2009年03月09日11:51 来源：
上海市市长韩正
全国工商联:9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分所占比例为49.42%,其中上海最高,达64.5%。
上海市市长韩正:全国工商联的数据肯定有误。上海在旧城改造中是免收土地出让金的。
据《中国青年报》报道,全国工商联在全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言说,其房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本＋总税收)所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。
韩正未透露自己掌握的数据
对此,上海市市长韩正昨天回答记者提问时说,不知全国工商联的数据怎么来的,肯定有误。不过,他没有透露自己掌握的数据。
韩正强调,上海市在旧城改造中是免收土地出让金的,“大家可以找土地规划部门核实。”
近几年,房价暴涨房地产商在民众心中的形象江河日落。全国工商联的报告试图为房地产商解围。报告提出,“土地财政”让政府成了房产开发最大的受益者——在房地产开发成本中,政府所得部分是刚性的,这使得近年来房价居高不下。
房价畸高根源在地价飙升？
这被视为地价和房价争论的继续。早在2004年,房地产商任志强等人就提出,房价畸高,根源在地价飙升。作为房子的上游资源,土地是必需的,而政府垄断了它的供应,并且利用招拍挂大幅提高地价。2007年,地王价格不断被刷新。北京、上海等城市拍出的一些地块每平方米的价格接近万元,房价自然不会低于此数。
不过,地价和房价的争论在有关部门的声明中逐渐销声匿迹,再加上当时房地产市场火爆,地方政府和开发商都赚了个钵满盆满。如今眼看房地产市场风险日增,政府在公众压力和风险评估下也不能贸然“振兴”,全国工商联在此时公布房地产成本的报告被认为意味深长。
来源：信息时报
上海市市长对全国工商联数据的反驳，显然是难以服众的。这是因为，他空口无凭。而全国工商联拿出了具体数据，百姓对他们数据的认同感就会很强。
全国工商联在政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言说，其房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。对此，全国人大代表、上海市市长韩正说，不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误。不过，他没有透露自己掌握的数据（《中国青年报》3月8日）。
虽说，全国工商联为其成员利益说话的因素不能排除，但应该肯定，这份发言稿提出的问题值得深思。住房价格居高不下的真正原因究竟是什么呢？包括业内人士在内的人们分析认为，开发商暴利、土地价格居高不下、各种税费负担过重等都是主要原因。百姓大骂开发商不顾民众买不起房的现实，一味牟取暴利；而许多开发商则指责政府土地价格过高推高房价。那么，到底开发商谋取暴利的程度如何？在住房开发中多少钱流向了政府腰包？始终是一本糊涂账。正因为如此，社会民众要求地方政府牵头公开住房开发成本，然而，大多数地方政府并没有这么做。这次，全国工商联拿出了数据，证明在住房开发总费用中，流向政府部分所占的比例很高，是一个好开端。因为此举会倒逼政府公开回应，从而也拿出一份住房开发成本数据。
政府在住房开发总费用中拿走的钱是最复杂的，但政府有那么多专家，要搞清楚这笔账是没有问题的。那么，公开住房建设成本还有何难？这可能是因为，一些地方政府根本就不愿或不敢公开。
至于上海市长对全国工商联数据的反驳，并断然说“肯定有误”，显然是难以服众的。这是因为，一是他空口无凭，二是仅列举一个“个案”得出上述结论。按理说，你断然以“肯定有误”的口气否定人家的数据，你自己应该拿出“没有从房地产拿那么多钱”的具体数据，这样才能驳倒对方。“并没有拿那么多钱”的真凭实据，只是根据个案，口头说说，怎么能够服众，怎么能够驳倒对方呢？
我们猜测全国工商联肯定不服气，主要原因是，既然是提交给全国政协大会的发言报告，其数据应该是经过周密调查得出的，而不应该是随意和主观臆测的。上海市长的反驳不能服众的原因是，政府的土地款、税费占据了住房开发成本的一大块，早已被公众所批评。楼市对地方GDP的贡献率和对少数腐败官员的“贡献率”，反复被舆论所提及，而政府却甚少正面回应。地方政府不公开回应，只能让百姓充满猜疑。现在，全国工商联拿出了具体数据，百姓对他们数据的认同感就会很强。
我们希望上海等城市拿出具体数据来并公布于社会。我们也希望开发商的利润及所有成本也能够公诸于众。同时，我们还希望以此促进政府公开当地城市住房建设成本和构成，切实把城市高房价降下来，促进百姓安居乐业，促进房地产行业健康发展，确保中国金融安全。
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据《21世纪经济报道》报道，该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元（建筑面积，下同）。”
近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据显示，两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入2102.63亿元，比上年增长31.4%，高于其它年份10%－20%。
上海开发成本高在哪里？
一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。
“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”
另据详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50%以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3%、52.4%、53.4%、53.6%，仅2006年降至49.5%，但2007年又重新回到53.4%的高位。
而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。
上述房企投资部资深人士表示，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40%左右、50%左右、60%左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80%。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”
如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。
不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。
“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。
另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。
沪上多家房地产企业消息，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9%、1.5%、1.3%、1.2%、1.3%和1.2%。
此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（从0.5%上升到1.5%），2007年该比例降为0.8%。
正相关：地方财政与房地产
上述提案相关负责人强调，相关的调查和提案，出发点不是针对地方政府，而是希望通过对成本的分析，从土地出让制度、房地产财税改革等途径寻求解决房价居高不下的老问题。
事实正是，近几年，房地产行业的表现与当年的地方财政收入呈现明显正相关，地方财政过度依赖房地产。
分析上海市官方统计部门近五年来公布的数据发现，房地产行业的景气很大程度上影响着当年地方财政收入。
在2004年、2007年上海房地产景气的年份，上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元大增58.8%、2706.3亿元大增47%，相应的该市全年地方财政收入分别为1119.72亿元增长24.5%、2102.63亿元增长31.4%，均出现超过20%以上的较大增幅。
2006年及2008年房地产行业处于调整期的年份，上海市全年房地产开发投资额分别为1275.59亿元略增2.3%、1366.87亿元略增4.5%，全年商品房销售额分别为2177.08亿元仅增长0.7%、1608.47亿元大幅下降40.6%，相应地，该市全年地方财政收入分别为1600.37亿元仅增长11.6%、2382.34亿元仅增长13.3%。
这种关系在实际运作中给开发企业带来的直接感受，就是企业开发成本中流向政府的比例居高不下。“所谓流向政府，并不仅仅是如土地出让金等直接交给地方政府的部分，还包括其它泛政府性质的一些机构，如和公建配套相关的水电气等国资企业。开发企业与这些泛政府性质的角色谈判的具体费用，实际上也是流向政府的组成部分。”
日前，上海市市长韩正对相关提案披露的调查结果表示质疑，称实际并没有如此高的比例。
但关于这一比例的详细数字，并没有直接的公开数据。在查阅过程中， 2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为27.08亿元增长20.8%和34.1亿元增长25.9%，但除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。
在土地出让收入，也并未有官方统计数据公布。据民间研究机构根据上海市通过当年公告出让住、商、办（包括其它）地块的信息统计显示，2007年和2008年仅这部分土地出让收入就分别达391.42亿元和154.26亿元。
