21)
为何是杭州打响楼市降价第一枪
2014-02-21
博主：地产人士马跃成
前几天，媒体铺天盖地到处都是关于香港楼市突然降温的消息，有三个标志性事件帮助人们了解香港楼市的情况，一个是香港政府去年采取了一系列的严厉调控措施，特别是针对大陆投资者的重税政策，第二个是李嘉诚去年下半年开始陆续抛盘引起人们的诸多猜测，三是，最近出现的投资者赔本甩货的现象。香港楼市似乎是与大陆老百姓相距遥远，在香港投资的大陆投资者也不是很多。但是，人们关注香港楼市的直接原因，其实是要关注香港楼市对大陆楼市的传导效应。不管怎么说，香港楼市与大陆楼市有着千丝万缕的联系，香港房价也一直是大陆重点城市追赶的标杆。香港楼市出问题，必然会在大陆楼市引起一系列的反应。
在香港房价出现波动之前，大陆已经有温州、鄂尔多斯等城市出现房价暴跌的情况，而像贵州贵阳、辽宁营口、江苏常州、河南鹤壁、湖北十堰等城市也出现了房价停滞的现象，全国各地“鬼城”有日益增多的趋势。有的地方甚至出现公务员被摊派卖房的现象，这与2008年房价暴跌的景象极其相似。有报道称，作为准一线城市的杭州，最近打响了马年降价的第一枪。日前，杭州一个前期热销楼盘，祭出了近4000元/平方米的降幅，有业内人士就此认为，当天量库存遭遇冰冷成交时，大幅度降价仅是时间问题。杭州某楼盘打出“起价都是浮云，实价才是王道”的广告语，推出“准现房均价1.58万元/平方米”特惠活动，较前期直线下降近4000元/平方米。这样的广告，看起来是那么的熟悉又温馨。
杭州当地一位知名地产人表示，“前些年，温州购房者占杭州楼市近二成的购买力。自从温州爆发民间借贷危机后，杭州楼市的购买力大打折扣，库存也与日俱增，开发商只能通过降价来吸引客户了。”数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套。至2月19日房存量稍有回落，达到11.97万套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。其实，业界对于杭州楼市的压力早有预期。去年年底的一项调查显示，在306份有效回答的问卷中，有46%的嘉宾认为，2014年杭州楼市总体走势将会是量涨价跌，24%的嘉宾认为，总体走势为量价齐升，21%的嘉宾认为，将缩量下跌，仅有9%的嘉宾认为，杭州楼市将量跌价涨。
这与当前人们对全国楼市的总体判断有积极相似之处。一月的全国房价排行榜显示，北京、上海、深圳仍然位居全国前三名，不过令人大跌眼镜的是，排名第四的城市发生了变化，广州被厦门所代替，广州楼价仅排名第八，杭州排在广州前面位列第7名。广州被挤出一线城市之列，有多种原因，同时，这样的排名也不能完全反应城市的楼市状况。他只能反应中国城市房价的整体状况不能乐观，杭州、广州都排名前十，算是第一集团军，杭州和广州的房价状况也一定程度上反应了楼市的走向。
有资料显示，2012年杭州商品房库存量是8.3万套。但是人们就觉得个库存量大得吓人。为什么这么说呢?2009年的时候，这个数值仅为10920套，2010年为25734套，2011年这个数值最高45666套，当时楼市几乎进入冰冻期。现在库存达到了12万套，压力之大可想而知。在高库存量重压下，这个楼市渐渐地出现了某些变化，其中就有一些开发商遭遇破产。2012年4月，杭州金星房产公司出现后期的资金链问题，导致楼盘没有后续资金可供建设。最后申请破产，此消息曾一时成为业内的一个热点话题。
