万科下一降价战场可能是天津
万科宣布降价后，不少老业主要求退房、补差价，对此万科予以了拒绝。至于以后的动作，万科并没有提及。但有分析称，万科下一降价战场可能是天津。
《中国经营报》报道，万科在长三角遭遇退房、补差价的冲击并不止杭州一地。同样的纠纷在上海也在不断上演。前期由于装修纠纷，万科南京光明城项目业主要求补偿5200万元的差价。万科在客户中的形象似乎越来越不堪。
然而失去部分公众形象的同时，万科的降价行动取得了不俗的成绩。数据显示，8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时8折促销，8天时间销售337套，认购金额5.67亿元。同期杭州万科也推出降价活动，推出7天销售306套，认购金额2.6亿元，宁波万科5天内销售213套，金额1.8亿元。
“负面报道声势浩大，但万科的实际损失并不大。”多年处理房地产经济纠纷案件的陈信克律师表示，万科在法律层面并没有违反合约精神。也许万科在道义层面有说不过去的地方，但就销售数据看，万科潜在客户对品牌的认同并没有因此削弱。
即使在遭遇冲击最大的杭州，万科依旧获得2.6亿元的认购。研究万科多年的陈真诚就表示，万科通过降价吸引了新的潜在购房者认可万科品牌，代价可能是放弃原有业主对万科品牌的信任。
“降价后的效果是非常明显的。”万科执行副总裁肖莉对媒体称，在她看来市场是有需求的，而且是刚性的需求。“确实降价了，消费者就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。”
万科首次降价是2007年10月底，在珠三角。其时的深圳、广州正是本轮楼市冰冻期的策源地，从2007年7月开始，深圳的新房销售面积大幅下滑，8月深圳的销售面积已经比6月几乎下跌了5成以上，自此深圳楼市全面入冬。情况很快就蔓延到东莞、惠州等二线城市，广州楼市在9月开始也步入萧条。据不完全统计，珠三角2007年11月的新房销售面积比热点时期下调了五六成。
也在这个时候，万科开始了他持续数月的珠三角明降，广州两个新开盘的项目直接比周边楼盘下调两成。万科的首次降价行动取得完美开局，广州下调两成的项目当天全部售罄。中报数据显示，第一轮降价使万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。
万科第二轮降价前，长三角的销售情况与半年前的珠三角相仿，上海楼市有价无市，虽然价格依旧高企，但2008年七八月的成交量创了历史新低。销售量同样不到热点时期的一半。“万科的调整是基于对市场成交量的判断。”肖莉直言。正是基于这一情况，一再表示自己不过是一家制造业企业的万科，再次随行就市，出现了第二轮降价。
9月底，潘石屹又发言了，他认为万科下一轮降价将选择京津地区。老潘的判断并非毫无道理，总结前两轮经验，万科都是在出现明显成交委靡的区域出手，底线大致是同比下跌一半。
奥运前，北京的楼市就已经困境重重，根据北京房地产交易管理网公布的数据统计，7月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。奥运后，北京楼市更是加速萎缩，现阶段尚无权威数据，但据上古地产研究院的统计显示，8月成交较去年同期下降了54.8%。
“我们始终对市场保持一份敬畏之心，市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。”万科的操盘手郁亮在多个场合都在强调他们的认知。话已至此，假如市场依旧成交暗淡，万科的再一轮降价似乎已经毫无疑问。京津将成为第三轮降价之地，并非捕风捉影。
“虽然长三角这次降价效果不错，但代价实在有些大。”万科一位内部知情人士透露，万科正在调整他的降价策略。
其实万科在珠三角的降价一直在暗中进行，而且效果不错。其实从8月中下旬开始，万科在深圳的几个项目已经陆续开始大幅降价，其中万科城最高折扣达6.5折，东方尊屿甚至可以达到6折。不同于上海的大幅广告，深圳的降价采用的是业内惯常的做法，也就是通过联合代理直接与客户沟通。
在遭遇长三角的强力冲击后，万科也许会在第三轮降价时选择更有弹性的策略。
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房价刚入下滑通道 即将进入主跌区
楼市“入冬”，房价开始下跌，十一黄金周期间各地房价均下滑，开发商促销手段也不断翻新。对此有分析指出，现在只是楼市泡沫过大的回调阶段，真正意义上的下跌通道才刚刚展开，即房价进入“主跌区”。
《21世纪经济报道》刊登署名唐学鹏的文章指出，房地产价格的逐渐下跌已经让房地产发展商们感到异常恐惧，他们呼吁“政府救市”维持以往的房地产繁荣、解冻二套房贷政策以及为地产商大量输入资金。
唐学鹏称，尽管现在房价在全国范围出现了一定幅度的回调，但实际上仅仅出于“房价下跌的初始阶段”，这是泡沫过大的回调阶段，真正意义上的下跌通道才刚刚展开，即房价进入“主跌区”。市面上流行的“看空房价”分析模式是有瑕疵的。他们往往将“人民币汇率升值趋缓”(吸引外部购买力)、政策对投机和自住的区分性打击(政策主导论)以及大宗商品期货的崩溃性暴跌导致“暴富阶层购买力的消失”以及股票市场的低迷作为中期拉低房价的重要因素。必须承认，这些言论是很有道理的，但却因为缺乏最有力的分析变量，而沦为就事论事的“花边式”分析框架。
