新政细则未出 北京楼市观望情绪仍浓厚

自10月22日财政部与央行同时下发房地产利好政策至今，已经超过一周时间，北京房地产市场观望情绪依旧浓重。根据北京市统计局的数字，今年前三个季度北京市房价呈现三年来的首次环比下降。房屋销售价格比上月下降0.2%

　　来自北京市统计局的数字已经显示出北京市房地产交易价格开始进入下降通道，受“买涨不买跌”的情绪影响，消费者普遍表示愿意“再等一等”。此外，近期北京市建委人士明确表态未来将有针对中央政策的具体实施细则，在北京细则尚未出台的情况下，地方政府对于楼市的态度亦不明确。未来楼市走向陷于迷雾之中。

　　继续观望

　　《第一财经日报》报道，“客户觉得目前的市场不稳，表示要再等一等。”近期，张女士差点便出售了一套两居室，意向购房人为一对急需婚房的小两口。在和购房人反复沟通和大幅度降价后，双方基本达成一致。没想到等购房人出差归来，话锋一转，令即将达成的交易付诸东流。

　　“目前市场的观望情绪依旧浓厚。”北京链家房地产经纪有限公司市场研究中心主任王志伟介绍。虽然中央政策已经明确了鼓励住房消费的意愿，但北京二手房市场仍然是买少看多。

　　据王志伟介绍，新政出台之后，消费者看房的意愿确实有所增加。10月份链家地产的看房量比9月增加两成左右。但是从门店反馈的信息来看，看房人的购买意愿并不强，10月链家地产的成交量较上个月仅有小幅上升。

　　北京华侨城营销总监宋翔华介绍，目前新房市场的来访量还基本稳定，但是成交寥寥无几。王志伟指出，消费者不仅在当前情况下，难以判断房价走势。同时也在等待地方政府执行细则的明确。至少在北京市执行细则颁布之前，北京市场的观望情绪不会减弱。有购房意愿的消费者都在等待，如果北京细则能够在年底前出台，彼时新政策中或者有减少自己购房成本部分。

　　王志伟另外指出，受“从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税”等政策影响，很多在10月份达成意向交易的二手房买卖都被延迟到11月份过户。链家地产数据显示，自23日开始，绝大多数已签订合同的二手房交易方暂停过户，这部分人群占到了总体成交的六成左右。

　　向上还是向下

　　从目前的北京房地产市场来看，目前房价下降幅度不大，乐观的估计是，如果利好政策确实稳定了信心，市场亦有反弹的可能。

　　根据北京市统计局的数字，今年前三个季度北京市房价呈现三年来的首次环比下降。房屋销售价格比上月下降0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅价格分别比上月下降0.3%和0.1%。

　　而链家地产的数据显示，2008年第三季度二手房成交18000套左右，环比今年第二季度下降12%左右。该季度二手房成交均价在9774元/平方米，相比第二季度微幅下降1%左右。

　　不过在市场反应中，持悲观态度者不少。市场人士认为利好政策稳定信心的作用有限。宋翔华指出，目前金融风暴已经向全球延伸，尽管中国现在受到的冲击相对较小，但居民受到的心理影响已经显现。大家对于未来的危机意识越来越强，投资意愿则越来越低。在短期内购买改善性住房或者投资型住房的人将可能进一步减少，大家不是持币待购，而是不敢消费的心态占主导地位。

　　根据市场经验，宋翔华认为未来市场上除了结婚用房等刚性需求外，其他需求仍将被抑制。即使是刚性需求，消费者也会选择小户型住宅，尽量少占用资金，少承担风险。换句话说，小户型住宅的需求尚比较稳定。

　　当然，王志伟则认为新政策起到了一定的稳定信心作用，市场回暖也有了一些迹象，如果北京细则出台，信心将进一步构筑。

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深圳楼市形成政策底部 成交再度萎缩

救市政策虽然沸沸扬扬，但是在深圳市场仍然一片寂静，只赚了吆喝，成交量持续低迷。十一黄金周之后，深圳周成交量出现小幅回调外，随即又回到低迷状态。上周的救市政策，并没有给深圳已经低迷了一年的市场带来太多的暖意。大部分的购房者以及地产分析人员都认为，房价还将持续较长一段时间的下滑趋势。

　　《21世纪经济报道》报道，世联地产数据平台显示，10月20日-26日，深圳一手房市场共成交660套，较前周有大幅下滑，环比下降32.0%，同时成交均价为14079元/平方米，较前周有小幅上升，环比上升10.2%；二手房市场成交量也出现小幅下降，共成交730套，环比下降12.8%。

