【珠三角】9·27新政后楼市大逆转
如果说上海是三年前调控风暴的中心，那么珠三角则是本次调整的“震中”，而广深则首当其冲成为“双核”。过去的10个月，珠三角楼市经历了连猪都飞上天的疯狂到彻底裸泳的回归，呈现在人们眼前的是一幕幕真实的市场片段，由此组成了一出中国地产的宏调大片。其中的主角也经历了由疯狂抢房到退房的浪潮，由福布斯榜上富豪到资金链岌岌可危的悲喜。
《南方都市报》转引地产投资客郑勇说，过去10个月里，他多年来在深圳投资的约20套房产，让他亏了500万元，平均每天亏损将近2万元，“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”，他好几年投资房地产的获利，在本轮调整中不到1年全赔回去。
在如今的珠三角，像郑勇这样的人不难找到，自去年“9?27”新政出台至今，整个珠三角都在经历着自1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市成交量均出现了四五成的剧烈下跌，深圳成交量最大跌幅达90%，房价整体下跌36%，位居跌幅榜第一，广州、佛山、东莞局部地区房价也都“腰斩”，受创稍浅的珠海、中山、惠州，也是前途未卜。
“2008年的楼市调整，珠三角是震中，深圳更是核心。”中海地产集团副总经理、华南区总经理曲咏海如是描述新政之后的珠三角楼市。
深圳危机 七月流火变飞霜
2007年7月，深圳楼市高点之时，郑勇一口气吃进了8套总值1000多万元的二手房，包括南海玫瑰园等豪宅。这个深圳小有名气的老投资客，最多的时候拥有20多套房产，在去年7月之前，这些房子为他带来的账面利润已经超过500万元。
深圳楼市从去年7月便开始泛凉，早于珠三角任何一个城市。包括中国银行、建设银行在内的多家银行，都在那时悄然缩紧甚至叫停了个人房贷业务，加上政府推行新版二手房合同严征个税，“买房人好像一下子都不见了。”郑勇说。接下来，深圳二手楼成交连续暴跌，从7月的134万平方米高点剧降到9月的56万平方米，两月内下跌近60%.
最先弥漫于二手房的观望情绪迅即渗透到新房市场，7月后深圳新盘成交跌入冰窖，以往千人整夜排队抢购新房的盛景不再。8月18日，银行紧缩个贷后的首批新盘开售，以龙岗万科城御景湾别墅为代表的3大新盘共827套房源，开盘3天成交率不到16%.官方数据显示，8和9月，深圳新房成交量仅为33.83万和31.3万平方米，与7月之前相比下跌38%-43%.
8月末，郑勇一口气甩出了8套房，包括南海玫瑰园、花园城3期等，后两套合共亏了50万元。但事后证明，这只是开始，越往后，他的房子越不值钱。
广深领跌 珠三角相继中招
在调整次序上，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。
“9?27”新政成了珠三角楼市的“绝杀”，七城楼市全部应声下挫。过去10个月里，七城新房成交量出现四五成的大跌，深圳最大跌幅更达90%.调整次序上，七城略有不同，广州、深圳首当其冲，佛山、东莞、惠州、中山次之，珠海楼市调整出现最晚。
10月，广深楼市成交量剧降。广州一、二手房成交量在当月双双下滑，新房成交下跌18%，到了12月份，新房成交量更是下探到42.88万平方米，短短3个月，整体跌幅近四成。进入2008年，新房成交量跌到40万平方米以下，最低的2008年2月份只有23.12万平方米，前后跌幅达到了67%.深圳在当月新房成交量更加惨淡，仅有可怜的15.36万平方米，比9月再度下挫50%，创下2001年以来的最低记录，整个第四季度，深圳新房成交量一共只有52万平方米，仅相当于上半年单月水平。而到2008年2月份，深圳新房成交量更令人咋舌：6.44万平方米！前后最大跌幅几达90%.今年上半年，深圳新房成交154万平方米，同比跌幅达54%，相当于10年前水平。
成交量暴跌，房价拐点随后出现，广深双城房价在10月份达到本轮牛市行情的最高峰之后开始跳水。比广深迟后约1个月，佛山、东莞、惠州、中山也都出现了明显调整，这些城市的成交量高峰多出现在10-11月，成交价高峰则多出现在11月，但它们的调整幅度也丝毫不逊于广深。比如佛山楼市在12月量价齐跌，成交量和新房价分别跌了近20%和26%.东莞在去年第四季度录得历史最高房价6406元/平方米之后开始拐头向下，今年上半年，东莞月均成交量下滑42%.
