珠三角房价领先暴跌,我们见证全国跌!

近3个月，珠三角5个典型城市房价的跌幅都在30%以上。”这就是本周《华夏时报》记者奔赴广州、深圳、佛山、惠州以及东莞五地一线采访，所获得的惊人结论。

　　珠三角楼市曾经在境内外炒房客竞相追逐中扶摇直上，进入2008年以来却出现了触礁险情。

　　东莞大降价

　　以东莞区号命名的楼盘“理想0769·沁园”第四期正在发售，户型从两居到三居不等，面积在97平米到140多平米。

　　销售员胡小姐告诉本报记者，周六(26日)将有促销活动，只要交上1万元的诚意金，购房时可以在总额中减掉4万(九三折左右)。据介绍，周六开出的起步价是每平米4600元，均价在5000多元。

　　据介绍，位置、户型基本相当的该项目三期，于去年上半年开盘，在去年的销售中，最高价曾冲破8000元(户型较好)。

　　而在东莞大地产商光大地产开发的楼盘“景湖湾畔”，记者看到，前去看盘的顾客稀稀落落。售楼员卜小姐介绍说，目前正在销售的是二期，大约有1100多套，去年7月开盘，大约目前仍有一半未卖出。

　　对于近一年来房价的波动情况，卜小姐最初称该楼盘价格在东莞一直很稳定，下跌幅度并不大。“现在四房(朝南)价格在6500到7500元之间，大约只跌了三五百块吧。”

　　不过，在随后的介绍中，她承认，实际跌幅比这个大，而实际销售价格也更低。“去年9月份，我8800元卖过一套房，现在这一户型在7000多元，下跌了20%左右。小户型跌幅较大，从7000多元回落到5000多元，大约在百分之二三十左右。”

　　与前述楼盘一样，该项目周末也有促销活动：交2万订金，可以享受九三折优惠，另有团购折扣。

　　房价全线回落

　　佛山市的境况与东莞似乎没有区别。在被视为新城的城南聚集了大量新建楼盘，到处都是塔吊，楼市广告铺天盖地。

　　记者在“汇银·林匹克花园”了解到，在过去的一年中，房价下降了20%到30%。

　　以名为“美墅”的复式洋房为例，就在年前，其单价是1.8万-1.9万。“现在我们暂停销售，估计5、6月份开始外销，报价应该在1.4万左右吧。”

　　与该楼盘紧邻的雅乐居降幅稍大，记者24日拿到的价目表显示，价位最低的户型是7100元，而据介绍，在楼市疯狂的去年下半年，一般户型的单价在1万元左右。

　　“深圳最近统计的数据是13000元的均价，但如果与去年同期的深圳楼价相比，下跌的幅度何止30%，部分区域包括龙岗、宝安个别楼盘的调整幅度甚至达到了30%-40%，去年这个时候，深圳楼市的均价是超过2万元的。”深圳珠三角地产网CEO孟家庆对本报记者表示。

　　根据广深两地房管部门发布的今年一季度商品住宅成交数据，深圳楼市成交量从2007年8月开始就一直走下坡路，2月1日-18日全市新房仅售出251套。3月，开发商不忍“冷市”，纷纷推出了优惠促销活动，并带动了一轮“回暖”风潮，3月成交套数3457套，为13618.4元/平米。

　　而广州一季度商品住房成交均价下调到9316元/平米，比去年的房价最高峰10月份的15774元/平米，降幅达15.6%。

　　与深圳交界的惠州楼市今年1-2月，共成交187套房，均价为3627元／平米，成交量与去年同期相比几乎进入冰冻期。

　　“广州房价回落到8000元/平米左右才正常。”雅居乐地产营销总监刘华畅对记者坦言。

　　他解释称，公司目前分类定价，第一类是广州、佛山、中山等地的房子，今年计划把洋房均价控制在7500元/平米，别墅控制在6000到8000元/平米；第二类是惠州、从化、南海等地的房子，计划均价控制在4000到5000元/平米。

　　在上述几个城市中，东莞楼市的价位调整幅度最大，记者在东莞调查发现，绝大多数中心地段的房价在4000到6000元之间，而去年同期，东莞中心地段的三室两厅房价曾上升至8500元/平米。是什么原因造成了2月底3月初东莞城区一批主力楼盘出现价格跳水呢？

　　炒房团离场

　　深圳综合研究院宋丁主任对记者表示：“东莞房价大起大落，与2007年深圳炒房团组团东莞炒楼的关系密不可分，而现在，深圳的炒房团已经撤出了。”

