房地产交易低迷 个人抵押贷款 明显衰退
工商时报 2008.04.02
李道成／综合报导
受到银根紧缩，还有房地产交易陷入低迷的冲击，中国大陆二月份的个人抵押贷款成长，不论是与去年同期，或是今年一月份相比，都呈现明显衰退。银行业者认为，主要是金融紧缩政策所致。
据二一世纪经济报导引述大陆商业银行内部数据显示，今年二月的个人抵押贷款金额，只比一月低增加七○．八九亿元人民币（下同），比起一月份增加六八○亿元，环比下降九○％。
同时去年二月的增加金额也有三百多亿元，也要比今年二月多出了二百多亿，同比跌幅也不小。
据了解，个人抵押贷款的成长出现迟缓，主要是因为房地产市场交易萎缩，加上利率提升，不少人选择提前还款，导致整体的个人放款市场停滞不前。
就以房地产市场规模最大的上海为例，二月份的放款金额只比一月增加了六百万元，同比则是减少二亿元；当地房市交易冷清可见一斑。
由于个人抵押贷款是大陆银行业的放款业务中非常重要的一部分；就有几家银行的放款主管透露，商业银行迫于经营压力，加上银行体系的烂头寸不少，如果不贷出去，本身就是个成本负担，往后应该会有不少银行的放款政策，将游走于政策边缘，以求放款金额的增多。
据上海银监局表示，目前当地的中资商业银行对第二套房的认定标准是以家庭为单位，以人民银行个人徵信报告为依据，以住房贷款次数为套数。
第二套的贷款成数按规定不能超过六成，利率不得低于同期同档次的基本放款利率的一．一倍。同时对已利用贷款购买首套商品房的家庭，在满足借款人已还清前期贷款，且人均居住面积低于当地水平的情况下，各商业银行得允许再次申请贷款执行。
然而即使规定如此，但有银行业透露，中国文字奥妙，实际上，大家都不敢说二套房松绑，但为了经营绩效，处理烂头寸，不少大陆商业银行对所谓二套房，都采较宽松认定，以免贷款业务持续萎缩。
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股市低迷 中国七成股民计划减少生活开支
上证指数昨日（4月1日）收于3329点，相比于去年10月最高的6124点下跌幅度达到45%。在股市下跌的背景下，AC尼尔森公司日前公布了一个调查数据，该数据显示，中国股民的消费意愿受到了直接影响，75%的受访者计划减少娱乐方面的支出，68%的受访者计划减少出去就餐的次数。
《上海证券报》报道，20世纪70年代，诺贝尔经济学奖得主莫迪格亚尼就提出，假定劳动收入不变，财富每增加1美元会导致消费者支出增加5美分。从此，“5美分论断”被广泛引用，并成为宏观经济决策的参考。“5美分论断”揭示，财富每增加1元会导致消费者支出增加5分钱。2007年7月，中国A股涨势如潮之际，“5美分论断”曾在中国得到正面诠释，消费者信心指数屡创新高。而如今，“5美分论断”正在A股市场上得到反证。
AC尼尔森公司的数据是通过近日在北京、上海和广州进行的在线调查得出的。数据显示，消费者除了减少娱乐开支和就餐次数，在服装和科技商品的开支也有所下降，分别有43%和53%的调查对象表示将要精打细算，减少在这两个方面的支出。
数据显示，对消费者而言，股市下跌放大了油价和食品价格双双上涨的压力。食杂品价格不断攀升，那些不想增加食杂品支出的消费者将因此“成功减肥”。超过18%的被采访者表示随着物价上涨，他们将减少食品消费。
对于那些不打算减少食品支出但同时又不希望食杂品消费超支的消费者(13%)来说，则指望个人卫生用品可以使用得更久些。个人清洁和护理用品在此次“厉行节约”中将首当其冲。
国家统计局的数据也显示，2月份，中国消费者预期指数、信心指数和满意指数分别为96.8、94.3和90.5，环比分别下降1.8点、1.3点和0.7点。其中，消费者信心指数已连续两个月环比回落。
一位退休职工表示，因为突然被套牢，本打算买车的也不得不取消购车计划。3个月前他刚把一部分储蓄拿出来购买基金，并准备挣了钱再买辆车，但是现在只能把购车计划长期搁置；一位证券公司员工则表示，如果大盘继续下跌，将把现有的生活消费适当降低一个级别；还有一个股龄仅一个月的股民表示，由于还看不清大盘的走向，对未来的消费暂时没有计划。
