深圳房价持续猛跌 业主纷纷要求退房

深圳楼市最近出现一种新现象：因部分开发商调低楼盘售价，导致先期购买的部分业主房屋资产出现了“缩水”，这些业主纷纷提出了退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿。有的业主甚至采取了一些干扰售楼处现场秩序，赴政府相关部门上访的方式表达诉求。

　　对此，深圳市国土部门表示，对以商品房市场价格变化为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。

　　房价急跌，业主欲退房

　　据《南方都市报》报道，金地梅陇镇三期2008年2月24日开盘，价格为每平方米11500元，而于2007年7月开盘的二期第二批价格则为每平方米15600元，三期的价格每平方米比二期第二批低了4000元。因此，二期第二批的部分业主提出了退房、赠送装修、车位或免十年物管费的要求。

　　相同的情况也发生在了万科第五园。万科第五园最近在销售部分高层楼盘时，根据整个集团快速销售的策略进行了价格调整，下调幅度为10%-15%。引起了部分先期购房业主的不满，这些业主赴信访部门上访，提出了退房等要求。

　　开发商：拒绝非理性简单补偿

　　金地、万科两大深圳房地产品牌发展商26日一致表示，将在提升小区居住品质方面进行更多投入，但不会满足部分业主提出的退房或赠送装修、车位等要求。

　　对于金地梅陇镇三期价格低于二期价格的问题，金地集团法律顾问解释，首先是产品自身的质素决定的。二期第二批均为大户型，拥有最好的景观资源和品质，而三期则靠近市政路。另外，在宏观调控、银行紧缩信贷的背景下，对梅陇镇三期的销售价格进行调整也属迫不得已。

　　金地集团营销总监董小明则表示，购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务答应。

　　万科副总经理张酹表示，万科在2月下旬推出了名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，改善和提升万科第五园交通、生活、教育配套设施，还为部分受损失业主提供全屋精装修优惠服务的选择。“我们希望通过对社区整体品质的提升来让业主感受到物有所值，而不是通过非理性的简单补偿让个别业主满足自己的利益。”

　　房价下降不成为退房理由

　　深圳市国土房产局房地产业处的陈凯说，根据最高法院颁布的有关规定：预售商品房，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，应当予以保护。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。同样，开发商也不能因为建设材料等成本增加或房屋市场价格上涨而将原约定的价格提高或解除合同。

　　房地产政策风险双方共担

　　陈凯认为，“在房地产领域，购房者也应该有‘投资有风险，置业须谨慎’的认识。”

　　深圳戴德梁行董事江冰河表示，政策风险是房产市场上最大的风险，这种风险是应由买卖双方共同承担的，买房者应明确“投资者自负（风险）”的原则。

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广州房价继续下跌 2月成交量同比下降七成

广州楼市2月份延续了1月份“量价齐跌”的景象，10个区新建商品住宅交易登记均价为每平方米9303元，比1月份又有下跌，成交量也仅为23.12万平方米，同比下降69.4%。业内人士认为，广州楼市的低迷期仍将持续一段时间。

　　 新华网报道，广州市国土房管局26日发布的广州市2月房地产市场分析报告显示，广州市10个区新建商品住宅交易登记均价在1月份跌破每平方米1万元整数关口之后，2月份再次下跌，达到每平方米9303元，但同比仍增长20.4%，其中除南沙区外的90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价为每平方米5254.81元。

　　报告还显示，2月份广州市10个区新建商品住宅交易登记面积为23.12万平方米，与1月份的34.95万平方米相比再次出现较大萎缩，其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心6个区合计成交18.60万平方米，同比减少66.5%。

　　此外，2月广州房地产市场延续近期发展态势，出现存量房、存量住宅交易登记面积大幅超过新建商品房、新建商品住宅的情况。统计显示，2月广州市10个区存量住宅(即二手住宅)交易登记面积为29.30万平方米，占住宅交易登记总面积的55.9%。成交量显示，存量住宅交易已经成为广州住房交易市场的主要部分。

　 焦点广州房地产网统计的近期签约数据也显示，广州热销盘寥寥可数，其中不少楼盘成交量为零。为此，业界专家认为，2008年广州楼价不会出现大幅度的增长，因为今年广州继续加大了土地供应，商品房的供应也会比较充足。部分开发资金压力较大的开发商会通过更大幅度的降价来吸引消费者的关注，以获得销售量的提升。

　　 广东省房地产协会分析认为，2008年广州商品住宅供应呈增长趋势，全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米，“90/70”产品供应面积占总量的50%，有7000多套限价房上市，对稳定楼价将起积极作用。预计2008年楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。

　　 不过，有人看空，也有人看多。据了解，恒大地产近期要提高部分楼盘销售价格。甚至有政府官员表示，目前整个房地产市场处于一个调整期，而中心城区的房子还有一定的上涨空间。

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 华尔街日报 中国房地产业狂欢结束

就在半年前，中国的房地产开发商们还沉浸在一场采购狂欢之中，一门心思想着如何大肆举债以尽可能多地屯积更贵、更多的土地。

　　然而转眼间一切都变了。

　　进入今年第一季度，这些开发商已陷入重重围困之中。一方面，中国许多关键市场的房地产价格开始显露颓势；另一方面，资本市场也对开发商们的融资需求报以冷脸。眼下中国的物价涨速之快乃近10年来所仅见，为了抑制通货膨胀，中共政府正大张旗鼓地遏制银行新增贷款。

