各级政府表态：不为高价房托市
中共中央和地方各级政府近期相继表示：不会为高价房托市。
据中广网报道，目前全国多个城市相继出台了房地产行业救市方案，与此同时，北京、上海、深圳、南京等房价偏高的一线城市，地方政府都明确表态：救市不会为高房价托市，而是要稳定市场、促进消费。
上海市市长韩正就表示：今年上海住房消费以居住为主，以普通商品房为主。韩正说：“我们也不希望房地产大起大落，在上海GDP的贡献中间，今年不会有提高，应该是平稳的。”
从去年下半年以来，商品房的销售量呈现萎缩，然而商品房的销售价格变动不大，与普通消费者的收入相比依然偏高。
城建部副部长齐骥则强调：只有以合理价格进行销售才能释放需求。齐骥说：“随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售。”
今年，深圳将投资46.27亿元新建保障性住房2.57万套，上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设，北京则计划新开工建设和收购政策性住房850万平方米。未来3年，我国将新建600万套保障性住房，平均每年投资超过9000亿元，每年可拉动投资6000亿元，创造200万到300万个就业岗位。
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楼市进入焦灼期 北京救市力度空前
在地方第一轮救市过程中颇为中庸的北京似乎变得激进了。1月23日，北京市9部门印发了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，该意见涉及4个方面15条相关政策措施。除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”更在全国首开先河。
据《21世纪经济报道》称，救市新政短期对北京楼市成交的影响，暂时从数据上还无法体现，但业内人士普遍认为，新政对刺激成交量恢复，促进行业恢复景气等方面具有重要意义。
成交刺激作用尚未体现
北京新政发布后，港股已经率先反映政策利好。由于香港和内地开市时间不同，已经可以看到香港内房股对政策的积极反应。内地房企核心股票平均上涨达8.88%，富力地产、合生创展、绿城中国、首创置业等股价被绝对低估的公司以及远洋地产、雅居乐地产销售相对景气的公司上涨幅度居前。
成交方面，北京市房地产交易管理网系统节日期间停止使用，所以政策短期内的成交数据尚无法从官方渠道获取。从节后的市场成交来看，政策尚未对市场产生明显效应，仅部分楼盘反馈称初四后看房人数有所增加。
二手房方面，21世纪不动产高级分析师孟奇表示，据21世纪不动产监测，春节期间(初三到初六)，相比节前一周看房人数以及房源挂牌量等均有小幅下降，环比下降9.3%和10.5%，买卖成交量与去年春节略有下降。
“随着政策效应逐步释放才可能对市场产生成交产生持续利好，因为信心重塑需要一个较长的时期，不会仅依靠政策带动，预计北京楼市成交量在未来几周将达到节前正常水平。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇则强调，现在楼市已经进入焦灼期，还在逐渐休整，政策的强心剂作用减弱，市场总觉得还有几只靴子没有落地。除非宏观经济背景能重建消费信心，购房人也已经确认楼市底部或是性价比已经很高，否则新政对成交支撑并不大。
不过，去年11月末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，市场成交的止跌回稳，显示出了政策的积极导向作用，北京、上海、深圳等一线城市成交量普遍加大。
不少业内人士还认为，北京新政中对二套房的松绑是最大利好。
“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市场中的主体依然是自住性需求，但二套房松绑再加上贷款的低利率，能够有效刺激改善需求的释放，对于市场的回暖会起到非常明显的作用。”孟奇说。
有数据显示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之间，也即7成以上的购房者是改善型需求。
任启鑫也分析，北京二次置业者以从大家庭裂化成的小家庭为主，外埠留京工作人士的改善性置业为辅。松绑二套房贷，减少购房总成本必然能够激发部分因高房价暂缓购房的需求释放，但从二次置业群体的共性需求特点来看，可能会对东、北四环以及西、南三环以外，总房款在100万以下的项目销售产生促进作用。
此外，孟奇表示，在全球性金融资本市场疲软现状下，加上外资购房本就不占主体，短期内并不会引起外籍人士购房的热潮，对成交影响不会很显著。但自2007年开始执行“限外”政策以来，北京高端住宅产品出现滞销，所以限外暂停还是利于促进北京中心城区特别是CBD区域的高端住宅产品销售。
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财政部并未叫停 重庆购房退税仍存变
