北京楼市将严重供过于求！

杨少锋

上帝要其灭亡，必先让其疯狂。看来这句话真没有说错，中国版的台词，叫“出来混，总是要还的”，话有些难听，不过用意在于告诫人们要遵守市场规则，否则可能就会付出代价。早在07年8月北京楼市最火爆的时候，笔者就缀文《北京楼市在疯狂边缘，半年内拐点必现》，警告业内透支楼市消费潜力、疯狂提价将使拐点提前到来，建议开发商追求销售速度，降低利润预期。

    不出所料，2月、3月，北京楼市迎来近年最惨淡的开局。北京市房地产交易网显示，今年2月份全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。

    时至3月份，即便是多数项目采取打折促销的手段，北京楼市仍未有回暖迹象。来自北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5642套，日均住宅期房销售量为182套。去年同期北京住宅期房的签约量则达8004套，日均销售量达258套。今年3月比去年同期成交量下跌2362套，跌幅超过30％。

    与此同时，不断有所谓的专家学者声称北京楼市刚性需求依然强劲，并与此断定楼市即将回暖，对此，笔者奉劝业界客观看待目前的供求关系，认清08年房地产的走势，并在此基础上作出正确的决策。

    笔者预计，受第二套房贷政策和银根紧缩的影响，08年楼市整体需求会比07年下跌三成以上，市场对价格的抗性会非常大，年底一旦出现开发商资金链断裂风险大规模蔓延，加入打折的项目会非常多，届时很有可能会迎来真正的全国性拐点，而且调整幅度非常大。所以，笔者奉劝一线操盘手们理性面对当前市场，多接触接触购房者，多到其他项目走走，真正感受市场的氛围，不要被一些虚假的所谓“利好消息”所迷惑，做错了决策，结果可以套用《天下无贼》中的一句台词“买房者很生气，后果很严重”。　　

    如果说，现在北京楼市我们还有“奥运利好”可以最后利用炒作一把，奥运之后，靠什么支撑北京楼市？

    提醒业界同仁，07年楼市表面上的火爆，其实是以成交量大幅下跌为代价的。北京市房地产交易网数据显示，07年2007年1-12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套（而2006年的这一数据是1900万平米和16万套），同比成交量下跌25％。笔者预计，08年北京楼市成交量很有可能继续大幅下降，第一季度已经过去，一季度成交总套数仅为1.47万套，同比下跌超过三成，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。

     需要重视的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套，新增22万套住宅，加上截至4月2日23724套的现房，北京08年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套，对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！

    对此，笔者提醒业界人士应当冷静看清楚当前房地产形势了！乘着4－10月的销售高峰，降低利润预期，还利于购房者，牺牲部分利润换取良好的销售业绩，如此才能度过08难关。否则，定将遭受市场最残酷的惩罚！

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房企倒闭潮即将开始

日前，中国证监会发行部公开表示，对房地产企业募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。继央行明确规定不得对屯房屯地房地产企业发放开发贷款之后，证监会的表态，给寄希望资本市场来度过眼下危机的房地产企业沉重打击。