有消息证实，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。显然，购买力远不及“北上广深”的杭州，楼市库存已远远超过这几个一线城市。但是，尽管杭州楼市库存高企，但土地市场热情不减。2013年，杭州出让土地达225宗，折合面积12216.9亩，1326.9亿元的出让总收入，较2012年增长一倍多，创下杭州土地出让收入的新纪录。到今年1月，杭州土地市场火爆依然。1月22日，杭州杭师大地块入市。经过29轮竞价后，该地块最终以总价33.8437亿元、楼面价25785.09元/平方米成交。当日，杭州土地市场共成交六单，成交金额高达96.05亿元。1月杭州土地单月吸金收入达到298.5亿元，创下历史单月成交额新高。根据杭州市国土资源局资料，今年，杭州主城区还将计划出让经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。如此，杭州楼市未来库存量持续走高几无悬念，库存压力势必也将进一步加剧。12万套左右的可售房源，让业内人士颇有“高处不胜寒”之感。
据相关统计，整个过年，杭州主城区的成交记录仅有两套。整体成交量的大幅萎缩，加上高库存、高流入和银行房贷趋紧的共同作用，不少人士认为，极有可能在今年引发杭州楼市的新一轮价格战。高企的库存与汹涌而至的新房，使得今年的杭州楼市“压力山大”。其实，库存量大小还不是问题的关键，多年来，北京一直保持在10万套左右的库存量，但是也有时候下降到6万套左右。这个都是正常现象，关键是交易量至影响库存的最直接因素，如果交易量发生变化，不到半年的时间，库存就会成倍的增减。最近，有消息称，一些城市的楼市开始出现交易量遭“腰斩”，房价出现暴跌的情况，这才是人们最值得关注的。杭州楼市基本上反映了当下重点城市的整体情况，值得引起重视。
襄阳中央公园崩盘引发关注或出现一房二卖(图)
2014-02-22
来源：楚天金报
图为：中央公园楼盘施工现场
位于襄阳市樊城区黄金地段的“中央公园”房地产项目，因开发商资金链断裂，被迫中途停工，无法按照合同约定时间竣工交付，无奈向当地政府求助(本报昨日曾作报道)。此事引起各方关注，襄阳市房管局撤销其预售许可证，当地法院也对该项目进行了查封。
楼盘“崩盘”背后有怎样的隐情?业主的权益如何保证，襄阳当地相关部门对此事又作何处理?昨日，楚天金报记者赴襄阳对此事进行了调查。
■现场
工程完成九成
何日竣工还不得而知
昨日，初春的寒意还未消尽。襄阳市樊城区前进路与清河路十字路口，车水马龙，人流如织。距离十字路口不远的中央公园楼盘却显得有些寂寞。“开盘要价8000元一平方米，谁买得起?幸亏没买!”中央花园前的广场上，63岁的邢爹爹和老伴看着眼前的高楼，语话中多少有些庆幸的成分。老两口也曾对这个位于黄金地带的小区动过心，但面对中央公园的价格，邢爹爹一家人“望而却步”。“这里是售楼部，听说房子卖完了转做酒店。”邢爹爹说，今年过年以来这里就人去楼空，讨薪的农民工“坐在这里讨钱”。
透过被重重锁链锁住的玻璃门，楚天金报记者看到售楼部内装饰豪华，地面上却一片狼藉，玻璃门被一张办公桌顶着。随后，楚天金报记者来到中央公园的施工现场，这个楼盘看上去是一个颇为高档的小区，楼房外墙都是钢挂大理石结构，内部景观也独具匠心，幼儿园、地下车库等配套一应俱全。该楼盘主体结构都已完成，大理石外墙正在装饰中，有的墙面已安装完毕，有的钢架还裸露在外，升降机悬在半空。
过年以来，年轻的装修工刘军(化名)便进入“无所事事”的状态，唯一可以打发时间的事情就是“陪老婆婆一起洗衣服”。刘军告诉楚天金报记者，他本是负责安装大理石外墙的工人，现在工程进行不下去了，因为“老板没有钱”，不过不要紧，他的工资包工头会付，只是不知道什么时候才能复工。
据襄阳市住房保障和房屋管理局提供的数据显示，中央公园整个项目的建筑完成量已达到90%，至于剩余10%时何时能完工，至今仍是一个未知数。
■业主心声
担心钱房两失
神秘男子让业主不安
据记者了解，10天前，自从襄阳市中级人民法院的查封公告贴上小区的大门，中央公园的业主们就开始慌乱起来，几乎每天都有业主相约去襄阳市房管局，查询自己的房子是否在被查封之列。
