有话不明说，偏偏要暗示 ！！！四部委首肯房企降价 暗示房价偏高可再降
中共城建部、国家发改委、财政部、央行等四部委负责人联合出席国新办召开的新闻发布会，并首次肯定开发商主动降价行为，但表示目前房价仍然高于居民支付能力。
据《东方早报》报道，2008年下半年密集出台的楼市新政今年1月1日起开始正式执行。而城建部、国家发改委、财政部、央行等四部委负责人在1月6日联合出席国新办召开的新闻发布会，同时对《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号,下称131号文）进行详细解读。
此次新闻发布会上，官方首次肯定开发商主动降价行为，并表示目前房价仍然高于居民支付能力。
去年成交同比降22%
城建部副部长齐骥表示，去年下半年以来，特别是进入四季度以后，受国际金融危机和国内经济发展增速放缓的影响，加之房地产市场自身的调整等诸多因素，商品房的销售量呈现萎缩。
齐骥表示，预计2008年全国商品房的销售面积约6亿平方米左右。其中商品住房销售面积约5亿平方米左右。此前国家统计局公布的数字显示，2008年1到11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。
而2007年全国商品房销售面积达到7.7亿平方米，按照这一数据，2008年全国商品房销售量同比2007年下降22%。
齐骥认为，尽管今年成交量下降，但全国房地产市场依然潜力巨大。齐骥称，“目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米，应该说商品住房有一个潜在的巨大需求。”
房价与预期还有差距
对于去年开发商的降价促销的行为，四大部委在会上给予了肯定。
在城建部网站上，四部门于6日发布的一份名为《采取综合性措施，促进房地产市场健康发展》的公告，公告对131号文进行解读。公告中，官方首次肯定了开发商主动降价的行为。
此前131号文明确，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
四部委表示，近期万科等房地产开发企业采取积极措施，促销商品住房，取得了一定的效果。这是官方第一次肯定房地产开发商的降价行为，官方同时认为，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。
专家表示,这在一定程度上暗示开发商可以采取更加积极的定价策略来启动市场。
事实上，在去年10月22开始的连续新政刺激下，楼市复苏势头明显，万科刚刚发布的业绩公告显示，其2008年12月份的住宅成交量同比猛增56%
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分析/楼市已不堪重任 未来增长需要新动力
元旦假期对于打算购房置业的购房者来说是个看房的好时机。政府一系列利好政策的颁布和实施，在一定程度上刺激了房地产市场自住型购房需求的释放。从元旦三天的市场反映来看，北京二手房市场似乎有回暖迹象。但房贷客户享受七折利率优惠的愿望遇到了麻烦。
尽管年前各大银行曾纷纷表态，只要符合基本贷款条件，无论是新老客户均可享受7折房贷利率优惠。但是截至目前，多数银行对此并未给予充分解释。而在具体操作上，很多银行并不肯自动给予利率优惠，都要求贷款者提出书面申请，经由银行审核后才能够获得优惠。更有甚者，某银行表示最多只有10%的优质客户才能够享受利率优惠。
房贷优惠政策的思路是力图复制十年前的成功经验，但是以目前的经济状况看，通过简单历史模仿而获得成功的概率并不高。
1998年东南亚金融危机爆发之后，中国正是依靠启动房地产改革而带动了经济繁荣。当下面对经济衰退的风险，十年前房地产市场"救主"的神话又被期望能够再度重演，只可惜斗转星移，房地产市场也早已经不堪历史重任。
经济学界有一个形象的说法是，“你可以把马牵到河边，但却无法让马低头喝水”。央行虽然给出了利率优惠政策，但是商业银行有自己的小九九要算。以目前的五年期贷款利率5.94%计算，打七折之后就是4.15%，而相对应的五年期存款利率为3.6%，二者间利差不过0.5个百分点。而依据一般规律，银行存贷款利差要在1个百分点之上才能够补偿费用开支，因此对于银行来说，全面七折利率优惠完全是一笔不划算的买卖。由此，放松信贷的政策难免遭遇商业机构阳奉阴违的应对，最终结果就是政策目标陷入落空的尴尬结局。