而在2007年7月，“5美分论断”曾在中国得到正面诠释。万事达卡国际组织发布的消费者信心指数报告显示，得益于当时股市高涨，中国消费者对未来6个月的发展保持乐观，其消费者信心指数为84.0，略高于6个月前的81.2和一年前的78.2，也高于该市场的历史平均水平74.4。
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广州：遍地都是打折房 买家一面倒看空
来源： 亚洲时报
中国华南区，特别是广州近一两年来房价飙升，已经超越了一般市民的负担能力，与购买力脱节。随着去年底开始的房市调控，广州房价下滑，但有意买房者仍然保持观望态度。
最近频频看楼打算买房的林先生，现在变得举棋不定。尽管他并非首次置业，也物色到了"心水"楼房。但受到房贷新政策影响，广州房市出现浓重的观望气氛。不少发展商为积聚人气，楼盘陆续推出房价打折或买房送车位的优惠，除了心动，更让陈先生觉得犹豫的是，房价是否还有下降的空间？
自去年11月以来，广州房市并没延续过往那种后黄金周的兴旺景象，反之，随着房市调控的深化，和政策限价房的"搞局"，广州房价垄断的价格联盟开始出现松动。最先进行高价调低的是房地产巨头—万科，其在广州几处 楼盘价格，从最高点下调了15%左右的幅度。值得重视的是，万科作为全国最大的房地产公司，有业内人士对《亚洲时报在线》形容，其主动降价的做法对业界的影响要比宏观调控大，也让坊间流行的"房市拐点论"，增添了一抹浓重的色彩。
官方统计数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元（人民币，下同）/平方米， 虽然均价已从去年10月的最高点11574元跌去了15.6%。但面对高昂的房价，市场上的主流购房者究竟有几个能买账？
"我觉得在广州市区，能接受的价位是7000元/平米左右，在市郊外的住宅区暂不做考虑"，工龄已有8年，在一家外贸公司上班的小何今年31岁，已经注册结婚急切想买个房子安居，但是面对高企的广州房价，他无奈地选择再等等，因为"家里没有办法资助，现在买不起"，而他和老婆的年收入在15万元以下。
当然，小何的窘境并不是个例，在不少打算购房人中算是普遍存在的现象。如果不借助外力比如父母的帮助，一个两口之家现在广州买套80平米的房几乎不容易。应该正视的是，现在广州商品房市场上，房价对于占城市人口绝大多数的工薪阶层来说，确实已经"远远超过他们所能承担范围"了。
另一位打算在近期买房，给儿子新婚之用的岑姨也表示，近几年房价的升幅是非常夸张，比起02、03年涨了一倍不止。"我的儿子都出来工作6、7年了，在IT工作做程序编辑员，月收入有8000元，自己买房不是没有能力，但是20、30万首期可能对他负担就大点，一个两房一厅中户型单位，反正我们给了首付，他就慢慢供，现在房价下跌是个好时机。"但他仍相信，在这半年内房价会逐步下跌，原因是过去几年涨幅过大，"发展商向来就最精明的，你看他们送装修、送家电甚至送管理费的，如果短时间内房市会好转，他们那会舍得。"但对于送电器等的变相折扣，岑姨认为"水分"还是很多，还不如直接来个实在点的打折，就目前的房价来看，还可以再降多一至两成。
据广州市一家中介公司流通的非正式调查数据显示，广州的中低价位房一直是市场上需求和成交的主流。统计数据显示，2007年，广州市城镇居民购买住宅主要选择普通住宅，占到了总购房量的65%。在普通住宅中，总价40万-60万元成交最多，占比近45%，其次是60万-80万元占到25%左右，而选择100万以内大户型房子和30万左右小格局套间的购房者则各占15%左右。
从年龄段来看，28-35岁是购买普通住宅的中坚力量，占到了购买套数比例的30%，而这部分人群购买成交的均价为8000元/平米左右。36-45岁的人群对价格的承受能力最高，但是平均也仅为12000元/平米。其实，究竟怎样的房价才算合理？有业内人士告诉表示，按照国际惯例来看，年收入的五倍是一个家庭所能承受的购房款。我们不妨以广州职工的收入来简单计算一下。
《亚洲时报在线》从广州劳动与社会保障局网站获取的数据显示，2006年广州市职工月平均工资为3027元，由此得出平均年收入为36324元，这一数字比2005年职工平均年收入增长了7.29%。由于2007年的收入数据需在2008年6月左右才出炉，现阶段尚无确切的官方数据可以参照。按比较乐观的估算，假设目前广州职工的年收入能达到5万元，一个家庭为双职工，那么按照国际惯例，这个家庭所能承受的总房价也仅是50万元。