　　去年大肆举债的那些公司如今都陷入了周转不灵的窘境，无法去开发他们先前屯积的土地。更要命的是，政府也在收紧套在开发商脖子上的绞索。今年初，政府表示要动用税收和行政没收等手段打击屯积土地的行为。

　　众达国际法律事务所(Jones Day)驻北京的大中华区建筑及工程争议解决业务主管艾浩利(Ashley Howlett)表示，房地产业耀武扬威的日子已经结束。他透露，最近几个月中国客户一直在向他征询寻找替代融资渠道的意见，例如找一家国际房地产基金合资成立私人股权投资公司，或是从外资银行那里争取信贷额度。

　　恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)便是这场“环境骤变”中的最新一个牺牲者。该公司原打算通过在香港首次公开募股(IPO)筹资22亿美元，但上周却宣布暂缓上市，理由是“市况波动”。

　　恒大地产上市搁浅折射出许多中国开发商如今面临的困境。尽管股市动荡不安，但负债累累的开发商除了寻求上市外却别无选择。恒大地产原准备将上市融资的一半以上用来为去年的疯狂置地买单。

　　恒大地产在招股说明书中称，本公司债务比例过高，现金流状况恶化会对公司的偿债能力和持续经营构成实质性的不利影响。不过该公司并未透露暂缓IPO后如何筹措资金。

　　即便是实力雄厚的公司也不得不抑制一下自己的扩张雄心。香港市值最大的中资房地产开发商──碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd.)在去年末取消了15亿美元的发债计划，到今年1月份恢复该计划时，发债规模只有原来的三分之一，而且还改为成本高许多的可转债。

　　而北京的商务楼和住宅开发商SOHO中国有限公司(Soho China Ltd.)也因为国内股市走软而在最近放弃了A股上市计划。该公司董事长潘石屹接受《上海证券报》采访时表示，中国房地产公司将“进入前所未有的融资艰难期”。

　　在资本市场蒸蒸日上和房价飞速上涨的鼓舞下，去年中国房地产业掀起了一场圈地热。德意志银行(Deutsche Bank)驻新加坡分析师托德?舒伯特(Todd Schubert)称，去年的那种“模式”是建立在房价涨速超过地价涨速的基础上的。

　　当时房地产公司越是积极圈地，就越是能得到投资者青睐，这便鼓励了开发商不计成本地不断增加土地储备。舒伯特称，如今房价上涨受阻，同时资金来源日渐匮乏，游戏也该结束了。

　　那些极度扩张并且负债累累的开发商正在四处筹措建设资金。艾浩利称，某些情况下，开发商反倒被自己屯积的大量土地所拖累。

　　如果在几个月前，他们也许还有机会从资本市场捞上一把。据Thomson Financial的统计，2007年大陆房地产业在香港上市共募集资金76亿美元，是2006年的七倍。而且中国监管部门似乎也愿意向大陆开发商敞开上市的大门。然而随着股价不断下滑，投资者信心受挫导致开发商的上市计划与其他行业的IPO一道陷入风雨飘摇之中。与此同时，到海外市场发行美元债券的路也不好走。

　　坏消息并不止于此。中国房价泡沫经过多年的膨胀后，开发商将遇到一场大范围的房价逆转，特别是在许多大开发商盘踞的华南地区。中国的超级开发商──万科企业股份有限公司(China Vanke Co.)董事长王石在最近几个月出人意料地将新楼盘价格大幅下调。他最近还在电视访谈节目上建议大家等3、4年后再买房。

　　为了抑制房价，去年中共政府提高了购买第二套住房的抵押贷款首付比例并上调了房贷利率，导致购房成本增加。此外，政府还推出了限价房，这会进一步助长房价的回落。

　　中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.)董事长孔庆平上周承认，在上述各种因素的影响下，今年中国房地产业将进入困难时期。不过他认为，某些一线城市房价回落多达三成不过是此前几年房价过度上涨后的“理性回归”，而不是王石所称的“拐点”。

　　在前景难测的情况下，投资者开始更仔细地审视开发商们的财务状况。领盛投资管理(证券)(LaSalle Investment Management Securities)副总裁杨书健(Victor Yeung)称，投资者寻找的是那些资金充裕、且项目开发链条能不断带来新收入的公司。领盛投资管理(证券)持有95亿美元的全球房地产股资产。

　　杨书健表示，一些资本充裕的开发商将免受市场大滑坡的冲击，并在其他同行陷入困境时取得发展优势。在中国超过五万家房地产开发商中，上市的不过几十家。而这些众多的开发商大部分是只经营一两个项目的小公司，他们在国家抑制信贷的政策影响下是最不堪一击的。

　　标准普尔(Standard & Poor)驻香港副总监符蓓在2月27日发布的房地产开发商评级报告中称，许多中国的房地产开发商将在今年受到打击，虽然标普仍看好这个行业的长期前景，但许多规模小、资金少的公司将无法度过这场寒冬，享受不到未来的果实。

　　中国资金实力最为雄厚的开发商之一中国海外发展有限公司表示，准备通过收购、协议转让和合资等方式在今年增加土地储备。该公司H股价格在周二上涨9.7%，报12.68港元（合1.63美元）。在标普的评级中，该公司的财务评级处于中国开发商中最高之列。

　　花旗投资研究(Citi Investment Research)中国房地产业分析师Tony Tsang将中国海外发展和另一家全国性的大型开发商华润置地有限公司(China Resources Land Ltd.)列入了自己的推荐股名单。他表示，在政策紧缩时期，全国性的大型公司仍有能力实现稳健增长，而其他小开发商则可能成为牺牲品。（作者 Jonathan Cheng）

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股票、土地等破坏目前金融安全