北京楼市现恐慌性抛售 业主忍痛割肉71万

中港兴业房产茂华国际村店长张剑11日透露，北京恐慌性抛售占到全部房源的15％左右。在与茂华国际村紧邻的太阳星城，也有业主急于出售名下数套房产，其中一套房产挂牌价较前段时间已缩水40万元。

　　对于张剑认为的恐慌性抛售占到全部房源的15％左右这一数字，我爱我家副总经理胡景晖表示认可。他说，二手房房源量少于客户量、供不应求的日子已经一去不复返。

投资客抛售急

　　《中国经济时报》报道，茂华国际村部分业主10日开始“割肉”抛售房产。在麦田房产茂华国际村店，橱窗上贴满了大幅降价的房源海报，总共有24套房源，降价额度从10多万元到70万元不等，很多降价幅度都在40万元－50万元之间，降幅最大的一套房子降价额度达到71万元。

　　麦田房产茂华国际村店经纪人员称，上述房源海报张贴已有几日。“事实上降价的远不只这些，还有很多降价房源没法挂出来。”这也是毗邻CBD的北京中心城区首次出现成规模的抛售行为。

　　在与太阳星城紧邻的太阳星城金星园，经纪人员表示，金星园2005年开盘时售价不过6000多元／平方米，去年，二手房成交价格一度达到21000元／平方米，最近成交的一套价格约为18000元／平方米。

年底过冬是问题

　　楼市低迷，除了开发商外，房产中介的日子也非常难过。胡景晖预计，今年北京二手房交易量将首次呈现负增长，全年交易量估计仅为8万套左右。楼市低迷同时也使得房产中介从业人员收入大幅下滑。

　　马伟（化名）毕业于北京某名牌大学，去年初进入鑫尊置地成为一名房产经纪人员。马伟表示，去年楼市火爆，他的月平均收入为5000多元，最高时月收入达到10000多元，从今年6月到现在，他所在的门店仅成交三套二手房，他现在仅靠每月1000元的基本工资生活。

　　11日，在太阳星城金星园，中大恒基的一家门店关张。工作人员对于门店关门的原因解释是“市场不好”。在金星园一条长仅200米的临街底层商铺中，曾经开有13家房产中介，如今仅剩下5家。

　　自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介结构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。从去年底以来，京城房产中介惨遭淘汰的门店就达到七八百家之多。

　　华尔街金融危机发生以来，有专家认为，这次金融危机首先是虚拟经济危机，实体经济并未陷入严重危机，对中国经济的实际影响并不大。不过，中国社科院金融研究所研究员易宪容并不这样认为。他表示，美国金融危机现在已经并且将来还会对中国经济产生很大影响，楼市将首当其冲，前景不容乐观。

　　二手房市场方面，胡景晖预测，市场调整将会继续，随着金九银十的结束，淡季即将临近。如何度过年关，将是房企普遍头疼的问题。

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外资嗅到中国楼市危机？纷纷抛售在华物业

中国楼市近期接连传出摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟等国际投资机构计划出售在华物业的消息。在这些早期进入中国楼市的外资基金欲寻机抛售在华资产时，海外投资者也正放缓进入中国楼市的投资步伐。有分析称，中国楼市深陷低迷已近一年，外资可能已经嗅到中国楼市危机。

　　海外投资者寻求转手

　　自2003年开始，一些海外投资机构纷纷进入中国房地产市场，并四处出手收罗优质项目，购入金额据不完全统计在350亿元人民币以上。市场人士估计，由于近年中国房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。到今年上半年，海外投行欲借中国楼市低迷之际四处寻觅优质项目，买入意愿仍然十分强烈。

　　但今年第三季度，在华房地产投资的海外买家明显减少。相关机构统计显示，第三季度，曾是外资投资意愿最强烈的上海楼市，也仅有三宗外资购买交易。而早期进入中国的海外投资者也在寻求转手，最近一段时间以来，摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等多家外资投资基金开始通过中介寻找买家，准备出售此前在中国购买的物业资产。

