上海楼市交易持续低迷 卖家困守高价
2008-03-02 10:38:24 来源: 中国新闻网(北京)
中国新闻网3月2日电 鼠年开春，在市场内外热探楼市“拐点”时机之际，沪上楼市在自住导向下低调开局。不仅价格下调声不断，交易也持续低迷。
据悉，一周前，当新春假日结束不久，万科对其在上海开发的十多个楼盘进行九五折优惠销售，消息传出，引起沪上不少自住购房客关注，同时因“降价”而搅动新春开年的沪上房价。然而，在自住客的理性购房心理下，这一大规模促销活动并未引发购房者的抢购。据有关消息透露，最后，仍有约三成特价房没有售出。
特价房未成香饽饽，二手房市场急于脱手套现的卖家，也不得不开始下调房价求买家。记者从沪上一些房产中介机构了解到，鼠年开春以来，不少卖家打电话来下调原先的报价，同时表示若有诚意买家，房价可以还有协商余地。“去年还有卖家在临售房之际，调高房价，最终因买卖双方房价预期落差过大，而交易不成，今年卖家态度明显回转。”在武定路上一家房产中介工作人员这样向记者表示。据该工作人员介绍，目前在他们门店挂牌销售的房产不少，但相当部分因卖家售价过高而根本无人问津，而真正成交的房价一般都在挂牌价下浮百分之五至百分之十左右。
“我早想卖掉闲置的房产好周转资金，但按照市场价总价达到四百多万元，这不是普通买房者能承受的，因此我的房子一直卖不出去，真令人发愁。”三十多岁的钟小姐颇显为难地向记者感叹。据她介绍，眼下这套闲置房虽然出租每月有四千元租金，但由于自己贷款购买了第二套房，随着贷款利率的逐渐上涨，如今她偿付的利息高出租金收入。为此，她正和中介商量有意下调单价，希望能有买家接手。
卖家困守“高价”，买家千挑万选买实惠，沪上楼市近段时间成交冷清便成为理所当然。有媒体报道来自有关机构的监测数据显示，春节前后四周，上海共上市三十二批住宅房源，六千多套房源。截至二月二十四日，销售率为约百分之二十三。有业内人士直言，这与以往新房上市即被抢空不可同日而语，表明目前一手房销售低迷。另外，来自沪上某二手房中介机构的业务统计数据显示，今年二月份，二手房成交量只相当于去年同期的六成左右。
有分析人士认为，理性交易量，是上海楼市理性消费的真实反映，房贷控制、新房降价带来的心理冲击，让目前上海房地产市场依旧不暖，持续累积的自住购房需求，将在卖家的价格调整中逐步释放。(中国新闻网)
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本报调查显示，全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过29%.另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成、10个楼盘房价上涨。
据广州国土房管局最新公布的数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比本轮广州楼价的最高峰———2007年10月的11574元/平方米下跌了1808元，跌幅为15.6%.
中心城区：不再只涨不降
中心城区由于土地日渐稀缺，房价的抗跌性素来较好，不过在2006-2007年房价急升过后，目前也有不少楼盘房价回落。
天河是广州楼市的核心区，而珠江新城则是广州楼价的风向标。据统计，从去年10月到当前2月，珠江新城有三盘下跌，分别是广州丽江花园，跌幅14%-24%，中海花城湾，跌幅4%-21%，以及中海?Z晖华庭，跌幅13%-17%，另外，珠江新城的嘉裕?君?h公馆，也曾跌破2万元/平方米，只是目前价格恢复。至于天河区跌幅最大的，为东圃板块的翠拥华庭，达到30.8%，这说明即使在核心区，房价也不是只涨不降。
老城区越秀和荔湾，在售新盘相加不超过20个，这决定两区的楼价相对抗跌，比较平稳。
海珠：江景房也照跌
四面环水的海珠区，是广州江景楼盘的集中地，不过，在近5月的盘整中，江景盘也难以幸免。
本报调查显示，江景盘富力银禧、恒鑫东和湾和芭堤水岸，跌幅分别达16.7%、13%和12%-17%，均超两位数，而全区跌幅最大的，为江南玫瑰园，达20%左右。今年3月，海珠将迎来一波开盘小高潮，届时楼价如何，市民可加以关注。另外，海珠会展世界城，因毗邻会展中心又是地铁上盖，逆市大涨了12.5%-20%.
番禺：出现房价腰斩盘
在新移民的居住乐土番禺，有楼盘的房价罕见地出现“腰斩”。据调查，价格“腰斩”的楼盘为锦绣香江山水华府二期，2007年10月该盘山水华府一期的均价在2.3万-3.2万/平方米左右，但现在的山水华府二期，均价则为8000-1.3万元/平方米，跌幅为令人吃惊的57%，固然楼盘的组团在环境、位置、配套上有所不同，但不到半年，发展商便大幅低价开盘，还是凸现了楼市寒冬。另外番禺区跌幅较大的包括锦绣银湾的40%，以及番禺奥园的30%.