关于重庆购房退税政策的消息，近来一直是公众聚焦所在，关于地方政府是否有意托市，及个人所得税的减免附带的公平性问题被炒得沸沸扬扬。而与公众激烈的情绪相反，重庆市地产界对此却反应平淡。重庆大型地产开发企业金科集团副总裁李战洪说，购房退税政策并不会在多大程度上刺激楼房销售，开发商对此不会寄予厚望。
据《21世纪经济报道》表示，目前重庆官方仍未在公开渠道回应这一信息，它能否继续推行，也是未知之数。而1月19日，财政部和税务总局联合下发了《关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知》，其中指出，一些地区以应对国际金融危机、促进地方经济发展为名，违反国家财税法律规定，擅自出台减免税、缓缴税和豁免欠税，或返还已缴纳的税收等政策，这种做法破坏了税制的规范、统一，扰乱了正常的财税秩序。
不过，重庆市政府决策咨询中心财政金融所副所长何清认为，在当前特殊时期，国务院极可能允许地方进行相应的试点，因为这是稳定房市可采取的有效途径之一。
事件始末
2008年12月18日，重庆市政府推出《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》，该意见第七条规定，从当年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。
今年1月20日，重庆市又出台了《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》(渝府发[2009]9号文)，为“稳定房地产市场，促进住房消费，发挥房地产业在扩大内需中的积极作用”，提出了16项促进房产发展的举措，其中一条为“抵扣个人所得税”。
相关条款规定，2008年12月1日后，在重庆首次(含改善型)购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息，可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。具体操作细则由市财政局、市地税局、人民银行重庆营管部另行制订。这个意见涉及的调整税费政策还包括减免部分契税，营业税，交易税，同时放宽主城区购房的入户限制等等。
这十六项政策的执行期为一年，截止到2009年12月31日。
于此同时，今年春节期间，重庆原来低迷的商品房市场实现了久违的开门红，在一周内创下成交400多套的成绩，在全国居于第一位。
随后的2月2日，有公开报道称，重庆有关部门收到国务院下发的紧急通知，要求该市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。
此消息引起公众广泛关注。赞成的观点认为，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费，因此重庆的尝试无可厚非。
反对的声音认为，地方政府这种试图阻止房价自然调整的做法，背离了民意，也严重违背了基本的经济规律。
重庆政府没有在公开渠道对此发表评论。但有重庆官员称，只是财政部来电质询，对重庆购房退税政策表示关注，并未明确提出反对意见，而重庆市有关官员已专程赴京，向财政部做解释。
地产界反应平淡
不过在重庆地产界，业内人士并不如公众反应这么强烈。
有部分开发商对此表示了赞同，他们认为购房退税的效果，甚至要高于降息，可以直接刺激地产市场。
尽管具体操作细则还未出台，但重庆财政局一位负责人在公开场合介绍说，初定的方案为个税当月抵扣，个税地方留成比例为40%，假如某人每月的个税为1000元，政策实施后，购房者可凭银行按揭单据，每月缴纳600元个税即可。
“整个过程地方政府是非常好操作的，因为不涉及中央的部分。”多位税法专家表示。
对于这次事件中，有重庆地方政府是否存在越权减免税率之争，分析师表示，个人所得税是一个共享税种，地方对其享有部分，有处置权，当然，要经国务院财政部的批准。
但更多开发商对此政策效果看淡。有业内人士称，“这个政策基本上表达了政府的一个积极态度，但如果整个市场没有全面好转，这个政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的开发商，是迟早要退出的。”
另外有业界人士称，“关键是市场，市场火的时候，政策再打压，房子照样卖得火，市场不好的时候，政策再扶持，也没有用。”这一观点也得到大多数地产商的认同。
该救还是得救
尽管房地产界认为购房退税并非当务之急，但对于地方政府，却是一个拉动经济有效手段。
1998年，上海市政府为启动楼市消费，在全国率先推行购房退税政策。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。
去年6月，为了促进灾后的房地产市场，成都也出台了“购房退税”的救市政策。
对于重庆政府来说，作为重庆支柱产业之一，房地产投资总额占到全市GDP的4%到5%之间，同时还关联50多个行业，对地方经济有着重要影响。