其实这一问题并非不可解决。之所以出现这样的尴尬，最根本的问题并不在于银行自身，而是在于调控部门选错了刺激经济增长重任的载体。房地产市场十年来的辉煌早已透支了全行业的发展潜力；但房价继续维持高位则是发挥刺激经济增长效果的必需前提，既然前提不在，政策结果自然是落空了。
中国未来经济增长需要全新的动力涌现，这不仅仅是短期应景需要，同样也是时代发展的必须。事实上，中国产业结构优化的瓶颈在于第三产业的服务业，而制约服务业发展的瓶颈又在于政策开放程度不足。我们不妨简单列数一下，现代金融服务行业、文化传媒行业、医疗服务行业等等，这些典型的现代服务产业始终没有向社会资本全面开放，国有资本独大的现象非常明显。不开放就会阻碍行业蓬勃发展的空间，政策准入门槛过高不仅制约了行业发展的潜力，同时也堵住了市场自己去寻找应对衰退的有效途径，也就是阻碍了房地产行业历史替代品的顺利出现。
试图抱着房地产的“大粗腿”去渡过难关，在思维上犯了刻舟求剑的问题。理论研究表明，调控政策最多只能减缓波动，但是无法改变经济周期规律，要想真正改变周期规律必须要靠市场内部原生的创新动力。只有开放市场竞争、削弱阻碍市场活力的一切壁垒，才能够让这样的动力获得自然勃发的空间，人为有意识的培育往往无法获得善果。 （来源：新京报）
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最稳开发商 高管也不“稳”
在去年以来的楼市寒冬中，万达集团显然不是受冲击最大的房企，所以市场一向视其为“最稳开发商”。然而这个“最稳开发商”近期也传出了一些不那么“稳”的消息：日前，万达北京公司总经理胡章鸿和集团总裁助理邢文明被证实已经离职。
《每日经济新闻》表示，这是最近3个月里第二起万达高管离职事件。就在两个月前，集团副总裁罗忻刚刚离开了供职多年的万达。坊间传言，上述高管们离职是因为压力过大。万达集团内部一位不愿意透露姓名的高管更进一步介绍，他们离职的原因与业绩不佳有关。
而胡、邢二人的离职，让北京地产圈的很多人都感到惊讶。“万达不是要在北京开8家店吗？这两人怎么会离职呢？”
去年12月20日，万达北京公司开发的10万平方米经营面积的石景山万达广场开业。和北京CBD的万达广场一起，实现了“一条长安街，两个万达广场”的布局，成功吸引了10万人次的客流量。
担任北京公司总经理的胡章鸿貌似干得不错，为何仍然会因业绩不佳而下课？
知情人士介绍，导致胡章鸿离职的直接原因，是万达北京分公司开发的石景山项目卖得不好。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，早在去年3月5日就领到预售许可证的石景山项目，销售业绩并不理想。总共795套写字楼，截至目前只卖了163套。611套酒店房中，仍有170多套未能卖出。
北京商业地产界人士卢海涛说，万达在北京的项目，大部分都是投资者购买，真正自用的买家相对较少。他认为，万达石景山项目之所以卖得不好，固然与石景山所处的区域不是传统的商务区有关，但更为主要的因素还是北京的房地产市场整体走势不佳。2008年，北京写字楼成交100万平方米，较2007年200多万平方米的需求急剧走低，也低于全年150万平方米的供给。
万达不靠经商赚钱
“业绩不好，并不是指经营得不好，而是物业销售得不好。”上述不愿意透露姓名的万达高管说。
据他介绍，表面上以开发商业广场赢利的万达集团，其实并不靠经营商业赚钱。尤其是商业地产的投资回收周期长达8到10年，仅仅依靠租金回报赚钱，显然不符合集团的利益。
真正给万达创造经济效益的，还是开发、销售房地产。在国内，万达是数一数二的商业地产开发商，大部分开发的商业广场都能成功经营，并且与周边的其他商场一起营造新的商业圈。因此有众多欣赏万达的商业经营能力的地方政府。
尤其是万达还能协助引入类似沃尔玛、麦当劳之类的世界500强企业，这些地方政府因此格外热情，主动邀请万达到当地开发商业广场，并给予极为优惠的招商条件。
这些优惠条件之一，便是万达往往能以较低的价格拍得开发用地。万达在这些土地上建造的并不只有只租不卖的大型商业广场，还包括商场、写字楼、公寓、酒店在内的城市综合体。商场虽然不卖，但是写字楼、公寓和酒店却通常是高价出售的，而仅靠这一部分的项目销售，万达就能收回相当一部分投资。但在目前的形势下，万达这种靠大型商场带动地产销售的模式也将面临严峻考验。
地产高管坐上“火山口”
自去年12月初，杭州万科更换总经理开始，短短一个月内，合生、金地、中海、奥园等地产龙头企业相继更换了地方“大员”，一些优秀的高管被“挖角”，另一些则无奈地离开。如今，连被地产业内誉为“最稳开发商”的大连万达，也开始着手更换一线城市的高管。