　　一时间，外资抛售中国物业、正在退出中国楼市的传言四起。有业内人士甚至猜测，中国楼市艰难调整已近一年，短期内深陷低迷的中国楼市似乎难以自拔，难道外资已经嗅到中国楼市危机？

　　外资短期内会有所观望

　　“一部分投资商早期进入市场，出于自身战略的调整或者资金需求，对手中持有的物业进行出售或是转让，但同时也不断有新的海外资金进入中国房地产市场，这与各个投资商有不同投资策略及资金安排有关系，既然“有进有出”，不能一概而论定性为抛售，也不能说是外资在退出中国市场。”高力国际投资部董事黄卓伟日前说。

　　“最近一段时间，中国房地产市场正在经历波动和调整，但同时也会给市场带来投资机会，毕竟从中长线角度看，企业及居民对不同种类物业的需求是强劲而持续的。”黄卓伟说，目前中国仍是世界上少数经济持续增长的国家之一，在全球经济尤其是发达国家经济基本面在恶化时，中国可以成为资金的避风港以及海外企业业务增长点所在。

　　全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，对华尔街的国际投资机构而言，出售物业回笼资金是当务之急。但海外投资机构的集体出售举动会进一步影响市场信心。

　　黄卓伟表示，但不可否认的是，全球金融市场波动以及国内房地产市场调整带来的不确定性增加，银行信贷变得保守使融资更为困难，而短期内机构投资者在物业投资上也会变得更加谨慎。毫不疑问，外资短期内会有所观望，但中长期仍然看好中国楼市，很多海外投资者目前正在做项目储备，并寻找最佳投资时机，一旦市场情况逐渐明朗，银行信贷逐步放宽，外资投资机构会有所动作。

　　中国地产业进入关键时期

　　另据《广州日报》报道，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平表示，对于今年外需出现收缩管理层有思想准备，但国内两大主力消费产业——房地产和汽车业的调整幅度大大超过各方的预计。以房地产为例，他指出，目前国内房地产刚进入调整期，即成交量出现明显萎缩。而按照历史规律，成交量下降之后面临的就是价格下跌，例如美国就是在成交量下降一年半后出现价格下跌。“从量降价滞到量价齐跌，目前国内房地产业已经进入一个关键时期。”

　　随着金融危机愈演愈烈，国际热钱也开始有所行动。范剑平称，8月份首次有明显迹象表明国际热钱开始外逃，“外资离场并非不看好中国，而是后院失火，他们要拿钱来救火”。范剑平称，近期高盛、摩根大通等国际投行都忙于将手中的物业出手变现用于解决其流动性困局。

　　“从走向来看，中国经济随着世界经济下行周期可能出现下滑的趋向越来越明显。2009年中国难以独善其身，结构性调整与周期性调整的叠加，加上国际经济形势的不断恶化，将使中国经济形势的困难越来越多。”

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地产龙头前三季度齐发病危通知书

　“金九银十”曾是开发商们一年中最为美好的时光，而今美好时光已不再。万科年800亿销售额仅完成44.51%；金地销售面积同比下降8.57%；泛海建设净利润预告减60%。而来自天相宏观金融地产小组的最新数据表明，9月份全国重点城市的房屋成交情况整体堪忧。

万科、金地、泛海相继告急

　　《理财周报》报道，坏消息相继从地产龙头万科、金地集团、泛海建设发出。今年9月份，万科共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比去年同期减少27.6%和37.9%。2008年1月－9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9％和3.2％。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。

　　在今年仅剩的3个月，万科若能完成150亿元的销售额，与去年500亿元左右的销售额持平已是万幸。

　　据金地集团日前公布的9月份简报，2008年9月金地集团共实现销售面积10.15万平方米，较上月增长30.02%；销售金额11.34亿元，较上月增长45.61%。2008年1月至9月，金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%；销售金额78.49亿元，较上年同期增长11.68%。

