开发商抛售 09房价将下跌50% 达到2004年水平
焦点重庆房地产网 cq.focus.cn 2008年12月19日10:10 焦点博客 王伟雄
08年年关悄然来临，是是非非，风风雨雨，08年这一路走的甚为风尘苍桑。
也许这是一个足以写进房产历史发展篇章的过程，有些精彩，有呐喊，有愤怒。但不管怎么样，过去成为过去，是对是错并不重要了，必竟这盘局，这场博弈的结果谁收益谁是赢家谁心中早有个谱了。
09年，其实才是笑到最后的时候，论剑才真正开始。
可以说，高房价的大势已去，这是不争的事实。而有些人在面对这种不争的事实面前依旧试图着最后为自己的利益呐喊，为自己的利益找个借口，甚至使用一些自己喜欢的数据作为依据。对于统计部门提供的数据，笔者向来是不屑一顾的，因为这些官方的数据都是玩家们的数据，不足以表现出市场的真实现象。数据都是由统计部门向各个相关部门伸手要取的数据，甚至操控在一些人的手里的数据有意义吗？
前些日子有人竟然说房产的利润仅有10%，这简直是满嘴口臭。如果事实是这样的，那么为什么直到今天，开发商仍不敢于公开成本？如果事实是这样的，那么为什么还有那么多人拼了命也要守住开发商这碗饭？
银行降息了，政府松绑了政策，但却救不了开发商。究其内因，唯有市场说明了一切。当然，开发商如果不闹就不是开发商了，因为开发商只是利益连条的其中一个环节罢了。但大家千万不要忽视了市场这只无形的手，这只无形的手也包含了真实消费者的真实购买力。
无独有偶的是全球金融风暴的来临，让许多人措手不及。不过，当国家拉开内需政策出台后，一些人又马上为自己的利益找个词找个路了。有时不得不敬仰这些人的反应及智慧，当然笔者仍持的观点是，市场才是决定一切的依据。
从十二月份开始，全国各地的开发商开始降价抛售或变现抛售，房价下降高达60%的大有所在，但效果仍成为开发商心中隐隐的沉痛，为什么？因为市场。因为泡沫。纵观国内开发商，大部分的开发商资产负债率均高达100%，甚至是300%，这样一来，一旦出现流动资金断开，其后果就是关门大吉。因此，开发商能否平安渡过09年还有待静观。于是也可以理解为09年将是房地产重新洗牌年。
展望09年，笔者认为，房价应回归到04年状况，就目前的房价而言，应有挤掉50%的空间。但从整个市场来讲，更重要的是开发商能否生存下来，能否坚持下去的问题。09年或者将会再次刮起拍买行的拍买热潮，许多小开发商也将会受到市场最为惨酷的排拆。因此09年也是购房者更应静观，继续理智选择。
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新京报 价格管制不能阻止房价下跌
万南京项目因降价销售遭南京市物价局处罚，恒大地产近日又面临南京市房管局处罚的危险。这两家地产商之所以“触雷”，原因都在于其违反了南京市对于房地产业的价格管制。
南京市江宁区房管局人士表示，有关部门调查南京恒大绿洲项目后，怀疑其低于成本价销售以期套现。房管局担忧套现之后，开发商还是完成不了开发建设，最终形成烂尾楼，房管局或对恒大进行处罚（据18日《新京报》报道）。
1998年以来的住房货币化改革，使得商品房销售实现了市场定价，开发商以何种价格销售商品房是一种市场行为，无论盈利还是亏本，都是企业自主行为，有关部门以行政命令的手段直接叫停或处罚，缺乏执法的必要依据。其次，房管局通过什么途径得出恒大绿洲项目低于成本价销售的结论，调查的过程是怎样的，也未有公布。事实上，根据公开报道，恒大地产以收购形式获得该项目土地使用权，楼面地价2200余元/平方米，卖4900多元并不亏本。
退一步来说，即使恒大绿洲亏本卖房，但靠别的项目来进行平滑单个项目的亏本，整个集团仍然有盈利，也是合理的市场行为。不然，万科等企业为何要计提存货跌价准备？
去年以来，南京市对于房地产业的价格管制饱受诟病，其根本原因在于对于每个项目每栋楼直接核定了价格，与企业的市场化冲动相矛盾，最终导致企业暗地里把新房卖给一些中间公司，再在二手房市场提价挂牌，这种管制不仅没能阻保证南京房地产价格的稳定，反而促使其不断上涨。
不可否认，去年以来的房价暴涨和今年以来的持续下跌，已经引发了诸如断供、退房等问题，这其中《价格法》的落地缺位是显而易见的。我国《价格法》是以发布基准地价、标定地价和房屋重置价格为主要手段调控、引导房地产市场价格，因此价格法并不是要求政府像南京市这样，退回到计划经济时代。政府不能剥夺企业的定价权，如果为了照顾公民的知情权，物价部门对于房地产业的价格管理应体现在信息透明上;当务之急是改变房地产数据统计的混乱状态，将新房、二手房及租赁价格统一纳入监测并定期公布，抓紧对房地产价格评估机构的确认，给人们的购房行为以参照;而并非滥用职权，托高房价。（作者：张晓玲）
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放宽房贷无法改变房价下跌