相似的还有惠州及中山楼市，前者在11-12月房价达到4700-4800元/平方米的顶峰，但今年上半年新房成交量同比下跌了36%.后者新房价格在11月份达到4937元/平方米高位之后拐头向下，最低于今年1月下探4360元/平方米。
最晚出现调整的珠海楼市，其房价最高点出现在今年2月，当时新房价格录得7161元/平方米，但自3月开始房价下跌，并在4、5两月跌回到“5”字头，其成交量也从去年的12月跌到了最低3月份的18.58万平方米，最大跌幅近50%.
从暗降到裸降 珠三角房价集体跳水
春节过后，珠三角开发商开始集体性降价。而观察目前七城房价在半年甚至过往10个月的走向会发现，投资比例高、炒风严重的城市和投资比例低、炒风轻微的城市，呈现出两种不同的价格走势：深圳、东莞、珠海可以说是“跌跌不休”反弹无力；而像广州、佛山、中山、惠州，则是“高位盘整，反复震荡”。
在经过遮遮掩掩的“暗降”后，深圳楼市赤裸裸的价格战终于爆发，2月末3月初，第一轮波澜壮阔的大降价正式展开。
在这一轮大降价中，深圳房价几乎没有任何反弹，每平方米连续跌破1.6万、1.5万、1.4万、1.3万以及1.2万元5道心理大关，到5-6月，深圳普通住宅价格约1.1万元/平方米，比去年10月高峰期下降了36%，基本已经回落到2006年底，而类似南山、龙岗、宝安之前炒作过盛的区域，不少楼盘惨遭腰斩，甚至已回落到2006年年中水平。
毗邻深圳的东莞，不少新盘在开春之后也“一泻千里”，2月底3月初，万科运河东1号最低折扣6.2折，3920元/平方米。随后，光大地产也推出“团购”单位，降价幅度都达到三成以上。两家巨头的大甩卖，让东莞楼市开始“地震”。
广州、佛山、中山、惠州四城的房价则呈现出不同气象。
广州在去年12月份，由于万科等品牌巨头的跳水，新房价格跌破1万元/平方米之后，2、3月连续两个月继续下行，比起高峰期跌幅约近20%.但是，不少区域的跌幅却是在30%以上甚至“腰斩”。珠江新城去年住宅最高价位涨到2.5万-3万元/平方米，而目前最低价位已经下降到1.4万-1.5万元/平方米。而花都、从化一些远郊楼盘楼价由超过1万元/平方米降至4000-5000元/平方米，基本上已被“腰斩”。
2月底3月初，佛山也出现集体降价潮，4月份，佛山房价到达本轮调整的最低点5208元/平方米，比去年11月最高点6822元/平方米跌了24%.但像佛山中心城区部分楼盘，价格下跌幅度更大，去年最高峰时该区域不少楼盘价格都高至约8000-10000元/平方米，但目前主流价格在6000-8000元/平方米。
同样还有中山和惠州，前者虽然目前整体均价仍在4000元/平方米以上，但是从2月份市场进入冰冻期之后，镇区已出现“2”字头楼盘，到了5月份，连中心城区都出现了“2”字头楼盘。
不过，与深圳、东莞、珠海不同的是，上述四城房价走势呈现出明显的“拉锯战”特征。比如广州房价在4月又反常涨至10997元/平方米，重上万元轨道，显示出明显的震荡态势。
*****************************
【珠三角】楼市全面下行 深圳最惨中山最稳
在中国甚至全世界地产低迷的情况下，广东各城市的楼市也普遍陷入低迷。虽然不会有“完卵”，但受各城市产业结构、投资水平、购买力等因素的影响，各城楼市还是表现出了鲜明的个性。其中深圳跌得最惨，而中山楼市整体最为平稳。
综合来看现在的市场，一个清晰的表现是：早在去年就进入下降通道的广州、深圳、东莞、惠州等地楼价还在调整之中，中山、佛山现已有触底征兆，而珠海———直到现在，持续降价的序幕好像才刚刚拉开。
中山缓跌即或见底 珠海持续下跌刚开始
《南方都市报》报道，1-6月，深圳房价跌幅达36%。广州、东莞楼市虽然波动没有深圳大，但也不好。而中山却没有下跌太多。
