温州楼市，“跌”就一个字
“降600，还是降800。”作为房东的范阳一脸愁云地问他楼下的中介，中介告诉他先降600，观察后市，结果这一观察就是2个月的乏人问津。两个月之后，他发现黄龙这边的很多房子的交易价已经下降1000了。这让他感觉非常烦恼。因为要降多少并不是一道简单的算术题。
刘明最近也遇到了一个烦恼：他白天上班的时候电话几乎被中介打爆了。最让他生气的是不断响起的手机铃声搅得他根本无法午休。不过他的心情却并没有因此变坏，因为好几个中介告诉他房东可以考虑降价。
“到底能降多少？”刘明的语气有些强势。
“房东说最多只能降500。”中介支支吾吾地回答。
“那我再考虑以一下吧！”刘明旋即挂了电话。
“1个月前那个房东还说只能降200呢。幸亏当时没有买。”看了2个月房子的刘明点了一支烟，说起话来不紧不慢，“照这样下去我觉得还要跌。”
刘明对温州楼市态度的转变发生在4月份。他再看了半个月的房子之后，看中了下吕浦书声的一套房子，套型朝向基本满意，就是价格高的让他觉得无力承担。权衡利弊之后，他终于放弃了购买的想法。不想一个星期之后中介匆忙打电话来说，诚心买的话房东同意降200。刘明隐隐感觉到，之前他一直觉得稳涨不跌的温州楼市忽然变得诡异了起来。
其时，适逢广州深圳一带的房地产市场降价潮一波接着一波，并大有蔓延到北京的趋势。各种媒体的报道上充斥着“降价”“断供”“倒闭”等刺激眼球的字眼。就在刘明还犹豫不绝的时候，到5月初，中介就打电话告诉他书声的那套房子可以降500。这更加坚定了刘明对未来温州楼市的看空态度。
对于温州楼市走势的看法，陈翔显然无法跟刘明苟同。他认为温州房价跌的可能性不大，可能还有微涨。于是7月份，希望在明年结婚的他看中了一套大南门的房子，由于自己手头资金不够，于是他打算向父母借部分房款。没想到他的父母不仅不肯借，反而语重心长地劝告他现在不要买房子。
“他们告诉我说经常再报纸上看到很多地方的房价都跌了，还听说谁因为房价跌的厉害要跳楼了。我也不知道他们这些消息哪里来的。也不知道消息是真还是假，反正每次吃饭的时候总是唠叨着叫我先别买。因为资金不够，所以我当时就没买了。”陈翔回忆起当时的场景至今仍然显得很无奈。
但后来等他手头的资金因工程款项的回笼而充裕起来的时候，突然发现原来的那套房子降了足足1000，还是没有卖出去。“现在想起来，还有脊梁骨发凉的感觉。当初要是买了我就损失15万了。幸亏当时父母没让我买。”陈翔的言语间透露着侥幸的感觉。
和陈翔相比，高强则选择了果断下手。“我这套房子位置在江滨路，上个月买过来比四个月前便宜了5000。那时候它的价格是23000，我买过来只要18000了。”
“可能你也许不信为什么江滨路这样此前被一致看好的地段会降得那么厉害。我之前也不信，但是事实确实是这样，而且我现在也亲自经历了这样的事实。所以我才对温州的楼市产生不看好的看法的。”在车上，他继续着他的话茬。不过就算他以低于最高时候5000的房价买了江滨路的房子，最终还是被他妻子埋怨为什么这么早买。因为他的妻子近日发现比他家楼层更高的一套房子居然现在只要16000了。
中介小王最近经历的楼市波动证实了高强的看法。“很多人还以为温州楼市最容易跌，跌的最厉害的应该是水心、上陡门，下吕浦等老小区，其实最近跌的最厉害的是小南门和江滨路一带，我所知道的价格跌幅在1000和4000之间。”小王说，“到是下吕浦的比较难跌，一般的跌幅也就是500左右。上陡门我知道的也最多也就跌2000左右。”
“可能是当初炒得太高了吧。超过了很多人的购买能力。而且现在很多人可能发现江滨路和小南门一带也并不适合居住，太吵闹是主要原因。”当问及下跌原因时，小王说。“今年年初就开始跌的新城某些小区则更加跌得厉害。”小王补充道。
“买房子的人好像一下子从地球上消失了！”