　　国庆黄金周，深圳市的成交创下地量521套，之后一周出现较大幅度的回升，6-12日达到1235套，之后持续下滑，12-19日971套，到上周已经回落到660套，从上周总体成交情况及各方面表现来看，一手房、二手房成交量都呈下降走势，有较大幅度的下滑。

　　而根据DTZ戴德梁行统计，1-3季度全国十大城市商品住宅成交量已经出现同比45%的萎缩，房价较高峰期已出现14%的下挫。

　　政策底部成型

　　金地集团总裁张华纲认为，今天的利好政策，超出了预期，“不仅仅是救市，而是战略上的转变，是政府要拉动内需的战略。”他评论说，过去几年来，对房地产行业一直是持谨慎的态度，在经济过热的前提下，调控是必需的，但面对外部环境的急转直下，原有调控也降低了经济体自身的抗风险能力，使经济危机雪上加霜。所以必须改变以前的思路。

　　万科执行副总裁肖莉也认为，不能简单地用房地产救市来理解。目前，发达国家正面临数十年来最严峻的金融动荡，且由金融系统爆发的危机已呈现向实体经济蔓延的趋势。为应对这场数十年不遇的全球金融危机，世界各国也纷纷以历史上罕见的力度，推出了各项提振经济、稳定市场信心的措施，而避免流动性不足。

　　张华纲表示，9月是一个政府态度的反转，但是这种政策的反转并不能立刻显现效果，信心的恢复还需要一个过程。虽然鼓励以投资导向型的房地产的发展，会加剧二元经济的问题，但中国要调整好自己的经济结构需要很长时间，「没有5-10年是不成的，」目前仍然首要是保证经济的发展，所以3年内政府的态度应该不会有改变。

　　深圳地方政策未出，张华纲认为是尊重市场的选择，“中央给态度，地方给政策，适合城市按照自己的实际情况来制订救市方案。”

　　联合证券地产分析师鱼晋华认为，这一政策力度是超出市场预期的，而基于购买力对利率和首付比例的敏感性测算，对于提高住房的购买力上将有实质性作用。测算结果显示，假设贷款本金为100万元，贷款期限为20年期，若首次购买普通住宅，则新政后，月供下降641元，降幅为8.7%；利息总额下降153763元，降幅为20.02%；而如果二套房贷政策利率降到5.299%，则月供将下降1773元，降幅为20.86%，利息总额将下降425577元，降幅为40.92%。

　　风险换位

　　为何政策的回暖没有给市场注入强心剂，市场反应如此平淡？DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，2008年上半年政府为了抑制高企的通货膨胀采取了较为严厉的信贷紧缩政策导致持币观望，成交量低迷，大量的需求被压抑了。

　　“这次金融海啸消灭了大批的中产阶级，这是最令我担忧的”，中粮地产副总经理朱海斌分析说，“目前卖得好的是小户型和豪宅，但那不是我们所说的主力购房群，主力购房群是中产阶级。我们的潜在需求群体在缩小，他们收入缩水，资产缩水，”中国经济也会受到国际金融海啸的巨大冲击。

　　中粮地产仍然要把开发节奏放缓，“市场还在缩小，我们要面对更大的冲击。”他还补充，在产业经济空前悲观的情况下，讨论房地产是否能够回暖还不是时候。

　　英大证券研究所所长李大霄对经济下行的情况下调低首付门坎表示担心，市场如果不能够及时回稳，会由此出现更多的负资产。“当然，这与美国出现的次级债问题有本质的区别，美国的次级债危机是因为美国银行极端地将门坎降到最低，并且不审核贷款者的偿付能力。但是目前我国经济处于下行通道，安全边际放大，也会令本来已经承受海外投资失利的银行承受更大的风险。”

　　他认为，经济环境系统风险并没有反转的信号，银行用放大风险的方式来拯救市场，压力会更大。“这就是股市上常用的救助陷阱的概念，在股价下降的时候到底是止损还是抄底？政府选择了抄底。”

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上海楼市提前入冬 三季度房地产开发贷负增长

上海银监局发布10月30日三季度房地产信贷运行情况(下称“报告”)。报告显示，今年3季度，房地产开发贷款增量为-28.8亿元，而9月末，个人一手住房贷款余额比年初减少了3.1亿元。

　　据上海银监局统计，三季度上海房地产贷款增幅趋缓，房地产开发贷款增量下滑，个人住房贷款再现回落，但房地产信贷质量总体仍表现良好。而两家商业银行授信官均表示，四季度和明年，房地产开发商的日子将非常难过。