去年12月，据重庆市工商联房地产商会向市工商联递交的一份调查报告显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间。调查显示，重庆本地上规模的代表性房地产公司，都不同程度地卷入高利贷借款中。部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。
商会希望政府出台相关政策，支持开发企业渡过难关。
但另一方面，2008年重庆商品房的价格却一直呈上涨趋势。据统计，2008年重庆全市建筑面积成交均价为4064元/平方米，较2007年上升22.56%。不过重庆官员多次表示，重庆楼市是一个健康的市场，其价格一直在中西部都处于较低水平，并不存在泡沫，即不存在政府要维持高价房之嫌。
该市房管局一位不愿公开姓名的官员表示，应该看到，重庆扩大内需出台了很多政策，并不单单针对房地产。
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易宪容：工行是被政府“逼”的
工商银行在2月4日通过网站宣布称，此前工行发生变数的“利率优惠”政策，将于2月10日起统一实施。对于工行态度前后态度的变化，经济学者易宪容表示，“工行是没办法，被政府‘逼迫’的。”
据观点地产网报道，易宪容认为，工行本身是并不愿意执行这个政策的，因为自身的利益受到损失。而且，房贷政策对目前的房地产市场影响不大：“那一点点利率根本起不了作用。”
首先，这个政策没有考虑买不起房的人的利益，仅仅是照顾到小部分能买得起房的“富人”的利益。其次，就算不考虑民生问题，单说靠个人所得税的减免来鼓励大家买房的话，还是起不到作用的，因为房价太高，大部分人还是买不起。
另外，易宪容表示，2009年的房地产市场已经发生了根本性的变化，而这种变化的核心就是2009年的房地产已经完全成了是“以住房消费者为主导”的市场。既然房地产市场已经成为消费者为主导的市场，房地产市场发展与繁荣，用老的办法、老的方式、老的政策、老的论调，甚至老的舆论想改变目前房地产市场态势是不可能的。
“政府不要管它，开发商就会主动降价，政府不应该再出台更多的所谓优惠政策鼓励老百姓买房了。” 易宪容说。
而对于重庆的“购房退税政策”，易宪容认为完全是重庆市政府在越权救市。“地方政府的政策本身是错误的，他根本就无权决定是否退个税。”
不过在其看来，购房退个税对房地产市场本身影响也不会太大。“有些地方政府总是以为，只要给住房消费者一点蝇头小利，或以往十分见效的方式就能够让消费者进入房地产市场。但是，这些地方政府就是没有想过，对于这种蝇头小利，消费者就没有能力来识别吗？”因此，“所有政策都没用，只有房价下跌才会有效果。”
“所有价格都跌下来了，为什么房价不能下跌？”易宪容认为，如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，消费者又有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才得以进行及完成，如果消费者感觉到房地产价格过高、房地产市场是一个没有信任的市场，或房地产市场秩序混乱，那么大多数消费者就没有愿意进入这个市场。（即使）有支付能力也是如此。
因此，2009年房地产的发展问题，要看看其房地产产品的价格合理不合理，产品质量如何等。这才是检验住房消费者进入房地产市场的标准。
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万科促销 房企跟风打响价格战
从1月28日(正月初三)到2月9日(元宵节)，上海万科对上海几乎所有在售项目推出春节让利促销。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。而更为重要的是，与万科“携手并进”进行价格调整的房企和项目，已经越来越多。
据《每日经济新闻》报道，春节期间上海万科推出的名盘贺岁活动，主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免3重好礼。据了解，这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。事实上，早在2008年12月13日开始，上海万科便展开了“暖冬特别行动”的促销。
一位业内人士表示，上海万科此次活动经费的总额可能将近2万元，尽管幅度不大，但也是对购房者一定程度的让利。与2008年元宵节上海万科9.5折促销相比，今年春节的促销力度确实有所下降。上海万科相关人士表示，上海万科不会像2008年那样再安排元宵特卖会。
今年春节的促销活动似乎没给上海万科带来良好的销售结果。易居中国分析师薛建雄表示，从1月28日到2月4日(正月初三到初十)，万科上海在售的10个楼盘共售出商品住宅6套。而2008年，上海万科元宵节特卖会当天便累计成交170余套，销售额2.57亿元。
同时，一位业内人士透露，在万科南京公司营销部经理离任后，万科上海公司的部分高层也有可能会调整，这可能会对上海万科今年的营销计划带来一定的影响。
房企跟风打响价格战
与去年房企不跟风万科进行降价的反应不同，自去年年底以来，不少房企都有意调整销售价格。