去年年初，李兵(化名)在中央公园B区4栋购买了一套房子，单价为每平米6100元，总价86万多元。按合同约定，本应于去年12月30日交房，但开发商一直没有兑现。李兵告诉楚天金报记者，他的房子已办理网签，交了首付，每月偿还银行贷款3600元。虽然贷款对于参加工作不久的李兵来说，有着不小的压力，但好歹自己的房子已经办理了网签。
65岁的冯婆婆对楚天金报记者表示，去年1月份，在上海工作的女儿小桂和女婿听说了家乡的这个楼盘，当即花了108万元在该小区B区5栋1单元16楼购买了一套住房，但开发商交房时间一推再推，小桂一怒之下要求退房，开发商竟然同意，并在房管局办理了注销手续。之后等小桂再找开发商要求退还108万元房款时，却碰了钉子，“我们不会房子没有了，钱也没有了吧?”冯婆婆十分担心。
昨日下午2时许，一些中央公园业主相约来到小区大门口，商量着如何为自己维权。在讨论过程中，多数购房后没有办理网签的业主说出了自己的担忧：害怕开发商一房二卖，自己的权益得不到保护。随后，业主们来到襄阳市房管局要求查询网签结果，虽然房管局的工作人员一再解释，只要是通过正规手续购买的房屋都受到法律保护，但多数业主仍然放不下心。
就在业主们等待查询结果时，一名50多岁男子拿着一张表格要求房管局工作人员帮忙查询房屋网签情况。该男子自称中央公园小区开发商欠自己的钱，开发商将中央公园B区其中一栋的25套房子用来抵工程款，而且“还与开发商签了购房合同”。在与业主交谈过程中，该男子笑称与业主心态不一样，因为他“不希望要房子，只想要钱”。
该男子的出现让一些业主更加不安，因为有业主发现自己的房号赫然出现在开发商用来抵男子工程款的25套房中。对于业主的担心，襄阳市中级人民法院相关负责人表示，当事人可以提出异议，法院将进行调查。
■开发商回应
出现一房二卖?
“不敢保证没有”
能拿下襄阳市的繁华路段，而且小区建筑施工进度达到九成，中央公园开发商的实力应该不容小觑，但为何突然出现这样的状况?楚天金报记者觉得惋惜的同时，心中不禁又升起一个个问号，究竟什么是压倒开发商的最后一根稻草?
襄阳市房管局提供的资料显示，中央公园项目由湖北多网通信技术有限公司开发建设。该公司成立于2004年2月，法人代表王建敏，注册资金五千万元。2012年7月6日，经工商部门批准，该公司更名为湖北华盟建设投资有限公司，法人代表及注册资金未变。
昨日下午，楚天金报记者来到该公司位于襄阳市樊城区金丽城酒店13楼的办公区，见到了公司副总经理董晖。董晖称，公司法人代表王建敏并没有像网传的那样“跑路”，就在楚天金报记者到访时，王还在为中央公园工程一事与工作伙伴洽谈。记者提出希望“见一见王建敏”，董晖称“不方便”。
接受楚天金报记者采访时，董晖首先为中央公园出现这一窘境“感到很遗憾”。他说，恰恰在去年过年前，公司内部管理不善，内部流动资金出现问题。又逢过年前支付工人工资，“有1000多万，让公司资金更加紧张，到了刻不容缓的地步”。雪上加霜的是，与公司有借贷关系的“三个债主”此时把公司告上法庭，涉及款项“五六千万元”。债权人申请财产保全，当地法院按照程序将该公司名下的资产进行查封。董晖表示，若不是碰上过年这个节点，这一切将不可能出现。
业主交钱后，开发商为何会延迟交房?董晖称，回头想想可能缘于中央公园宣传的一大卖点——钢挂大理石外墙。他说，钢挂大理石施工非常复杂，配套生产设备要求高，严重阻碍了施工进度，这也是直接导致该小区房价明显高出周边房价的原因。对于多位业主担心出现“一房二卖”的情况，董晖称“不敢保证没有此类情况”，因为开发商在办理在建工程抵押贷款时“可能把关不好”。董晖表示，希望在襄阳市政府的指导下，能依靠开发商自身力量，争取在短时间内让项目复工。
■业内观点
地产业将走低?