　　《21世纪经济报道》报道，“不要说新项目，就是已经建好的项目，由于卖不出去，从别的银行转过来的，很多银行都不愿意接手。”一家中小银行授信官10月30日表示，“(项目)基本上不用看，因为中资银行在房地产信贷政策上都是一刀切的”。

　　房贷弱于大市

　　报告显示，9月末，上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5993亿元，比年初增加246.8亿元，增幅4.3%，比各项贷款平均增速低7.8个百分点。不仅表现弱于大市，上海房地产开发贷款增幅逐季下滑，个人房贷增幅摸高回落，与“大市”背道而驰。

　　10月10日，央行上海总部公布的统计数据显示，今年三季度，上海全市新增人民币贷款585.3亿元，为前两个季度贷款平均增量的七成，同比多增109.3亿元。当季，上海全市人民币贷款增量逐月小幅上升，7月、8月和9月份，全市新增贷款分别为127.6亿元、181.6亿元和276.1亿元，同比分别多增49.4亿元、40.6亿元和19.3亿元。

　　而分季度来看，房地产贷款增幅逐季减缓。报告显示，1至3季度中外资银行房地产贷款增量分别为132.8亿元、86.9亿元和27.0亿元。虽然增速趋缓，房地产贷款的比重仍保持较高水平，9月末，中外资银行机构房地产贷款占同口径全部贷款的27.2%。

　　其中，房地产开发贷款增量逐季下滑。9月末，上海市中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.2亿元，比年初增加116.5亿元，增幅5.6%。分季度来看，1至3季度房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元，逐季下滑的趋势比较明显。报告表示，从地产、住房以及商用房等各类开发贷款的增长来看，增量均呈逐季下滑态势。

　　而各家商业银行竞相争夺的个人住房贷款增量在摸高后再现回落态势。9月末，上海市中外资银行机构购房贷款余额3803亿元，比年初增加131.8亿元，增幅3.6%，低于开发贷款。其中，个人住房贷款余额3134.9亿元，比年初增加116亿元。

　　报告指出，受7月份以来房地产市场成交节节低迷的影响，个人住房贷款月度增量走出一段3月探底、7月摸高的回升势头之后，8、9两月又出现明显滞长；影响最大的是个人一手住房贷款，其9月末余额比年初减少了3.1亿元。

　　今年以来，个人住房贷款呈现了两大特点。其一，二手住房贷款仍是拉动今年以来个人住房贷款增长的绝对因素。1-9月，一手住房贷款对个人住房贷款增长是负贡献，二手住房贷款则增加119.1亿元，其中三季度增加31.6亿元，占个人住房贷款三季度增量的近九成。

　　报告分析的第二个特点是，“两外人士”住房贷款增量已超个人住房贷款增量的半数。今年1-9月，境外居民和外地居民住房贷款增加69.5亿元，而本地居民住房贷款增加46.5亿元，“两外人士“住房贷款每季度增量均超过本地居民，这与今年以来房地产市场出现上海本地居民不再是楼市的绝对购房主力的现象相吻合。

　　外资行勉力相扶

　　很明显，房地产开发贷款几乎已被中资银行“遗忘”。央行上海总部的数据显示，三季度中资金融机构投向批发零售业、电力燃气及水生产供应业、制造业、建筑业、租赁商务服务业和个人贷款分别为155.3亿元、62.2亿元、61.8亿元、60.2亿元、56.7亿元和47亿元，六行业贷款增量占其全部贷款增量逾九成。

　　前述中小银行和一家大型银行的授信官均表示，因为近年来出台的监管政策比较多，监管部门一直在强调房贷风险；同时，在诸多政策出台之后，就产生合规性的要求，比如贷款用途、自有资金比例、四证齐全等。

　　相比之下，外资银行还在勉力支持房地产业。央行上海总部的数据显示，今年三季度，外资银行当季新增的制造业和房地产业贷款分别为40.2亿元和28.2亿元，两者占其全部贷款增量的2/3。

在前述曾供职于外资银行的中小银行授信官看来，外资银行的信贷策略首先是其母国的监管文化使然。外资银行所习惯的是原则性监管，第一，资本充足率符合要求，第二，决策审慎，至于银行是贷给房地产，还是其他什么项目，具体到“四证齐全”、贷款是否用于并购之类，监管机构不会进行具体监管。

　　“外资银行在中国法人化之后，这种信贷文化可能暂时没有调整。”上述中小银行授信官表示，“我们看了很多贷款，发现贷款行全是外资银行，而这些贷款中资银行是没有一家敢碰的。”