中山在今年3月才开始第一波降价促销，周边镇区出现了不少低于3000元/平方米发售的楼盘，到5月份，不足2900元/平方米的大信新家园出现。另一个“2”字头的楼盘——中海翠林华府，开售当天即售出约七成。这样看来，2800-2900元/平方米，或许就是中山楼市的“底部价”，未来中山房价再继续大跌的可能性也不是太大。
在这一轮的跌价中，最“特立独行”的是珠海楼市，在广东多数城市都已“大跌”的时候，珠海楼市还处于“房价下降的初期”阶段，其价格的调整期出现得最晚。
中山镇区发力跌幅小 珠海供销皆少反应慢
在本轮广东楼市价格的大调整中，下跌最为剧烈的是深圳，出现这一现象的具体原因已经是市场共识：2007年房价上涨过快，市场炒风太盛。这似乎也是广州、东莞等地的市场大跌的原因之一。
而与之形成鲜明对比的是中山楼市——中山在本次调整中表现最为稳健。中山各镇区都有其特色经济，发达的民营经济使中山藏富于民。以前房地产开发集中于中心城区，近两年来，镇区房地产持续升温，购买力爆发，镇区居民纷纷在自家门口购房。
在今年的调整市道中，中心城区供应明显过剩而导致深度调整，但是镇区因为强有力的经济支撑，调整幅度不大，并且镇区楼价也开始跑赢中心城区。
而珠海楼价为什么到现在才开始持续下跌？业内认为一方面是因为其是二线城市，且不少楼盘以外地客户为主要目标客户。另一方面珠海的大发展商不多，而且从2005年到2007年，珠海几乎每年的供应量都在300万平方米左右，而消化量也在300万平方米左右，无论是供的量还是求的量在周边几个城市来看都偏小，所以发展商对政策的反应相对也不会那么迅速。
广州限价房逼低楼价 莞珠禁购房入户影响大
整体来讲，近期广东的房价还将继续下行。广州距离业内专家预测的全市十区8000-8500元/平方米之均价线，尚有1000元/平方米左右的下降空间。今年初以来，广州在全国首创的限价房（双限、三限房）大量涌现，限价房的低价效应，对区域周边的商品房价有较大的影响。由于在未来一年还有不少限价房上市，对于楼市价格的走势还将带来直接的影响。
而对于深圳，短期市场继续下行或成定局。有专家称深圳房价“跌破万”指日可待，就目前的情况看，这样的情况或真会发生。
东莞和珠海市政府取消购房入户政策，也令调整中的楼市“雪上加霜”。东莞外来人口是本地人口的5倍，取消购房入户政策，给了房地产市场重重一击。珠海今年4月停止执行购房入户政策，这对以外地客户为主力的西区楼盘影响非常明显。西区楼盘嘉景名苑项目负责人透露，自从珠海取消了购房入户政策以后，楼盘都很少有成交，连看房的人都少了一大半。
此外，东莞、佛山的产业结构转型，则给地产带来不确定性因素。东莞的产业转型短期内让东莞工业利润下降，部分企业的搬走让就业人口和消费人口减少，这让多数东莞人对城市的前景感到迷茫，也让市民对房地产信心不足。佛山大量的陶瓷产业的外迁，也必然使购房需求减少。
广州亚运是大利好 深佛受惠于一体化
对于房地产今后的发展，珠三角七城也各有助推剂。2010年将于广州举行的亚运会，将带动广州乃至广东基础设施的大发展，并将对房地产也起到很大的带动作用。
将于2009年12月建成的亚运村选址于广州新城启动区，目前保利地产等地产集团已在周边区域储地。亚运会体育场馆聚集的广州东部区域，随着地铁、公路网络的建设，将使东圃的奥体新城、萝岗新城等区域房地产项目受益。目前该区域正在启动的广氮预留地块规划，将成为广州楼市发展后劲最为强劲的区域之一。
深圳、佛山的房地产发展将分别受惠于深港一体化、广佛一体化的实践。百仕达地产常务副总经理罗雷表示，深港一体化若能走得通，将给深圳带来一番新气象。
而去年6月开工的广佛地铁，将加速广佛两个城市的融合，市民之间的往来更便利、快捷，吸引更多的广州市民到佛山来居住和工作，使佛山楼市的需求不断扩大。
七城中的其他城市，惠州房地产将在石化产业的发展壮大中寻找后劲；珠海以滨海生态旅游为载体，大力发展特色经济，也将给房地产业的发展提供新的契机。