薛建雄表示，自去年底李嘉诚旗下的上海部分项目抛售后，上海不夜城板块的卓悦居、闸北大宁板块的嘉宁荟、长宁88等楼盘价格都打了8折。嘉宁荟项目原先预期售价20000/平方米~22000元/平方米，但最终以17000元/平方米的价格上市销售；卓悦居项目的实际售价也从25500元/平方米降到20500元/平方米；与嘉宁荟同板块的明园森林都市，报价也从17500元/平方米降到16000元/平方米，实际成交价则只有14000元/平方米。
资深分析人士顾海波认为，房企资金链相对紧张，从而促使企业降价销售，以求快速回笼资金。他说，大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧；同时，全国商品房销售速度严重萎缩，房企受到资金链和销售萎缩的双重打压，将迫使企业加快推盘和降价销售。
凯弈投资拓展部总监赵炜认为，今年楼市前景还较难预测，乐观的话第二季度到第三季度应该会迎来一轮交易小高峰。同时，由于美国次贷危机以及金融危机的影响已经扩散到国内，亚洲乃至全球的经济不景气，购房者的收入和市场信心都有所下降，直接导致楼市成交量大幅下挫。
房价或将再跌3成
与此同时，住房供求关系对2009年楼市也是一大挑战。顾海波说，2009年囤房囤地现象会由于全球经济危机的蔓延而发生根本逆转。
据易居中国的统计，上海2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个，2237万平方米，这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售面积的2.5倍。世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后是巨大的存量压力，今年上市的积压楼盘，世茂房地产达到30个之多，富力地产更是达到38个。
顾海波说，根据相关方面的统计，现在上海房产供应市场一、二手房的比例大约在1：5左右，现在上海平均一手住房竣工量在2000万平方米左右，市场的可供二手房大约在1亿平方米左右。从这个意义上讲，至少在5年内，中国土地和住房不会稀缺。供大于求，尤其是受最近政府将房地产营业税征收由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”刺激，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间被打开。
薛建雄同时认为，春节后楼盘的价格战一触即发，个别楼盘的降幅有可能达到30%。他认为，经过这轮价格战之后，房价将触底。因为这轮价格战实际是在去除此前的泡沫。
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在购买房子之前，更重要的是要有一份工作。
中国的房地产商使出非常的手段试图改变大城市中的房地产业萧条的现状。例如对于面对经济低迷时期的年轻买房者来说，上海三湘公司提出的方案不容错过。“买一套房子，我们将给你陪送一份工作”。
据英国《卫报》报道，这家迄今为止已经签定了8家买主的房地产开发商说：这项措施表明了他们的社会责任感。也有人认为这表明了中国房价和这另人畏惧又极富吸引力的市场一样，价格急剧攀升后的混乱。其他的上海房地产公司正在削减高达30%的商品房价格。
该报称，英国的房地产商也许认为这没什么可大惊小怪的。中国城市的房价在十二月份下降了0.4%，这是自从2005年以来公布的数据中第一次比同期下降，但灾难几乎是全球性的。
然而，新闻和评论却掩盖了市场的巨大不一致。当中国中西部的城市还在继续增长，“一线”城市如北京和上海已经遭到了打击。这星期的官方统计表明因为经济的不景气和市场需求的适应性缩减，有2000万的农民工从大城市回到了农村。
最糟糕的是以出口为主导的珠江三角洲，上个月深圳的经济产值比去年同期下降了18%，并且专家警告说事情还可能会更糟。
这造成的影响让坐在光泽的办公室里的开发商们也开始感受到了：空旷的建筑工地，安静的工厂，还有在遥远的村庄里整个家庭都依靠他工资生存的农民工。数千万人从事与建筑有关的工作。而售房数量的减少则意味着对建筑工人，材料，器械，家具需求的减少，并且政府实现年经济增长8%的目标的机会也更少。
根据麦格理证券的报告，在2007年商务，工业和住宅建筑的增长超过32%，另外在去年1月到9月间也增长了9％。但是去年10月份下降了16%以上。并且公司预计，今年房地产业仍将萎缩30%。
德意志银行首席对华经济学家马俊则警告说，房价的下跌将可能导致十年内最严重的通货紧缩。
专家相信房价的下跌是不可避免的因为交易量已经垂直下降，去年头11个月的交易量比往年同期下降20%。这个星期房地产咨询公司戴德梁行控股的一份报告说：中国最大的9个城市没售出的居住面积总共有3800万平方米。
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中新地产成首家资金链断裂上市房企
内地在港上市公司中新地产日前曝出未能为其2014年到期的一笔4亿美元债券支付约1.5亿元人民币的票息，成为首家因无法按期支付海外票据利息面临违约的内地民营地产上市公司。