　　对于风险控制，外资银行的做法也与中资银行不同。这位中小银行授信官表示，以物业融资为例，外资银行拿到抵押物之后，只要评估价格合理，再打5、6折，他们便认为风险很低；而至于贷款用途，外资银行可能没有中资银行那样严格监控的意识。

　　中外资银行对于房贷的“分野”不仅表现在开发贷领域，个贷亦然。3季末，中资商业银行消费贷款增长再现低迷，9月份个人消费贷款仅增0.03亿元；其中，9月个人住房贷款减少4亿元，同比多减65.3亿元。而第3季度，外资银行新增人民币个人消费贷款8.8亿元，同比多增8.9亿元；其中个人住房贷款增加5.8亿元，同比多增5.9亿元。

　　开发商日子难上加难

　　“对于开发贷将非常谨慎，明年整年都是调整期，开发商日子将很难过。”上述中小银行授信官直言，该行三季度基本没有做开发贷的项目。

　　上海统计局公布的数据显示，1至9月，上海市建筑企业房屋建筑新开工面积4533.55万平方米，比去年同期增长1.9%，增速比1-6月回落21.4个百分点，其中，第三季度仅为1283.17万平方米，比去年同期下降29.1%；房屋建筑竣工面积2453.52万平方米，比去年同期下降7.4%。

　　实际上，房地产开发商的苦日子已经撑了一段时间。今年6月、7月、8月份，上海银行业房地产开发贷款的月环比增量分别为-1.3亿元、-25.2亿元、-35.8亿元。

　　与前期有所不同的是，9月份，上海银行业房地产开发贷款比上月增加17亿元；其中，地产开发与商业地产开发贷款实现正增长，但住宅开发贷款依然下降1.47亿元。

　　值得庆幸的是，在开发商一片惨淡的格局下，上海市银行业房地产贷款仍然保持不良余额与比例的“双降”

　　报告表示，截至9月末，上海市中外资银行机构房地产不良贷款余额46.4亿元，比年初减少4.9亿元；不良贷款率0.77%，比年初下降0.12个百分点，房地产贷款质量总体稳定。

　　其中，房地产开发不良贷款余额21.1亿元，比年初减少4.4亿元，不良率0.97%，比年初下降0.26个百分点。购房不良贷款余额25.3亿元，比年初下降0.5亿元，不良率为0.67%，比年初下降0.03个百分点。

　　个人住房贷款质量也保持良好水平，个人住房不良贷款余额20.7亿元，比年初减少0.6亿元，不良率0.7%，比年初下降0.04个百分点。

　　“但我认为不良‘双降’是表面现象。”前述中小银行授信官直言，首先，开发贷还没到风险暴露的时候，“万科尚且采取降价策略，何况更小的开发商”；其次，个人按揭的违约率应该也是要增加的。

　　“依据是经济形势不好，外资企业裁员，中资企业压缩产能，江浙纺织、出口型企业出现众多停产现象。”上述授信官称，“从宏观形势来判断，除非有呆账核销等因素，否则，无论是开发贷、还是个人按揭，不良绝对额上升是一个合理的趋势”。

　　未雨绸缪。上海银监局表示，“银行将进一步改进对个人住房有效需求的金融服务，科学控制住房信贷风险，促进本市房地产市场的健康发展”。

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北京楼市进入真空期 期房成交锐减近六成

北京楼市进入一种真空期。从新政发布后的10月23日到27日，一手房和二手房的交易均呈大幅下挫态势，期房商品住宅的成交量更是锐减近六成。

　　北京11月楼市恐仍不乐观。据亚豪机构统计数据显示，11月份京城约有34个项目开盘，同比去年11月份的53个项目下降了35.8%。其中，纯新盘项目为9个，其余的项目均为老项目后期。

　　成交大幅下滑

　　《21世纪经济报道》报道，据亚豪机构统计数据显示，从中央政府部门公布房地产救市措施后的23日到27日，北京共成交期房商品住宅1023套、成交面积10万平方米，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的商品住房套数仅为368套，成交面积仅为4.7万平方米。与上一周期相比，期房商品住房成交套数下降了57.3%，成交面积下降了48.9%。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇说，房贷利率调整开始于10月27日，但大多数商业银行的实施细节仍未出台，房贷发放工作因此受到影响。而降低契税的实施日期是11月1日，许多购房者都停止了交易。所以，11月之前的这一周多时间，就成为楼市的真空期。

　　由于新政与90平方米以下的中小户型更直接相关，所以小户型楼盘的成交下降更为严重，大户型受影响较小。CBD东南区域某项目开发商就告诉记者，由于该项目以大户型为主，本周成交还算正常，但由于对后续政策出台的预期非常大，有不少客户在办理完认购后推迟了签约手续。