　　而去年金地集团全年销售收入为97.5亿元，在余下的三个月金地与去年业绩持平或略有增长仍有较大的可能。

　　泛海建设发布的最新业绩披露显示，2008年1－9月泛海建设净利润将比去年同期下降约50%-60%。据悉，泛海建设前三季度的业绩主要来源于北京东风乡泛海国际居住区一期项目的销售。

　　虽然深圳月亮湾项目在年内也可能实现开盘销售，但不能忽视的是，北京与深圳均为当前房地产市场中最为不景气的城市，泛海建设2008年的业绩堪忧。

9月份销售数据已浮现隐忧

　　“按照以往的经验，5、6月份和9、10月份的销售额占到地产商全年销售额的50%以上，而9、10月份的销售额一般又好于5、6月份。”天相投顾宏观金融地产小组分析师张旭明说。“金九银十”对于地产商们的重要性不言而喻。

　　比如2007年，万科全年销售面积为613.7万平方米，销售金额为523.6亿元，其中9、10月份的销售面积高达128.1万平方米，销售金额为120.8亿元，两项数据均超过全年数据的1/5。

　　保利地产2007年全年的销售面积为199.6万平方米，销售金额为170.4亿元，其中9、10月份的销售面积达42.22万平方米，销售金额为37.25亿元，两项数据也超过全年数据的1/5。

　　金地集团2007年全年销售金额为97.5亿元，其中仅9月份销售收入就占到全年收入的20.35%。

　　但实际上，地产商们有关“金九银十”的美梦自9月份已逐渐破灭。来自天相宏观金融地产小组的数据表明，9月份重点城市的房屋成交整体堪忧。上海成交继续大幅下滑态势，成交量同比下降74%，环比也下降了22%；深圳、杭州、广州等城市成交持续低迷，环比分别下跌3%、6%和16%；北京市场和长沙市场交易量环比均有较大幅度的上涨。天相宏观金融地产小组指出，北京市场的表现与多个大型两限房和经适房项目入市有关。

没能抓住回暖的最后一次机会

　　来自深圳一家机构提供的相关数据表明，今年深圳本地秋交会成交量已经创下了自去年的次新低，秋交会一日最多成交80套，最少成交仅46套。

　　此前，由于受9·28新政影响，去年的秋交会日交量一度跌至50套。虽然今年深圳秋交会的规模同比去年扩大11%，但是依然惨淡收场，其间成交均价逐日递减，由15646元下跌至8395元，其中有两天均价跌破万元。

　　不仅仅是深圳，东方证券提供的一份黄金周期间全国16个大中城市新房的成交情况的研究报告表明，大部分城市黄金周成交量远远低于地产商们的期望，其中杭州成交情况最差，黄金周期间日均成交仅44套，环比下降43%。

　　深圳市黑马房地产顾问董事长汪春林坦言，“寒冬嘛，情况并不理想，黄金周前4天卖得不好，后面几天卖得稍微好些。前期看的人比较多，后期买的人比较多。”

　　“此前不少人认为开发商应该会抓住这个传统的销售旺季，也是今年最后的一个好机会，降价促销以便最大程度的回收资金，销量的上升或许能够带动楼市就此回暖。”城证券分析师黄清林表示，“但从目前的情况来看，这个愿望恐怕要落空了。”

　　黄清林认为，9月份以来，从跟踪的一、二线城市来看，大部分城市表现出了旺季不旺的现象，少数城市的销量情况甚至不如8月份。从供应方面来看，各城市的新增供应量基本上都大幅增加，显示出开发商还是非常重视这个地产节日，也的确采取了花样众多的促销手段，但无奈人气低迷，促销效果一般。