据《第一财经日报》报道，据称，此前曾为内地多家在港上市公司进行评级的穆迪公司，已将中新地产的公司家族评级和高级无抵押债务的评级由Caa1下调至Ca。据了解，该评级已相当于企业无信用，企业基本无力偿还债务本息，亏损严重，接近破产，几乎完全丧失偿债能力。该评级反映了中新地产偿付其短期债务的能力，以及债券持有人未来能否收回款项的高度不确定性。
中新地产创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，以房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向，先后在上海、北京、天津、深圳、重庆等地开发了20余个大型房地产项目。
事实上，该笔票息的支付早于1月23日到期，但仍有30天的宽限期。在宽限期过半之后，中新地产香港公司投资者关系部的工作人员承认，公司至今仍未支付上述到期票息，“财务部门还在调配资金”。
他解释称，公司未能及时支付票息的原因是，香港公司没有足够的钱去支付这笔费用，而内地公司总部一直在放假，直到2月5日才开始上班，因此，财务部门仍在努力，但对于何时能够将票息付清，“由于涉及到外管局审批的工作，目前很难给出一个明确的时间表”。
盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲认为，在目前外管局对外汇流出有明确限制的情况下，中新地产即使在内地有足够的资金，也可能没有办法把钱调过去。问题是，如果在30天宽限期结束后，中新地产仍无法支付票息，债权方有权要求公司提前支付4亿美元的本金。这对于资金紧张的中新地产而言，无疑将雪上加霜。
“债权方与公司应该会签有一些条款，如果公司违约，债权人可要求公司清盘，或者通过法律诉讼取得公司重要资产用于抵债”，黄立冲表示，中新地产此次延迟支付到期票息，会对公司造成何种影响，还要看事情的发展，看债权人的进一步举动。
据称，该笔票据是公司于2007年7月底发行的，而中新地产今年6月份将赎回的约11亿港元的可转换债券亦存在相当高的偿付风险。
实际上，中新地产于1月中旬发布的2008年10月31日止的半年业绩报告显示，公司营业额仅5780万港元，较上年度同期减少约94.4%，出现大幅下跌的情况。
据称，此前有中新地产高层表示，公司在内地的资金融资没有太大的问题，从公司最近发布的半年报看，虽然营业额大幅下滑，但合约销售额与预期并无太大区别。
根据公司2008年半年报，公司的现金及银行结存约25.22亿港元，较2008年4月30日的43.6亿大幅减少将近20亿港元。如果上述票息违约后债权人要求即时偿还4亿美元本金，以及应付6月份须赎回的11亿港元可转债，半年内公司需支付的资金就接近39亿港元，显然，公司目前的现金结余尚有超过13亿港元的资金缺口，资金断顿的风险一触即发。
事实上，在正常情况下，中新地产即使面临资金周转困难，仍然有希望通过再融资以应付一时的资金周转。但是，中新地产自2008年1月22日开始停牌，至今不明原因。这使公司通过资本市场再融资的可能性大幅降低。
分析人士表示，此前向中新地产高层询问公司停牌事宜，但得到的回答都是在与香港联交所紧密地商谈之中，而商谈过后半年，公司仍未能复牌，“后来就不清楚是什么原因了，也不清楚他们与联交所之间是如何接洽的”。
此前曾有媒体采访中新地产执行董事兼总裁刘义，他表示公司停牌是因为2008年曾接到联交所通知，要求公司发布一些信息。但他当时并未透露其中的具体内容。
黄立冲表示，公司停牌一年未说明停牌原因，通常是因为解释不了一些问题，“联交所不可能不‘逼’他”，但可能联交所想知道的问题，是公司无法解释或者是解释后可能面临处罚的问题，所以公司只能一拖再拖。但不管怎么说，公司不明原因长时间停牌，肯定说明公司管治存在比较大的问题。
事实上，中新地产在停牌后，公司秘书及公司副总裁、合格会计师随即提出辞职，几个月后，原核数师德勤会计师事务所亦宣布终止与中新地产的合作关系。黄立冲称，公司停牌后接连出现这种事情，估计与财务上的问题有关。
到目前为止，中新地产高层对停牌原因均三缄其口，其复牌时间亦遥遥无期。香港方面有消息称，中新地产停牌可能与其取得的部分土地储备存在违规有关，但该说法并未得到中新地产方面的证实。
不过，中新地产自2007年开始突然以积极进取的姿态出现在土地市场，并通过收购方式获取了10余个发展项目，土地储备在一年间大幅增加约90%，至2008年10月31日，公司的土地储备已接近1480万平方米。其中的大手笔是，以近31亿元的代价获取了珠海淇澳岛项目。当时正是内地土地价格狂飙的时期。
分析师表示，到目前为止，还看不到内地房地产市场好转的迹象，“2009年乃至2010年上半年，也不会有正面的发展和预期”。在此情况下，即使此次票息违约一事最终得以圆满解决，中新地产未来的销售资金能否应付其即将赎回的可转债需要，仍存在高度不确定性。如果再度出现违约，公司可能面临清盘，“最终结果我们也无法预料，因为之前从未遇到过类似的案例，所谓清盘也只是根据常规的做法推断而来”。