***************************
据《南方都市报》发布的珠三角七城房地产报告显示，在巨大的资金压力面前，发展商通过各种手段自救，其一是大幅降价、“薄利多销”；其二是“壮士断腕”般卖地、卖项目、卖股权；而接受私募高达20%至60%利息的“吃人”条件也是一些发展商不得不接受的现实。
半年过去，珠三角七城都交出成绩单：广、深、莞、佛、珠、中各市2008年上半年的成交量同比分别下跌38.4%至43.5%，而成交价格也分别下跌10.6%至27%，开发商严重受创。
借钱难 银行拉闸发展商吃紧
报告指出，大多数开发商都表示：2008年，银行信贷的紧缩直接造成了绝大部分开发商资金困难。而在中国，绝大多数房地产企业，近70%的资金来自于银行。
“去年银行很主动地借钱给你，但今年你再怎么求他也借不到钱。”位于东莞莞太路金升国际公寓的开发商感叹地说。今年4月，该楼盘由于延迟交楼和楼盘部分收尾工程未如期完工而被众多业主告上媒体。据该公司某副总介绍，公司资金缺口达1000多万，将通过存量房抵工程款和向生意伙伴筹措资金来解决。
一千多万，对于曾经财大气粗的开发商而言，可能很多人都不放在眼里；但是在2008年各家银行严控房地产开发贷款的大背景下，极有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。
融资难 企业“负债”运营维艰
对于大部分企业来说，如果上市融资失败，企业又不能从另外的渠道获得更多的资金，那么前期为上市而储备的众多地块，待付的地价款、积压未售的项目和待开工的地块，都将成为企业沉重的负担，将直接导致企业资金链断裂。
有些企业为了自救，只好私募资金，但私募的资金往往利息高，直接限制了利润。有业内人士表示：多家公司先后传出上市又否认，很有可能与目前投资者信心低迷，担心上市后资产被“贱卖”有关。
与广州、深圳这些知名的大公司相比，一些东莞、中山的小公司上市之路就更艰辛。东莞某知名房企去年也曾想上市，并在广东粤东、粤西、粤北拿了相当多的储备地块，但是目前据说上市也比较困难，主要是由于项目拿地时间和区域都比较集中，在今年房地产业普遍不景气的情况下，投行认为风险比较集中和偏大。
对于大部分企业来说，如果上市融资失败，企业又不能从另外的渠道获得更多的资金，那么前期为上市而储备的众多地块，待付的地价款、积压未售的项目和待开工的地块，都将成为企业沉重的负担，如果得不到妥善的解决，那么这些“负债”将直接导致企业资金链断裂。
花钱多 地价成本高还款建房难
2008年下半年，如果各地房地产市场继续价量齐跌，回暖乏力，不排除东莞、惠州、中山等一些地区会率先有一批项目公司出现停工、揭不开锅的现象。
一方面是借钱越来越难，但另一方面逼着企业花钱的地方并没有减少。去年高价拿地今年已经到了应付款期限，很多开发商还面临着天价地款的交纳问题；前年去年囤地较多，政府打击闲置土地，企业没有钱也要加快开发；企业原材料和人工成本也在不断上升；市场一片惨淡，为刺激市场，该做的营销活动还要照做……今年，与以前的豪爽大方相比，很多房地产企业花钱花得肉痛，欠款现象也屡有发生。
目前广、深、莞虽然还没有明确的发展商“退地”事件，但据说在中山已经有开发商“违约”退地———去年年中拍卖的一幅东凤镇商业用地，据说是深圳的一家开发商准备做酒店的，后来没有再交地价款，国土局方面做了“违约”的处理，并追讨相关责任。而拖欠施工队工资、材料商工资以及广告商广告费用在中山今年也普遍存在。
在东莞，还有一发展商年初曾表示，2008年该集团将全面启动位于东莞本土以及粤东、粤西、粤北等地区超过20个大型房地产项目，但从目前来看，该公司多个项目开盘或上市时间一推再推，还有一个楼盘由于延迟交楼开发商拒不按合同以现金方式支付违约金，而被40多个业主告上了法庭……
2008年下半年，如果各地房地产市场继续价量齐跌，回暖乏力，不排除东莞、惠州、中山等一些地区会率先有一批项目公司出现停工、揭不开锅的现象。