　　从刚刚结束的十一黄金周来看，销售情况比此前的悲观预期还要差。北京、深圳、上海等一线城市的秋交会成交情况均十分惨淡，以深圳为例，开发商因为假摔错过了五一，此次仍然遮遮掩掩的降价，购房者并不买账。

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楼市坠入寒冬 深圳四成中介倒闭

楼市9月以来成交量持续在低位徘徊，同比去年连五成都不到，上海等城市的多个楼盘甚至出现整月零成交；十一长假，京沪深穗等一线城市的成交量不约而同降至历史新低。在金融海啸的大环境影响下，中国楼市跳过金秋，直接堕入寒冬。

　　深圳40%地产中介歇业

　　《信息时报》报道，曾于去年8月创造了中国房价之最的深圳，今年8月份，房价从每平方米18000元的均价跌至11000元的半空；而价格跳水的同时，成交量也出现大幅度萎缩。据业内分析人士认为，目前深圳的地产中介行业，无论是大中型公司还是小型公司，全都处于亏损状态。保守估计，目前深圳已有40%的房产中介关门歇业。

　　深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳同上海或其它城市不同，其成交量从去年9月起就已开始下降，所以该公司的裁员已持续了近一年，现在留守的从业人员日子也非常不好过。他说，很多员工每天打近百个电话，但看楼的人却还是寥寥无几。这与去年他们每天接上百个要求看楼的电话的情况形成了鲜明对比。

　　一家中小型地产中介公司职员肖先生说，该公司已陆续关闭了好些店铺，本来的1000多名员工，现已辞退了900多。

　　上海10万经纪减至4.5万

　　与上海高价房坚挺的价格成反比的，是12000家地产中介门店现已"蒸发"将近一半，10万地产经纪也锐减至4.5万人水平。上海楼市寒冬中，地产中介成为最早被冻死的群体。

　　据统计，今年前6个月，上海二手房市场总计成交仅7万多套，以12000家门店数计算，平均每家门店月成交不足1套，单月零成交的情况大量涌现。

　　北京四楼盘3月卖出一套房

　　数据显示，十一黄金周期间，北京一手房市场销情不佳。商品房和经济适用房的成交量较去年同期下降近4成，二手房成交仅47套，比去年同期急跌六成多。此外，高端住宅方面亦未能幸免，三季度北京过半数豪宅楼盘销量在个位数，银泰中心、慧安华庭、天安天地大厦、新天嘉园4个楼盘在上季度更只卖出1套住宅。

　　楼盘销情低迷，导致地产经纪正面对前所未有的寒冬。据不完全统计，北京仅中大恒基就关闭了300多家门店，加上顺驰等其它中介公司，北京约有600至700家中介公司门店关闭。

　　广州将减少宅地供应

　　面对经济大环境的急剧变化，广州市国土房管局相关负责人明确表示，下半年肯定停止供应限价房用地，同时也会放慢土地出让节奏，减少住宅用地供应。

　　广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州房价经过调整，已跌回一年前水平。楼市调整近一年来，房价是缓慢向下的，并未出现急降。“这些都显示广州住房有着刚性需求，年底广州楼价不可能出现大的下滑。”

　　他透露，广州暂不考虑出台刺激购房的措施，但在土地出让方面已经做出了调整。今年土地供应计划为2.5~4平方公里，中间有伸缩性，目前住宅用地供应可能不会达到4平方公里，但会完成最低的2.5平方公里的供地计划；政府部门目前正考虑减少住宅用地的供应，但会增加商业和服务业用地的供应。

　　重庆成交量一周跌八成

　　据美联物业提供的数据显示，重庆本周商品房仅成交699套，较上周剧减2524套，跌幅达到八成。DTZ戴德梁行有关负责人表示，今年上半年重庆主城区商品房成交面积近600万平方米，较去年同期减少20.3%，预计此趋势还将持续。此外，房地产公司将面临越来越大的资金困局，打折促销，加速资金回笼将是必然选择。