　　记者采访了一些去年横扫珠三角楼市的投资者联盟，印证了宋丁的推断。

　　深圳异地置业团购联盟“城际族购房会”负责人“大山”23日对记者表示称：“去年8-10月，基本上每周有十多台车出去团购，一车近50人，成交率有时超过50%，而现在一星期要凑齐50人都难，而且成交也很少。”据了解，今年1、2月城际族购房会都没有组织外出购房活动，去年12月也仅有一次。

　　代理了惠州、东莞多个楼盘的“网上行”网络营销公司，去年底至今的团购情况也不理想，每次“出团”成交量仅三四套，惠州一处主打深圳市场的楼盘，5次团购的成交量也不到40套，还不如2007年高峰期一次的团购量。

　　据了解，惠州、东莞等地不少楼盘仍在积极促销，以低价吸引深圳置业者。以最近在深圳营销力度较大的楼盘为例：惠州的秋谷阳光里二期位于大亚湾西区，3600元/平米的定价吸引了华为、富士康等企业的一些员工购买。

　　据深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕介绍,珠三角区域房价今年普遍跌落30%,原因复杂,首先是受宏观调控的政策打压,包括信贷缩紧、二套房政策,将一些投机炒楼的资金从源头上切断了。

　　2007年势头凶猛的深圳炒房团和一些异地置业者全线退市。深圳受制于土地,所以才会出现成行成市的购房团,不过,在拉高房价后,这部分重要的投机者都消失了。珠三角制造业的衰退搬迁也带走相当部分的港资、台资企业的购买力,这也是珠三角几个城市房价暴跌的内因。

　　放量开发及投资下,房屋的空置率开始被越来越多的房地产研究人士所关注。“没有消费群体和市场的支撑,如果房子只是在炒家手中倒来倒去,谁接最后一棒,谁就要承担所有被预支的利润空间。”东莞房地产协会的一位负责人表示。

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2008年04月23日 08:07:15 　来源：上海证券报 

任志强“要死，也是银行先死、房地产商后死”的最新言论或许再度惹恼了一部分业界人士，开发商与金融界之间的关系变得微妙。就在上周，又有准备金率提高和税收新规两根“大棒”直接或间接指向开发商的资金链。同时，伴随着如深圳等地退房潮再起等新的市场变化，开发商现金流已经岌岌可危。

　　“大棒”敲打

　　4月16日17时，央行发布公告称，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定自4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　业内分析，此举将使银行放贷更加慎重，从而增加地产开发商的资金压力，个别竞争力不够的甚至将被淘汰。“2007年以来，央行6次上调存贷款利率，13次上调存款准备金率至16%的历史高位，而且至今仍没有放松的迹象。作为宏观调控重点关注的房地产市场，信贷紧缩意味着开发商从银行贷款已是难上加难。再加上开发商如今寻求上市也是困难重重，这样的融资‘寒冬’可以说是前所未有的。”安信咨询公司分析师程默表示。

　　而在央行宣布再次提高准备金率的同一天，国家税务总局网站发布了一则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，明确规定对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，并且还要按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴。业内认为，对于开发商来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。

　　“无论是从银行还是证券市场融通资金，风险都高于以往。大开发商由于可变现的项目储备、能供抵押的资产较多，资金较充裕的话，受影响还小些；但一些小开发商，特别是大部分项目处于开发前期的小开发商，将面临窘境。”上海易居房地产研究院的分析师表示，“总之，可以肯定的是，今年开发商的资金成本将高于去年。而在这种情况下，去年进行了大量融资的开发商可以说已经取得了战略溢价。”

　　倚重回款

　　任志强虽然在接受媒体采访时认同这样的判断，即近年来房地产企业扩张速度较快，资金需求量剧增，而受信贷紧缩影响，银行贷款门槛又相应提高。但他同时表示并不担心对开发投资的信贷缩减，担心的是对居民消费信贷的紧缩，因为房地产在开发投资方面的信贷比重并不大，主要靠自有资金和销售回款。

　　在两根“大棒”进一步“锤炼”开发商融资能力和资金流动率的情况下，通过加快销售以回笼资金的做法得到许多开发商的重视，如此轮带头降价的万科拿出的一季度业绩就很能说明一些问题，光从速度上看，万科去年完成过百亿的销售额用了近半年时间，而今年只用了3个月。“万科今年以来‘转守为攻’的目的是以较小的空间换取足够的时间。”中国指数研究院的分析师表示，打折策略可迎合政府调控、降低资金成本、大量回笼资金，真可谓一举多得。