其实一套商品房价格为5000元/平方米对一位年资5万元人民币的工薪阶层不算少，但也相对合理。然而，来自广州国土房管局，1月份住房成交均价为9766元/平方米，价钱恰恰是合理价格的两倍。无疑，广州房价现在已经远远超出占城市人口绝大多数的工薪阶层的承受极限，目前广州市场上，购房群体是比较复杂的，有的是穷尽两代人或三代人来买一套房，有的是得到了一笔非正常收入比如拆迁款或股市收益来买一套房，此外，由于广州被视为中国的"南方之门"，很多外地投资性需求也涌入广州买房。目前商品房的高企业价格，对于多数工薪阶层是望尘莫及。
对于广州近期的房价，《搜房网》早前就对4251名网民进行广州房市话题的调查，结果显示，虽然72.17%认为广州房价真的有所下降，但90.19%网友认为广州房价应在目前的基础上下跌30%以上。
广州房价到底降了多少？亲自到楼盘打探消息的购房者是最有发言权。72.17%认为打折促销的较多，真的是有所下降。广州几十个楼盘都或多或少的推出促销优惠活动。而近日来，据《亚洲时报在线》记者实地观察所见，几家推出新盘的发展商无一不以价格打攻心战。像在广州房市核心区的天河区，天河区车陂路的翠拥华庭?锋尚8800元/平方米起价，现在价格比开盘13000元价降了约4200元/平方米;广州江景楼盘集中地的海珠区， 江景盘富力银禧、恒鑫东和湾和芭堤水岸，跌幅分别达16.7%、13%和12%-17%，均超两位数，而全区跌幅最大的，为江南玫瑰园，达20%左右。
其中，变相打折、暗降房价的还包括送装修、额外折扣、送车位、送物业管理费等优惠的方式，也可说花样百出。据悉，在海珠区一楼盘就明确表示买三房单位送价值17.8万元的车位；天河区某楼盘声言送2000元/m2装修等等。而越秀区某楼盘，既送首期的一成，还送20年的管理费，有人大约算了一下，估算优惠给房价打了个7.8折---9折的优惠。
一年前就打算小屋搬大屋，频频看房的林生就相当有感触。他形容，"半年前买家看楼盘就象看电影，一行几个人，限时半小时，因为后面还有大把人会接着过来看，售楼人员根本就无暇接待，问一句答一句；但现在看来此景不在，三三俩俩的客人，边走还有专属的售楼小姐给你讲解，变化相当大。"
他坦言，作为一个买家的心态，当时因为个个想买楼，害怕错过了今天明天就大幅飙升，就算囊中羞涩也想尽快置业。但现在，发展商打折又送管理费的，虽然相当心动，但这更说明了现在的房价还不到最低，虽然早前也看上了一套心水单位，不过还会多加观望。跟他看法一致的还有多达74.92%参与《搜房网》调查的网民，他们坚定看空最近的房市行情，认为房价仍有较大下降幅度，也有高达84.05%的人确定不买，观望一阵再说。
广东省房地产行业协会于3月中旬发布的《广东房地产蓝皮书2008》认为，2008年商品住宅供应呈增长趋势，全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米，"90/70"产品供应面积占总量50%，约有7000套以上限价房上市，对稳定房价起积极的作用。预计2008年房价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/平方为中轴，呈窄幅波动。
但有相熟的房赁中介经理则表示，"广州目前楼盘接近9500元的均价应该低不下去了，如果世道仍低微，就目前的价位会横盘到5月左右……"据了解，其实业内多数人都相信，五月份会是股市迎接奥运会的行情，向来股市走好，房市场就会升温。目前，不少楼盘看似如火如荼促销单位，其实还有一定的楼盘量等着在行情可能较好的5，6月份才开闸，肯定的是，价钱一定没有现在优惠。
可以看到的是，广州房价下降的趋势是否会继续下去，买卖双方同时有各自的看法。弥漫观望情绪的广州房市，让广大消费者们有了更多时间静下心来，重新勾勒自己的置业蓝图。"正如"千人眼中有千个哈姆雷特"，每个买家对房市也有着自己独到的视角与解读：到底现在房价是虚高还是实涨？买房子要瞄准哪种类型？是不是买房的的合适时机？但未来的房地产市场将会走向何方？可以看到的是，感到迷惑的除了买方，还有卖方。（作者 凡心）