唐学鹏表示，实际上，用城镇居民收入流的增减变化来预测中期(未来三年)房价的走势是一套精准的模式，即房地产价格的先导性变化因素在于居民实际收入流(扣除通胀)对其实际按揭流(扣除通胀)的匹配情况，居民收入流的增长幅度会促使其对应的按揭流提高，即房价出现猛烈的飙升，甚至在这个过程中，按揭流的变化会远远超过收入流的上升速度，从而使得房价出现畸形暴涨；但一旦居民收入流出现较大的反转，那么它就没法匹配高房价的按揭流水平，从而产生了“需求消失”效应，房价从而进入一个“主跌区”，即因收入下跌造成的房价暴跌。
以2003年—2007年为例，城镇居民的实际收入流增长水平大约是12%而且随着年份出现的是边际递增的。在收入流的高速增长和没有房贷政策的限制下，自然“翘高”了对应的按揭流，使得房价出现骇人的增长势头，一线城市房价上涨了四倍。就像所有的过度投机都是建立在实际支持因素下的，一旦实际支持因素发现重大变化，那么投机将出现大逆转。
唐学鹏说：“今年城镇居民可支配收入流萎缩得厉害，即使我不考虑股票收益的巨大缩水，居民收入流也只有不到6%的增长幅度，而且随着经济下行通道的确立和劳动生产率水平的逐步下降，明年居民收入水平将会出现进一步的下滑甚至是负增长。那种认为“中国工资进入上升区”的观点是一种错误而滞后的观点，这一判断在1999年-2003年是成立的，因为当时中国劳动生产率增长水平一直在14%—18%之间，而对应的居民收入增长却不到8%。而最近5年，劳动生产率的增长水平(大约13%)跟居民收入增长(12%)是匹配的，不存在所谓的‘低估’。上调名义工资的唯一后果就是释放更多的货币，造成通胀升级和实际购买力的下降。”
唐学鹏称：“从这个意义上说，用城市化率、婚育率来推测中期房价是不靠谱的，我们承认人口在长期房价中的作用，但是‘没有购买力的人口对住房的需求’不能称之为真实的需求。也就是说，只有观察有着匹配目前按揭流能力的人群的收入流变化，才是分析房价的重点所在。我们只能说，现在的房价刚刚下跌，并进入‘主跌区’。”
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楼市遇冰点黄金周 深圳关内房价还要降35%
楼市十一黄金周期间成交极为惨淡，北京日均成交住宅只有69套；西安日均成交住宅百套左右；上海10月4日、5日成交分别为183套和175套；深圳秋交会5天日均成交仅约63套。有分析称，深圳目前房价仍有30%到40%的降幅，关内房价有35%的下跌空间。
地产评论人牛刀表示，从黄金周可以看出，中国房价的下跌已经不是局部城市，基本已经蔓延到全国各大城市，就连一些三线城市房价也开始了下挫。
《南方日报》报道，据深圳市国土房产局网站上的统计数据，秋交会5日，深圳市一手房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，平均每天成交约63套。
尽管均价一度破万，成交量却并没有放大。秋交会期间，深圳一手房日成交量在4000平方米到9000平方米之间，相比前两年的日成交量20000平方米，现在的成交量无疑让他们濒临绝境。地产商们眼中的希望之火逐渐熄灭，有地产商表示，秋交会期间单日均价破万已接近楼市底限，而不少购房者却选择继续观望，“因为房价还没降到心理价位”。
但一位不愿透露姓名的开发商项目负责称，“经过此前一轮调整之后，房价已经基本回归理性，即使还有下跌空间，空间也不会太大。房价应该能稳定并且会逐步回升。我们不会大幅降价做促销。”
他同时表示，此前地产界一直在强调开发商自救，通过降价的方式来救自己，救市场。许多开发商去实践自救理论却发现，开发商的主动降价不仅没有促进成交，相反还让观望氛围越来越浓，让买房者对未来的价格预期越来越低。
深圳某知名房地产开发商负责人则透露，双率下调、中房协向国家建设部上书稳定房地产市场等市场消息给开发商带来不少希望，“大家都希望咬咬牙，把最艰难的这阵熬过去”。 开发商选择了坚守，而购房者观望心态依然浓重。
看房展的一位王先生表示之前看好的房子价格一再下降，即使到现在仍不敢确定它是否已经到底，他一直观望等待。而另一位看房客方小姐也表示，虽然买房自住是一种刚性需求，可是谁也不愿意自己的房子一买下来就贬值。
深圳大学国际金融研究所所长国世平表示：“深圳的房价，尤其是关内房价调整才刚开始”。他认为，房地产调整是一个漫长的过程，不要指望它在短期内结束。深圳楼市今年只是秋天，到2010年上海世博会才有可能逐步走出低谷
他认为，深圳房价目前仍然处于高位，深圳关内房价的合理价位在8000—1.1万元/平方米，而关外则在4000—6000元/平方米。“下一步，我认为关内房价会补跌，大概会有35%的下跌空间，而关外房价由于之前已经下跌得比较多，所以，现在大概只会有10%—15%的调整空间。”
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