　　但是，此举带来的“双刃”效应也不能忽视。近日，有关深圳退房风波群起的报道接二连三，缘由自然是开发商的降价行动让一批前期买房的准业主“抓狂”。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，3月深圳新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。面对资产缩水，资金被深度套牢的准业主们终于忍无可忍，逼开发商做出让步。而开发商一旦妥协，资金链又将面临窘境。甚至有人评论，退房潮或正是开发商“百日剧变”的开始。

　　上海五合智库总经理邹毅指出，特别对于那些要继续扩张的开发商来说，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地，手中其余项目的开发都会受到影响。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄也表示，如今大部分开发商现金流紧张，要是房子卖不动，就比较危险，因为开发商自掏腰包的主要是买地的钱，开发时的各种工程款和税费等往往会拖到销售回款后再付，一旦销售遇冷，风险随之而来。

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发改委房价报告查无下落

挂上又撤下，国家发改委网站上一份蹊跷的报告掀起轩然大波。

　　4月22日，国家发改委网站挂出《一季度房地产市场价格分析报告》，报告预测大量资金将进入楼市，推动房地产价格上行。由于报告是出现在发改委网站上，这被普遍理解为是发改委官方的态度。

　　然而，就在房价将上涨的消息迅速传出的第二天，该报告却从发改委网站上悄然撤下。国家发改委价格司司长曹长庆接受本报采访时表示对此事并不清楚。价格司办公室以及发改委负责网站维护的部门，均表示对此并不知情。而发改委涉及地产研究的多位专家，也均否认是这一报告的撰写者。

　　至此，这一报告的来源和可靠性显得扑朔迷离。但可以肯定的是，该报告预测将有更多资金进入楼市，与业界普遍认同的地产企业资金紧张的现状截然相反。多位专业人士对报告的分析表示质疑。

　　谜踪

　　由于报告具有一定的研究性，记者致电多位发改委涉及地产研究的专家，其均否认自己是这一报告的撰写者。而发改委价格司司长曹长庆则表示对此事并不清楚。

　　4月24日，记者致电发改委价格司综合办，一位工作人员反问记者，“网上现在有吗？你能看见吗？看不见就不好解释了。”

　　地产业界人士看过报告后纷纷表示，这份报告有蹊跷之处。从内容上看，报告称房价有上涨压力，并认为部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升。这让业界很容易联想到深圳、广州、北京等目前房地产交易清淡的城市。报告公布后，多家网站转载并冠以 “房价要涨！”的标题。

　　发改委网络维护部门负责人告诉本报，报告来源不清楚，网络部门的责任仅仅是按照要求刊登稿件。“如果是价格司子网站的内容，通常应该是价格司负责。”而发改委价格司综合办的工作人员则表示，网站文章由办公厅统一挂上。尽管两者说法有矛盾之处，但至少可以明确一点，即发改委网站的内容刊登是需要经过官方审核程序的。

　　质疑

　　报告称，“近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着中国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高。”

　　报告提出房价上涨压力加大的看法，很多人表示难以理解。

　　社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立认为，股市和楼市是正相关关系 “糟糕的股市行情不仅不会有助于楼市反而会拖累楼市”，他说。

　　所谓成本问题则涉及两个方面。一个是土地成本高涨，另一个是普遍意义上的通货膨胀。发改委报告指出，2008年一季度，居住用地交易价格上涨21.7%，明显高于2007年同期涨幅和住房价格上涨幅度。但这一数据因为统计方式不同，明显高于国土资源部的统计。国土资源部地价监测部门负责人向本报介绍，一季度居住用地价格同比涨幅约为15%。“这个数字不算很高，因为去年涨得很快，现在只是维持。”

　　至于通货膨胀带来的影响，尹中立认为，通货膨胀对于房价只能造成不利影响。依据国际惯例，当通货膨胀处在初期时，楼市将处于巅峰状态，当通胀进一步恶化时，楼市可能因为金融政策的紧缩而受到打击。

　　基于这些疑点，尹中立认为：“这个报告的判断有问题。”

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人民网：深圳出现房贷断供现象

深圳出现房贷断供现象 业内人士称坏账或过千亿
　来源: 浙江在线(杭州)　2008-06-05 08:28:18
东方强势

近日，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上热传，称深圳已出现大量的房贷断供现象，按比例计算，坏账最保守估计也过千亿。