面对市场严峻形势的开发商高管们正集体坐上“火山口”。此前，王石曾预测，2009年的中国楼市将比2008年更为严峻。北京华远集团总裁任志强认为，今年会出现大量的烂尾楼。等待地产高管们的未来可能将更加艰难。
“2008年，一些地产高管已经落马；2009年，更多的高管即将落马。”这句话正在地产圈内悄悄流行。
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易宪容：中国住房投资功能已“武功尽失”
中国社科院金融研究员易宪容近日发表文章指出，在全球资产价格大幅缩水的情况下，中国住房基本废去投资意义上的武功。并将由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。
易宪容解释，这其中四层含义：一是住房作为一种投资，当全球资产全面大幅地缩水时，其作为资产的全面缩水也是必然，房地产投资者开始退出这个市场也十分自然；二是既然全球资产全面大幅缩水，那么投资者手中持有的财富越来越少，在这种情况下，假定这些投资者想再进入房地产市场投资，但是他们已经没有半点能力了。
三是其他投资品也严重缩水，这让不少投资者真正“分享”到投资市场的风险性，在严重的系统性风险面前，任何投资者都得被市场打败，这样的历练让不少投资者在市场不确定性的情况下根本就不会进入房地产市场投资；最后一点是最近中央政府的一系列房产新政，基本上是放在住房消费上，对投资同样采取严格的限制。在这意义上，中国房地产的住房投资格局基本确定，且在短期内不会改变，即在未来一段时间里，住房投资会越来越少。
易宪容指，既然中国住房投资功能武功尽失，那么中国房地产市场必然会由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。对于这种转变，最近中央政府出台的房产新政是十分明确的。不过，实际上房地产市场的反应却十分滞后，即不少地方房地产价格没有调整到以消费为主导的价格水平上来，而以消费为主导的房地产市场的价格是以当地居民的收入水平为基础的，离开了当地居民的实际收入水平，以消费为主导的房地产市场就不会出现。这就是当前国内不少地方房地产市场的症结，特别是不少地方政府对此认识不清。
易宪容总结说，2009年以及未来的中国房地产市场，以消费为主导的市场基本格局是不会改变的。不仅中央政府要求如此，也是房地产市场发展到今天使然。不少人总是希望采取什么方式重新回到以投资为主导的市场，但这只是对房地产认识不清时的偶然现象，是一些人的个人愿望。可以说，只要中央政府的房地产民生政策不改变，这种愿望只能成为历史。这就是在全球资产全面大幅缩水背景下的中国房地产市场现实。
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房地产流动性危机 资金链断裂风险陡增
在国内房地产业的调整中，地产企业的资金链是令市场最担心的问题。股市低迷、银行惜贷、销售萎缩、库存高企、景气下滑……这一切，都使房地产业深陷流动性“危情”之中。
《中国证券报》表示，岁末年初，中央货币政策转向，将“从紧”调整为“适度宽松”，并提出满足房地产企业“合理的融资需求”。业内专家指出，在“保增长”的环境中，银行今后对房地产企业的融资需求会在一定程度上“开绿灯”，但受消费意愿持续下降、房屋存货不断走高的影响，房地产业整体的资金压力依然巨大。华远集团董事长任志强便指出，2009年，不排除部分企业资金链断裂。
开发资金普遍“吃紧”
“2007年，房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的开发资金；从2008年开始，房地产市场持续低迷，信贷环境也延续了近一年的从紧格局，由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士表示。
国家统计局的最新数据显示，2008年1至11月，全国房地产开发企业商品房施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；而1-11月房地产开发累计资金来源33404亿元，同比增长4.2%。单位新开工面积到位资金为3900元左右，单位施工面积的到位资金为1300元左右，这两个数据与2007年相比，均呈现明显回落。
银河证券一份研究报告指出，在经历2008年银根紧缩后，房地产开发企业的间接融资显著放缓。数据显示，在2008年1至11月，房地产开发企业实际到位资金中，国内贷款6416亿元，仅增长5.2%；而企业自筹资金达13444亿元，增长30.9%。