理论上来说，放宽二套房贷并不是取消去年927的房贷新政，中央政府在政策的制定上还是很讲究策略的，充满政治智慧。因为这轮房贷新政，尽管不完全是从市场出发，却是从政治的角度出发，平衡各方面的利益关系，当然主要利益是服务于开发商，这是没有办法的办法。
在国际经济日益恶化的环境下，连老牌的市场经济国家都被迫放弃市场经济的基本法则，设法稳住金融和货币体系，我们就应该感到事态的严峻。所以，中央政府放弃执行了一年的二套房贷新政，再出台今天放宽的新政，重要的是维护市场平稳的运行，但是，中国各大城市房价总体下跌的趋势是无法改变的。
这次新政最大的受益方是开发商。新政的第三条，是这次新政的核心，内容是：引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。 支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
这一条告诉我们，银行将有大量的贷款向开发商倾斜。因为容易取得银行贷款，将有更多的产业涌入房地产开发行业，新的一轮囤积土地的热潮又将兴起。不过，开发商似乎不太满意，任志强仍然认为，新政姗姗来迟；潘石屹认为，新政没有充分激活市场；顾云昌认为，新政还有空间，应该放开投资性需求。。。。。。可见，开发商贪欲不足啊。不过过度的贪欲会产生对市场的误判。
新政的受益方较大的是楼市炒家。第二条说，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
这一条看上去比较原则，其实对改善性需求并没有做出新的界定，但是对交易环节的税收减免，是刺激楼市放大成交量的一个好办法，直接给买家让利6%左右。也就是说，只要进行交易，在房价不变的情况下，卖家获益达6%，对二手楼市有一个相当大的刺激作用，直接鼓励的并不是改善性需求，而是鼓励炒买炒卖。
当然，中央政府是非常亲民的，因此，本轮新政的第一条仍然是考虑民生。内容是，加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
这一条现在看来，已经是老生常谈了，估计对民生的改善不会有什么实质性的作用。理由是，地方政府对社会保障住宅的热情并没有激发起来，经济适用房的盈利水准并不能让地方政府满意，因此也不会把资金投向经济适用房和廉租房。没有地方政府的积极参如，仅靠中央政府的9000亿是不能解决问题的。
网友最关心的还是新政对房价的影响，这点，顾云昌看得很准，只要不彻底放开投资购买，就不能改变市场预期，这是市场的表象。实质是，改善性需求的购买群体不足以大到可以购买目前的1.33亿的存量新房，其购买力也不足以支撑目前的房价。预期新政出台，成交量只是短暂的放大，改变不了大的趋势。
我们在预判后市时，一定要充分了解，2006、2007年房价之所以猛涨，一是累计了10年经济增长的能量，这十年中国民众创造的财富不仅仅被高房价掠夺一空，还透支了未来至少三年的购买力，这不是一个政策就能改变的；二是这两年不仅仅有许多中产阶层在炒楼，有产业资本在炒楼，还有大量的国际热钱在炒楼和大量的贪官的黑钱在炒楼，而现在楼市的资金面已经和2006、2007年完全不同，再加上中央政府并不支持炒楼，所以，设想房价上涨的可能性基本没有。
最大的可能是，市场在成交量短暂的放大后，重新陷入更加低迷的状态，而要改变这种低迷，不仅仅需要民众购买力的提高，还需要国际经济环境的配合。试想，一个内需不振、出口萎缩的市场，靠房地产就能振兴经济？除非这是中国的奇迹，全球经济发展史上不能说都没有这种先例.
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预言猜想:如果中国房价下跌30% 后果将多么可怕
房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事。傻空门一直幻想着房价下跌70％（预言，认为2002年的房价是正常的，现在价值要回归——什么意思嘛？凭什么说是正常的不说2002年的房价是被低估，现在是价值回归？凭拍脑门想的？），认为所有买房子的人都是炒房的。让已购房者破产以利于自己能低价买到大房子。
那么不妨考虑，如果房地产出现崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30%以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30%以上。
先看银行系统承受的冲击。
目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿
累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？
关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80%，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。