“买房子的人好像一下子从地球上消失了！”这是从中介小黄接受采访之后说的第一句话。他已经三个月没有做成一单生意了，至今都是靠租房佣金度日。不过身为老板的李良更惨，每个月的佣金收入只能勉强维持中介公司的运行，但最近两个月都已经开始倒贴了。“按照这样下去，公司几乎无法生存下去。”李良脸上写满了忧心忡忡。
更雪上加霜的是之前风传，温州中介要收1%的中介费，可是在现实的交易中很少客户不愿意交这么多，中介费依然只是0.5到0.6之间波动。“不过，这也是在市场不景气的情况不得已的营销方式。”李良说。
李良算了一笔账。一个分店店面的租金、员工资福利、各种办公费用等成本每月大概需要3万左右，而目前每个月往往最多做成2单的交易，因此每个月的佣金不超过2万。面对低迷的市场，在5月份李良只好决定再关闭两家分店。
从去年7月份开始，温州的中介公司就开始进行规模缩减了。年初的海螺置业关闭调整了6家门店。至此，该品牌从之前最鼎盛的35家门店缩减为29家。经纪人数量也从376人减少到285人。“我所知知道的中介60%都关门了，多数中介都难以为继，包括那些马路上的红牌子。”
温州品牌中介的另外一个经营策略是开始和街头的红牌子进行貌合神离的抱团营销。品牌中介有网络优势，而红牌子则往往有不错的房源。但这样的合作并不被看好。李良说：“红牌子中介往往只拿出不好的房源和我们一起
温州中介的纷纷关门和裁员直接反映的是温州房地产市场的低迷。
据房屋交易产权登记管理中心的数据显示，去年高峰时候一个月可以成交1000多套，现在只有400多套，并且从5月份以来一直在低位徘徊，甚至出现了一个星期的成交数目只有个位数的惨不忍睹局面。
“温州楼市交易量的下降除了因为观望气氛浓厚，普通百姓房价下降预期高涨之外，跟高房价严重透支普通人的购买力也有很大的关系。这无意间大大缩小了温州楼市的潜在购买客户量。”曾经作为炒房团之一张景说，“我从2006年开始就不在温州投资房产了。我走了全国很多城市，参观了很多楼盘以后，发现温州的房子是最不值得购买的。我去年在广州买了5套，现在也亏损很大。”张景显得有些沮丧。
同样作为楼市投资者的赵聪，对温州楼市的低迷则有另外的一种见解。“温州老百姓的置业观，正在经历前所未有的改变。即使没有发生根本性的变化，最起码也变得理性了，不会再像像从前那样买房子像买菜。他们已经重新审视温州楼房的居住价值。我身边很多朋友都已经在外地买了房子，把温州多余的房子卖了。一年之内也就过节才来温州住一下。”
闹哄哄地开盘，静悄悄地降价
广东房价大跌，漠视！
北京房价大跌，心悸！
上海房价大跌，震惊！
杭州房价下跌，绝望！
孙建豪这样形容他一年来心情的变化。作为一名开发商他参加了9月5日，温州某媒体组织的房产金融沙龙。包括大发房开、华顺房开、中梁房开、金阁房开等在内的近20家温州房企相关负责人参加的这次活动上，孙建豪的同行们理直气壮地宣称：杭州万科降价事件对温州影响应该不大。
“说影响不大肯定是假的。起码心理影响会很大，据我所知很多开放商都连夜召开内部会专门讨论此事。”孙建豪说，“如果不紧张万科降价为什么那么迫不及待地在万科降价的第2天，就召集大家发表‘不会对万科这样的行为进行跟风’之类的宣言，并慌忙对温州房地产市场发表颇具主观的表态呢？上一次让温州的开放商们如此紧张还是在2005年赵智强的个人合作建房事件”。
事后的事态发展表明，对于温州的开发商来说，上海杭州的楼市的确是他们马首是瞻的精神花园，而且杭州万科降价对温州的房地产的影响绝对不是心理层面的。杭州万科降价的第二天，温州二手房成交量迅即进一步下滑。温州买家希望价格下降的预期更强烈，观望更加浓厚。“一些下半年有楼盘开盘的开发商目前已经考试重新确定开盘价了。”当谈起开发商最近的动作时，孙建豪说。
不过，从5月份以来节节高攀的一手房价格来看。温州的开发商似乎出奇的强势，许多