还钱难 信心受创市民不愿买楼
人民银行深圳市中心支行数据表示，2008年1-5月深圳市个人住房贷款呈现负增长，5月末全市个人住房贷款余额比年初还下降20.95亿元。业内人士称，这一现象说明“今年深圳市大部分银行的个人住房贷款业务均呈现负增长，即贷出去的房贷，还没有收回来的房贷多。”
报告指，银行贷款、上市融资和销售回笼是发展商传统的三大融资渠道，在前两个渠道都受阻的情况下，发展商只能寄希望于多卖房快速回款，现金为王。但是从上半年各个城市的成交量来看，七个城市每个城市的销售量降幅都在40%左右，而且房价都下跌了10%-30%，在这样的情形下，发展商又怎么可能实现预期的回款目标呢？
以这一轮调整受创相对严重的东莞为例，2007年东莞有四家开发商销售业绩超过或接近20亿元，但半年过去，目前东莞房地产市场除了光大地产以外，销售业绩超10亿的发展商几乎没有。中惠、丰泰、新世纪等品牌开发商都表示：企业已经调整了今年的销售任务和销售计划。而更多的企业表示，早就将年度销售任务减少了1/3或1/2。
一项数据或许可以更好地说明今年上半年开发商销售回款有多么的艰难。据中国人民银行东莞中心支行上半年的金融运行数据显示：2008年1-6月，全市个人住房贷款余额487.76亿元，比年初仅增加8.39亿元，同比少增49.04亿元，比年初增长1.75%，同比增幅回落15.07%。
整个半年，个人房贷才增加8.39亿元，用简单的数据换算一下，以平均一套房贷款50万元计算，8.39亿元也就只是1678套房的贷款数而已。而同比少增49.04亿元又意味着：同样以一套房贷50万元计，今年上半年至少比去年同期少了9800多套房子进行房贷消费。
不过，比东莞情况更为遭糕的是深圳：人民银行深圳市中心支行数据显示，2008年1-5月深圳市个人住房贷款呈现负增长，5月末全市个人住房贷款余额比年初还下降20.95亿元。业内人士称，这一现象说明“今年深圳市大部分银行的个人住房贷款业务均呈现负增长，即贷出去的房贷，还没有收回来的房贷多。”这些数据充分说明了深圳市民对于住房消费的信心基本面已经不足。
中山也有相关数据说明发展商依靠销售回笼资金，也是十分艰难：2008年上半年，中山一手房抵押备案12394宗，面积129.3万平方米，抵押总金额约37亿元，比去年同期的19976宗，214.4万平方米分别下降了38.0%和39.7%，抵押的总金额也较去年的49.2亿元减少了24.9个百分点。
目前在珠海、佛山、东莞、惠州、中山等珠三角二、三线城市，由于城市级别不够，基金、热钱很少关注这些城市，因此民间的借款开始蔓延。
守价难 房企主动跳水互相竞低
2008年3月之后，珠三角绝大多数房企已经转变营销策略———从最大幅度地追求利润到追求速度制胜、现金为王，发展商在价格的竞争上已经由被动改为主动，互相竞低。
在多重资金压力和成交量的急剧萎缩下，大多房企最有效的竞争手段仍然是加快回笼销售资金。尤其是一批去年拿地较多、或盲目扩张太快，而又融资渠道狭窄的企业，面对岌岌可危的资金链，只有拼价格战，以刺激销售业绩的尽快回升。
从一些率先降价的企业销售业绩来看，确实能加快当时项目的销售进度，因此2008年3月之后，珠三角绝大多数房企已经转变营销策略———从最大幅度地追求利润到追求速度制胜、现金为王，发展商在价格的竞争上已经由被动改为主动，互相竞低。
无论如何，艰难的2008上半年已经过去；但是从下半年开局情况来看，成交量依然在下滑，市场信心基本面受挫，国家金融政策融资渠道没有丝毫放松迹象，资金链随时处于断裂边缘，下半年多数发展商还将继续竞低价、卖股权，用低利润甚至壮士断腕的代价，来打响这一轮调控寒冬中的生存保卫战！
大起大落的房价，不仅让深圳成为中国房地产市场调控效果的一个标杆，也让不少深圳人体验到了什么是过山车的感觉