经营不善属行业个案
昨日，楚天金报记者采访了襄阳本地多位业内人士，大家一致认为襄阳中央公园项目是一个个案，属开发商自身操作不当、经营不善所致，与襄阳市房地产环境无直接关联。
一位业内人士表示，从去年全年及今年年初的成交量来看，襄阳市房地产市场还是比较健康、比较好的。中央公园项目出现的问题应属开发商操作失误，出现资金链断裂。他说，从公布的数据来看，该项目剩余的房屋只有300多套，不过外债已达到数亿。另外，这应该与开房商对产品定位太高、市场误判有关，中央公园售价高于周边房价，甚至比襄阳市中心的价格还要高出一截，消费者对产品不能接受，以致销售线路过长，产品出现滞销，后来虽然采取了补救措施，仍无法挽救颓势。
广州置联房地产营销策划有限公司襄阳区域总监刘伦也认为，中央公园出现目前的窘境应该是人为因素造成的。刘伦说，中央公园项目是开发商人为地将定位提高，毕竟采用钢挂大理石设计，人工、原材料成本都很高，开发商对这一高成本估计不足，直接导致后来的高房价。加上开发商经验不足，实力也有限，小额贷款数量较大，所以导致资金链断裂引发连锁反应。
昨日，楚天金报记者了解到，襄阳市相关部门已组成专班处理此事。
三四线楼市疲软呈蔓延之势众多中小开发商深度套牢
来源：上海证券报
开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?记者就此进行了调研。
三四线楼市疲软呈蔓延之势
今年1月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。
降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。
三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”;不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。
淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60万，近年来却涌入380多家开发商，而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，第一个项目卖给了本地人，第二个项目卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度，需要七八年才能清盘。”
常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房，自去年6月开盘以来，至今仅成交78套，老板因资金链断裂而“跑路”，目前楼盘也被有关部门查封。
房地产“大跃进”扭曲供求关系
业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。
据中国指数研究院统计数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000万-8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城，几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区，县城人口仅有几万，但楼盘开发量甚至超百万平方米，足以容纳县城所有人口。
房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城，房价与几年前相比几乎翻番，让一些人望房兴叹。
克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。
曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯，房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始，已连续30个月出现同比下降，一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘，从每平方米近两万元降至1万元以内，有些项目工地不仅遭遇停工，还面临着农民工讨要工资的窘境。
物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。
破解三四线楼市困局需多管齐下
“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍，国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示，144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为，城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。
中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。
江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。
当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。
中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。
全国楼市成交一片萎靡房价或进入调整期
悲观预期正在笼罩当下楼市。香港地产项目降价促销，大陆业界大佬预言楼市“非常不妙”。在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的新背景下，今年房地产市场面临的变数正在增多，楼市将可能步入新一轮调整期，而成交量下滑或许是房价调整的一个前奏。
从成交量看，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象。进入2月份，成交低迷态势依旧。
楼市成交量连续回落，既受过年淡季的传统因素影响，也有开发商推盘积极性不高的原因。更为关键的是，价格持续居高不下，购房者观望情绪明显加重，对未来房价走势产生分歧且房价回落预期渐强。
从价格看，尽管房价上涨态势依旧，但涨幅已明显趋缓，房价上涨区域布局也由“普涨时代”进入“分化时代”。尤其需要指出的是，业界大佬对于未来楼市的走向已由乐观转向偏悲观，而机构的预测更是印证了这种观点。里昂研究报告预期大陆房价涨幅将由去年的12%放缓至今年的8%。穆迪也预计2014年中国70个大中城市的房价涨势将有所回落，原因是2013年底的基数较高，而且房地产业具有周期性，随着对房价未来走势分歧的加大，房价回调将是大概率事件。
从资金面看，房地产是资金密集型行业，今年资本市场流动性必将对其产生明显而深刻的影响，房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行等金融机构的间接融资的难度和成本预计都将随之上升。此间已有观察家预言，美联储退出Q E有可能把中国房地产打回原形，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击。
的确，与往年不同，大多数商业银行在房贷方面明显较之前谨慎，为避免像去年出现的流动性紧张现象，商业银行压缩房贷投放规模成为必然选项。这从银监会的表态中也可得到佐证。银监会在2014年全国银行业监管工作会议，明确今年银行业监管工作重点，要求切实防范和化解金融风险隐患，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
从调控政策看，新一届政府一年来有关房地产调控的表态，始终不提控制房价，也基本不谈行政调控，总体思路已由盯住短期房价调控目标逐渐转向调节供需关系和建立长效机制。随着楼市持续分化，调控将更强调针对性和分类指导。目前虽然处于调控“真空期”，但从各方表态可以看出，楼市调控将保持连续性和稳定性，在执行好既有调控政策的同时，进一步加强市场监管也势在必行。
综合来看，促使房价调整的因素正在增多并且动能也在增强，楼市分化格局料将延续，一线城市和热点二线城市房价涨幅将进一步收窄，而部分三四线城市房价则有骤降的可能。