根据孙建豪的介绍，温州开发商的暗中降价营销策略是这样的。首先，开发商寻求与房产中介公司合作，而很多中介也看到了这其中的商机，乐于纷纷调整战略，由销售二手房转向了新旧并营的销售模式。这就是为什么很多楼盘还没开盘就已经有一些房源投放到市场上销售了。“一般人可能认为那些房源的都是骗人的，或者是和开发商有关系的人拿出来卖的，其实是开发商在形势不利情况下的
接着，中介采取以下两种营销策略：第一种是将一手房源放在中介门店和二手房源一起挂牌，并在显眼的位置配以该楼盘的海报和广告等等，用以吸引客户的眼球，以达到销售房源的目的；第二种是就是中介利用自身渠道，为开发商积累比较有购买可能的客户资源。中介代理新盘本身就非常具有优势。首先中介房产市场都有一定的了解，更容易制订切实的销售策略；其次温州的大中型中介公司都是连锁经营，有的中介之间还实行网上资源共享，这就形成了一个强大的
与此同时，开发商便通过中介的营销暗自降价。开发商给中介的价格一般都会低于售楼处的新房价格，这样就很容易地吸引一部分客户到中介公司购房。温州的开发商不会明摆着把价格降低，虽然客户在售楼处可以讨价还价已经成为温州房地产业内公开的秘密。但能谈下来的折扣一般最多9.7折左右。因此除了微量的打折、减免费用等手段以外，这种暗中降价的方式是最直接的幅度最大的降价方式。这样做的好处是通过中介降价比较隐蔽，不会因为降价而影响到项目的销售及品牌度，当然更不会拉低温州的整体房价了。
最后，中介把客户介绍到售楼处来，一旦通过中介介绍的渠道成交，开发商则付给中介一定比例的佣金。据说，这只是目前温州最主要最简单的营销办法。刘胜就是通过这种方式买到新房的。
三个月前他来到某楼盘的售楼处，售楼小姐告诉他，这个楼盘的价格是20000元/平方米以上。当问到价格能不能商量的时候，售楼小姐当即拒绝，但售楼小姐同时却暗示他可以到附近的中介去看看。刘胜带着疑问来到周边的中介，他惊讶地发现，这个楼盘有的房子价格居然只有16000元/平方米。刘胜之后又看了一段时间的房子，类似的情况他又碰到了好几次。而且从中介卖出的房子都是开盘不久的新楼盘，但是价格却往往比售楼处的报价以及房产销售系统的报价要低上许多。
开发商绞尽脑汁所采用的这种“曲线降价”的方式，联合中介共同完成降价任务，达到销售目的，而在售楼处则对外宣称价格不变。这正是造成目前温州一手新房价格看似节节高攀假象的根本性原因。
然而，任何一个楼盘销售的成功仅仅依靠暗中降价还是远远不够的。它需要通过一种媒介让尽量多的人知道这里有房子卖，最重要是要告诉很多人这里的房子买的很好，迟出手一秒钟就没了。孙建豪说：“这就是造势！”，而造势离不开温州的大小媒体。
温州媒体和开发商不得不说的故事
很多老百姓会对温州媒体在舆论导向上和开发商的暧昧关系感到非常的不解。这些平时看起来一身正气，标榜为老百姓“讲真话”，立场“客观公正”的温州主流媒体，为什么一旦涉及到房地产的报道，就总是和开发商一个鼻孔出气了呢？比如一听说政府不久就能够提供经济适用房，一些媒体就告诫经济适用房会成为腐败和社会不公的万恶之源。再比如，国内其他地方降价风行的时候，主流媒体就在报道的最后分析其他地方的降价潮对温州本地影响不大。再比如，最近以来明明温州的楼市已经进入了下跌事态，媒体就形容这是“调整”而不是“下跌”。
为什么号称“党和人民喉舌”的温州媒体，一遇到人民最大的利益——房地产的时候，就置人民的利益于不顾，当起开发商的吹鼓手了呢？稍加分析开发商和温州媒体之间的“利益关系”，其中的奥妙就能跃然纸上。
在中国，除了极少数刊物是依靠国家拨款维持运作外，一般媒体，都是自负盈亏的企业化经营。通常，媒体的收入主要来源于两个方面，一是发行收入，二是广告收入，这块收入恰恰就是媒体最主要收入来源。
在国内除了一些财经，时尚，体育等方面媒体之外，绝大多数的报刊如果仅仅靠发行收入是难以为继的。以目前温州报业集团日发行量80万为计，只算发行收入，其一天的亏损起码80万元以上。于是报社只能用广告收入来弥补发行上的损失。因此广告客户对报社的影响力和重要性就可想而知了，而广告这一块收入中房地产广告又是占据了相当大的比例。