深圳房价从去年的最高点到现在已经跌了三成，购房者的贷款问题引起了不少人关注。近日，某房产评论员一篇“深圳银行断供已过千亿”的博文，提出“次贷危机浮现”的观点，激起业界千层浪。昨日，深圳的房产和银行人士向记者证实，买房者逾期还款和断供的现象确实存在，并有越来越严重的迹象。

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对此表示，现在银行的不良房贷到了何种程度尚不好判断，但“中国式次贷危机”的说法并不正确。

博客：房贷坏账超千亿

近日，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上热传，作者“风语的天空”写道，虽然“进入5月深圳房地产市场平均每天的成交量在300套以上”，但“这仅仅是一种假象，在这种假象下面，隐藏着巨大的次贷危机”。

文章说：“风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿。并且银行通过多次催款发现，目前这些客户已经没有还款意向。”“风语的天空”表示，根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算后，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏账，就已经达到200亿。“一家银行所产生的坏账就达200亿，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”

昨日下午，记者拨通了“风语的天空”的手机。“风语”告诉记者，他是深圳的房产评论员，“1000多宗超过三个月没有还款，总的贷款金额超过15亿”的数据是银行内部人士提供的，但后面的1000亿是他的推断。

深圳出现房贷断供

深圳楼价从去年最火热时期17350元/平方米的高点，跌至今年4月份的11962元/平方米，跌幅高达30%。业界人士指出，“30%”是一个风险临界点，因为一般商业银行房贷的首付是30%，若房价跌幅在30%以上，意味着商业银行即使卖掉房子，仍旧没办法抵过贷款。

房价回落后，逾期还款、甚至断供的现象开始出现。昨日，中原地产物业顾问有限公司二级市场常务副总经理玉家雄告诉记者，据他了解，目前确实有出现断供的情况，虽不算特别严重，但是如果房价进一步恶化的话，则有可能加剧。鉴于深圳楼市比全国其他地区波动更为激烈，房屋贷款违约、断供的情况会比其他地方更严重。有业内人士称，由于深圳房价仍在调整，预计断供现象在第三季度会更严重。

记者昨日就房贷者断供一事询问深圳地区的银行。 招商银行(行情 股吧)某分行个贷部程经理告诉记者，他所在的分行还没有出现断供的例子。深发展某分行个贷部钟经理告诉记者，深发展的贷款门槛比较高，客户还款能力强，断供的情况比较少。

平安银行个贷部黄先生直言不讳地告诉记者，断供肯定是有的，别的支行有出现断供的情况，现象还越来越严重。而工行相关人士则告诉记者不清楚是否出现断供的情况。

“中国式次贷危机”提法有误

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科告诉记者，虽然这次楼市的调整期比较长，但会出现“中国式次贷危机”的说法他不认同。他说，美国的次贷危机，是因为银行把款贷给收入差的群体，甚至是一些无家可归的人，而中国的银行则把款项贷给收入高的群体，这些人都是优质客户，因而还款能力良好。

当被问及现在楼价下降，房地产开发贷款是否会给银行造成压力问题，冯科表示，现在不良贷款达到什么程度不好判断。他认为，目前国家政策不明朗的时候，银行收缩贷款，开发商可通过发行新股和债券的方法来缓解资金压力压力。

深圳房地产研究中心副主任王锋认为，发生“中国式次贷危机”不大可能。他告诉记者，大多数人买房都做自住用途，比例达60～70%，或长期投资。目前楼市的交易量在渐渐升高，他认为市场在逐渐好转。

上海5月房贷继续负增长

3月和4月持续两个月缩量的个人房贷，在上月仍难有起色。昨日，沪上某股份制银行人士告诉记者，5月份该行的房贷仍是负增长，而且提前还贷量较大。

去年以来，沪上银行个人房贷经历了慢速增长、加速增长、增速回落到负增长的四个阶段。今年3月和4月，受到楼市成交缩量的影响，房贷出现负增长。与此同时，连续多次加息的累积效应，导致提前还贷成为一大负面因素。上述股份制银行人士透露，去年每个月的还款量是1.5亿元，现在升至2亿元左右。工行上海分行也向记者证实，提前还款确实有所增加。而有的银行提前还贷量甚至超过了当月的房贷增量。

光大银行相关人士告诉记者，目前拖累房贷增长的因素，除了新增的楼盘项目较少和提前还贷较多外，地震的发生也有间接影响。部分原定5月份开盘的楼盘项目，被延后至6月份，导致房贷发放延后。

业内人士告诉记者，5月份属于楼市传统旺季，但实际表现远逊色于去年同期，可能影响到6月份的房贷投放。

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