　　“政府虽然开始救市，但在市场基本面没有明显好转的情况下，自住型购房人仍可能保持观望。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

　　除了一手房外，21世纪不动产、我爱我家等中介也透露，由于新政细则不明，二手房成交也纷纷延迟，特别是一些即将进入房地产交易中心税费交纳环节的二手房交易都被暂停。

　　孟奇表示，根据21世纪不动产的监测，在新政公布后的近一周时间内，日均成交量仅相当于平时的30%左右。新政对首次置业和购买中小户型住宅的购房人，惠及面较大，二手房成交可能有小幅恢复。但除上海外，5.5%的营业税政策未作调整，需求可能仍得不到有效释放。

　　11月楼市弱势未改

　　新政前后北京楼市成交量均大幅下降，观望氛围未改，近一段时间北京楼市现状难有很大改变。“楼市信心需要一段时间的培育，短期内不会有大的改善。但长远来看，政府的救市及开发商策略的调整将有利于楼市的恢复。预计今年年底到明年年初仍是市场反复震荡的筑底期，之后市场有望逐步复苏。”任启鑫说。

　　“金九银十”的惨淡成交量也让开发商们真正领略到了楼市的初冬，京城11月开盘项目大减。

　　亚豪机构预测，在即将到来的11月份，京城约有34个项目开盘，其中，纯新盘项目为9个，其余的项目均为老项目后期。从开盘项目的数量上来看，同比下降35.8%，呈现出明显的下降态势。

　　任启鑫分析认为，今年以来成交量持续走低，11月又是年底传统的销售淡季，此时开盘难以取得好的销售效果。因此，众多的开发商都把开盘时间推至年后。区域位置较好的高档住宅项目抗跌性较高，才在淡季集中开盘。

　　年关将至，开发商面临更大的资金压力，届时或许仍有可能出现新一轮的打折促销。

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北京开发商虚假宣传 近百业主拒领新房钥匙

因认为开发商销售时存在虚假宣传，10月30日上午，海淀区南马坊东路，一百余名“北岸·布鲁斯二期”业主提出以拒领房屋钥匙表达不满，并自发组织维权与开发商进行谈判。开发商称，所售楼盘各项手续合法且有据可查，不存在虚假宣传问题。

　　《京华时报》报道，10月30日中午12点，位于海淀区东升乡马坊村的“北岸·布鲁斯二期”售房处已被业主们围得水泄不通，业主维权委员会成员正组织现场业主在拒收钥匙的名单上签字。记者看到，表格上已有五六十名业主签字。一位售楼中心的工作人员说，目前应有近二百名业主已经领取了钥匙。

　　业主何先生说，10月25日，部分业主收到开发商发来的短信，通知可前来验房。但当天何先生却发现建成的小区与此前的宣传存在一定的差距。他发现小区里的道路还裸露着沙石，小区内的绿化率也没达到宣传册上的大小，小区内没有任何照明和下水设施，六楼北边卧室的飘窗被改成了阳台，“这让大家大失所望，这根本就不具备入住条件”。随后，当天来看房的业主现场决定与开发商面谈以解决房屋存在的问题。

　　何先生说，开发商一位姓赵的代表同意于10月30日上午10点与业主进行谈判。部分业主在业主论坛上互相联系，并组织成立了业主维权委员会。何先生说，业主们现在拒绝收房，并委派了十名代表与开发商交涉，“我们要求看房屋建设审验的相关文件”。

　　在小区内可以看到，从外观看，房子已经建好，小区内的道路也被整平，但没有看到基本的照明和下水设施。绿地边随手掀起一块草皮，只见下面全是碎石子等建筑垃圾，何先生说：“这草能活吗”。

　　下午1点，开发商宝晟公司销售部一卢姓经理来到售楼中心，与业主代表协商。业主代表要求物业出示相关证件，并且按此前的宣传建设小区。该卢姓经理表示，公司不存在虚假宣传的问题，建房的相关文件和图纸全部齐备，业主提出的问题也都在合同中有所解释。她说，合同上与业主约定的交房时间是10月31日，现在还没到交房时间，这些问题提出得太早。“如果业主仍不满意可按合同约定退房，开发商会退还业主已付房款。”

　　业主维权委员会下午5点结束与开发商的谈判。一位赵姓业主代表称，代表与开发商谈判结果并不令人满意，他们已与开发商再次约见讨论具体问题。据了解，共有七八十户业主拒领钥匙。