另外一个造成温州媒体成为开发商喉舌的原因是温州媒体内部的不少房地产采编人员，早就成了开发商的御用的记者编辑。温州某媒体的记者周立说：“在媒体界，负责房地产报道的新闻采编人员都是媒体界里最富有的人群。”
这些人往往经常能得到的开发商们给他们的名目繁多的“车马费”，而且这种辛苦费还非常的丰厚。目前温州房地产报道的行情是每篇报道800-1500元不等，记者编辑亲临现场的话还有800到1000不等的出场费。“但是这种拿开发商车马费的方式还仅仅是初级阶段。”周立说。比较高级的阶段是有些开发商干脆对房地产资深编辑记者进行承包，而开价有的甚至高达6位数。这样一来，开发商和媒体记者编辑完全成了“一根绳上的蚂蚱”。因此这些媒体有关房地产的新闻报道的可信度几何便可想而知了。
据周立介绍，温州媒体为开发商造势可以分为以下步骤：
一、爆炒板块概念，透支未来居住。
从2004年至今，温州媒体的爆炒概念路线图是：从大小南门商圈板块，欧洲城板块，江滨路板块，新城板块，杨府山板块，CBD板块，三洋湿地板块，最后到目前的瓯海大道板块。其爆炒内容无非是说虽然目前交通不便，教育不便，社区不成熟，但在几年几年之后，那里会盖多少学校，通几条路，到市中心只要多少多少时间，空气有多好，还可以看到江景湿地景等等，更有甚者就假称温州城市发展规划已经将某处定位为某某重点功能区域。
周立说：“这样的报道很容易让很多不明就里的老百姓云里雾里，最后稀里糊涂就觉得那地方真的很好，而实际上是污染严重，犯罪率奇高的偏远乡下，而道路什么通，学校什么时候有，工厂什么时候搬走，也都还是遥遥无期的事情。夸张的是连龙湾滨海这样的地方也拿来炒作，那个同行在文章开头说‘那将是温州真正意义上的海景房’。我看了都想笑，难道洞头人住的房子都在大山里？不过我认为下一个温州媒体爆炒的板块是新桥板块！但这样的形势下去，再怎么炒的厉害，都是徒劳的”。
最令人惊讶的是，温州媒体的这种爆炒和开发商的开发开盘进度配合得相当默契。“一般都是开发商那到地之后，媒体要爆炒一次。到了快要开盘之前，再爆炒一次。”周立接着说，“不过这些概念的炒作，有些是开发商的策划，让媒体传播。有的就是媒体直接策划，当作礼物赠送给广告客户的”。
二、渲染房价预期，误导民众消费。
一旦一个开发商拿到市区的某块地，温州媒体就惊讶地价太高了，于是马上请预测地价会拉高房价。接着连篇累牍报道这个项目的进展，根本不会有一家媒体去报道开发商的
当开发商快要完成把楼盘开发之后，在开盘的几个月前，温州媒体就把这些楼盘渲染成为某国风情，比如地中海风情，英伦风情，北欧风情等等。然后再把居住在该楼盘夸张成一种生活方式、一种身份定义和象征，这些都是媒体房地产专刊的拿手好戏。最后还不忘告诉读者，该楼盘采用了某某高科技技术，某某知名物业加盟，建筑的材料是如何考究，套型的设计是如何颇具匠心等等。周立说：“言外之意就是要告诉读者，市中心那些九十年代盖起来的房子套型差，材料差，物业不正规，居然都能够买到10000以上，我的报道的这个楼盘开价20000以上是合情合理的。”
三、滥用媒体公信力，导演市场热销假象。
几个月前，某楼盘开盘，温州媒体集体亢奋地异口同声：“三天认购额近23亿元,销售率近60%。”结果目前为止还销售率还不到30%。再比如一个楼盘在初期销售时雇人排队虚购的真相已经是行内尽知的秘密。而温州媒体却对这种手段视而不见，第二天报道的时候，标题上被冠以“抢购”“热销”之类的标题大肆宣扬。更奇怪的是，每到温州房地产展销会的时候，温州的媒体就变称了统计局。展销会过后就能说出参观人数有多少多少万，某个本地楼盘前面又有多少多少人参观等等。
凡此种种，随着更多黑幕被行内人士公诸于世。可以看到在温州房地产的利润链条上，媒体占据了重要的一环。
昔日和银行两肋插刀，今日被银行插两刀