另外，由于资本市场融资受阻加之市场销售低迷，房地产企业到位的“其他资金”为12942亿元，同比下降14.5%。其中个人按揭贷款3046亿元，降幅达25.6%。
21世纪不动产一位分析人士指出，2009年，房地产将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，房地产企业的资金困局有可能进一步加重。一方面，金融海啸和经济下行，改变了置业者的收入和房价预期，从而延迟和减少大额消费，由此房企将面临更艰巨的销售回款压力。另一方面，在房价尚未调整到位之前，银行对开发贷款普遍持谨慎态度。
一家商业银行公司金融部高层称，虽然从2008年年底开始，央行对房贷等有关房地产业的信贷政策给予放宽，但商业银行对房地产前景有自己的判断。“房地产是一个涉及多个链条的产业，单纯给开发商资金并不能解决全部问题，如果房屋仍然卖不出去，那么给开发商贷款等于向银行转嫁风险。”这位银行人士称。
库存高压短期难以释放
作为硬币的两面，高存货必然与资金链紧张“如影随形”。中国房地产业同样面临着高库存之殇。
中金公司发布的2009年宏观经济展望研究报告显示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆等十五个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。
截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1至10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。
另据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，而2007年第三季度末，86家房地产公司的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。
与此同时，地产公司普遍面临经营性现金流持续恶化和财务费用上升等问题。统计显示，今年前三季度，86家房地产公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期，这一指标是-228.85亿元，同比减少143亿元。
南京证券最新一份行业策略报告显示，2008年三季度，主流地产公司平均短期资金剩余为1.82亿元，而2007年三季度为18.41亿元；平均长期资金剩余为-35.91亿元，2007年三季度为-13.78亿元，长期和短期资金剩余都大幅减少。
为维持房地产投资对国民经济的拉动作用，中央在4万亿经济刺激计划，也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。上海证券研究员沈莉指出，投资意味着增加供给，如果楼市新政没有房价合理回调的配合，市场的库存压力还将加大。
烂尾工程或批量现身
华远集团董事长任志强最近指出，销售大幅下滑必然出现空置面积上升并占用大量资金的局面；在投资能力下降时，如果没有市场或信贷资金的支持，不少企业的资金链将开始断裂，并出现烂尾工程。他预计，当初海南与北海的烂尾楼现象今年可能会重演。
事实上，受资金困扰房地产业停工、延缓开工等现象已日益增多。业内专家分析，2007年土地供给的增长使得2008年房地产开复工总量随之上升。但25亿平方米左右的施工面积对应的竣工应该在7至8亿平方米；但实际上竣工和施工量在下降，这证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。
SOHO中国董事长潘石屹分析，2006年下半年、2007年疯狂拿地的企业所开发的项目，很多由于投入进度的问题，在2008年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房屋产品，他们将面临很大的资金压力。这些企业可能转让土地，也有可能拖欠政府出让金和银行贷款，从而发生行业的信用危机。
从财务数据分析，作为行业优势群体的房地产上市公司的运营能力和偿债能力正在下滑。长城证券研究报告指出，房企存货周转率、总资产周转率持续放慢，实际债务压力加大，财务成本提升，偿债能力减弱。
专家指出，存货周转率及总资产周转率在2007年出现一定程度的下降主要是由于土地储备大幅增加所致；而2008年继续大幅度下滑，则主要是由于销售不畅导致存量房及在建工程不断增加，这意味着烂尾楼可能会大量出现。