当然除了借助媒体，开发商自己也会造势。“前几个月某楼盘开盘，开发商就叫内部员工或者他们的亲人假预定。”孙建豪说。不过这个开发商采用的是一种更加高明的假预定方法。孙建豪称这种方法业内叫“九连环”。即假设一个楼盘有20套房子，那么开发商就先让10名员工假订1到10号商品房，等过了一段时间（不超过30天）之后，就退购房源。此时开发商早就叫另外10个员工把11到20号商品房，假预定下来。等后面一批员工已经退房，开始的一批员工又接着假预定，就这样周而复始，循环下去。虽然这做并没有让普通百姓觉得增加了多少销售率，但会让他们觉得购买的客户已经到达了一个稳定的数量，于是给他们心理暗示，这么高的房价也有很多人购买，温州的房价可能还要升。“这种方法适合高价格楼盘，不过缺点是很容易让人看出高退房率。”孙建豪补充说。
可是这个楼盘最终还是大面积地滞销。孙建豪说：“自从2008年以来除了几个楼盘热销以外，温州大部分楼盘的实际销售率都没有超过40%，郊县楼盘销售的比例更小”。孙建豪观察，温州人的购买力并没有想象的那么高。这从几个小户型，总价100万左右的楼盘的热销可见一斑。“温州普通人的购买力极限应该是100万，所以这就可以解释为什么100万的房子那么好卖，而高于这个数字的楼盘就滞销的原因了。”孙建豪说，“如果想促使房地产回暖，温州的开发商只有降价一条路，否则熬不过这个冬天，毕竟还有很多贷款在银行那里，算算利息都不得了。”
但情况比孙建豪想得要更加糟糕。因为银行早就抛弃了开发商。
“在任志强说银行比开发商早死这句话前，总部早就要让我们缩减房地产信贷规模了。”身为银行员工的江茂一边说话一边整理一会儿要举行的审贷会资料，“其实这次审贷会也就走过场，我一点都没把握能帮开发商弄到贷款。”
果然，上级信贷风险部门领导对他提出的温州某开发商贷款提议，充满了质疑。认为目前房地产风险过高，而且房地产目前正是该国有银行重点监控的行业。事实上，2008年以来除了央行银监会发了不少文件限制房地产贷款，防范房地产风险指导意见等文件之外，每个银行内部本身也发不少文件警惕，缩减甚至不予房地产企业信贷。比如某银行总部就开会明确规定“全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款”。同时，“要在房地产倒闭之前提前收回房地产贷款，个人按揭住房贷款也要谨慎对待”。
有的银行则压低贷款额度，之前可以贷到70%，而现在只有50%。同时规定温州某些地区的房子不能作为贷款抵押物，尤其是一些郊县。
另外一些银行的情况是，总部干脆把钱收回去。“我跟一些同行见面的时候，有的人就说，你们还有钱做贷款业务已经不错了。我们现在连可贷的钱都不够，根本无法做业务。”江茂说。据江茂了解，有些银行为了防止房地产风险累及自身，甚至不惜下死命令，要严惩对房地产贷款不能按期收回的银行工作人员。此外总部还要求银行工作人员要全面介入开发商的销售策略，对销售缓慢的楼盘严令降价销售，绝不允许开发商拖欠贷款的现象发生。
“这表明银行和开发商的利益共同体彻底决裂。对于银行来说可能是损失小部分业务，但对于温州的开发商来说，却更加举步维艰。如果销售进度再不加快，可能真的要被银行逼着公开降价了。”
后记
一千个人眼里有一千个不同的温州楼市，正如一千个人眼里有一千个不同的哈姆雷特，但真相和结果永远只有一个。每一个温州人都对温州楼市有着或大同小异，或截然相反的见解。不管这种见解是对是错，是处于何种目的，唯一可以肯定的是，在温州，从没有的一个行业像房地产一样被普通民众看得如此透彻，而看得透彻的结果老百姓被轻而易举地骗去买房子的历史已经一去不复返了。
当这种自发的民众觉醒，和管理层的严厉打击，以及整个宏观环境衰败等因素互相累加在一起的时候，于是房价下降自然就成了无可辩驳的唯一的历史潮流。无论房地产利益集团多么强大，无论房地产利益集团的抵挡多么强烈，无谓的挣扎顶多不过是多呼吸几口死亡的空气。但绝对阻止不了在中国的东南沿海，又多增加了一具暴尸荒野的遗体，它的名字就叫温州楼市。