东部：片区变化较小
广州东部的黄埔是全市十区两市知名楼盘最少的区域，目前售楼的名盘仅两个，分别为金碧领秀国际和金碧世纪花园，前者在本伦调整中房价持平，而后者下跌33%.而萝岗、增城新塘，是本论调整中受冲击最小的区域。其中萝岗，只有宏康花园跌了5%-10%，而增城也只有好景华庭跌了5%，像顺欣花园和金泽豪庭，价格还有微量上涨，这和两区货源不多，楼价偏低，而消费人群又比较高端有关。
今年整体回落无上涨动力
吴定金（经纬地产项目发展和研究部副经理）：今年3-4月，多家开发商将通过打折促销的方式，来回暖成交。
赵卓文（同创卓越总经理）：2008年广州房地产，不再是大众消费品，不再是大众投资品。地位相当尴尬，进退两难。2008年的股市上蹿下跳，被称作“猴年”。但2008年的广州房地产，已经有了那么一点“熊”的特征。2008年全年房价都会下跌，基本上没有支撑上涨的动力。
冯科（北京大学经济所房地产金融研究中心主任）：本轮房价调整期将达15个月。
需求呈刚性不久可出低谷
苏泽群（广州市副市长）：从供需关系的角度看，广州房价飙升的可能性不大；从价值角度，广州的房价存在上升空间。
谢晓丹（广州市国土房管局局长）：广州市中心的房子供应越来越少、环境不断改善，今年市中心的房价是降不下来了。
龙斌（满堂红市场总监）：目前政府在调控导向上变化了，市场在调整中归位、恢复理性了，预示着楼市再进行长时间、大幅调整的可能性非常小，楼市逐渐走出成交低谷应该不会太久，因为自住和改善居住需求呈刚性，迟早会释放出来，而理性的投资理财型购房者也会重回市场。
洪强华（锦绣香江副总经理洪强华）：其实开发商现在的日子并不难过，有些发展商过得还非常滋润。
广州
货量超3万套 或降价促销
◎变相打折的一口价单位不少。
◎新世界万象新都带装修起价4888元/平方米，而嘉骏豪苑均价更低至3400元/平方米。
本报讯 （记者 何达志）明天就进入3月，记者查询阳光家缘发现，今年3月的货量将突破3万套，多位专家预测，货量增多有望促进成交，不过将以楼价回调为代价。
根据昨日下午2时阳光家缘的数据显示，目前全市有345个项目在售，货量31357套，总面积382.5195万平方米。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，这个数量比去年同期要大。记者随后了解到，3月各区的标志楼盘都将有新货推出。
在成交偏淡货量又增的情况下，新货的价格比较平稳，变相打折的一口价单位不少。推出一口价的项目包括富力集团旗下的富力城、富力桃园，敏捷地产旗下的锦绣银湾，雅居乐旗下的广雅新地等。同时，碧桂园集团延续了物美价廉的策略，3月1日推出的南沙碧桂园大户型，最低价为46万元一套。此外，新世界的万象新都带装修起价4888元/平方米，而嘉骏豪苑均价更低至3400元/平方米。
不过，恒大地产日前宣布，从3月3日起，旗下多个项目价格上调5%，3月31日，再上调5%.
经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，从经纬掌握的数据来看，3-4月，多家开发商计划通过打折促销的方式来回暖成交，广州市场有望形成量增价减的格局。
韩世同也持同样的观点，他认为货量增加，但少了投资客，因此价格回升的可能性不大。
深圳
关内房价1月首次跌破2万/m2
◎去年6月高速上涨后首次下降到20000元/平米以下。
◎1月份关内四区还有存量商品住宅10715套。
本报讯 （记者 唐洁）《中原地产月报》显示，今年1月深圳关内商品住宅均价自去年6月高速上涨后首次下降到20000元/平米以下，且降幅也较大，环比上一个月成交均价下降23.32%，为19854元/平米。
中原地产的月报主要是针对1月份深圳一手房展开。1月楼市表现冷清，全市一手商品住宅成交2264套，20.9万平米，与上一个月相比分别减少4%、7%，与去年同期相比分别下降73%、74%.1月份全市成交均价14737元，与上月相比降幅达到8%.
1月份，深圳关内四个区均价都有下降，其中降幅最大的是盐田区，由于万科东海岸和蓝郡这样的高档次项目成交减少，本月成交均价16931元/平米，环比下降37.36%，南山区成交均价18844元/平米，环比上月下降27.29%，福田区成交均价22736元/平米，环比下降15.67%，罗湖区成交均价20083元/平米，环比下降12.67%.
该《月报》分析，从本月新推出的商品住宅价格可以看出，关内一手住宅价格逐渐回归理性。比如南山区的悠山美地，1月初推出时，均价15000元/平米，之后变相降价，送1000元/平米的精装修，同属于南山区的雷圳0755，均价12500元/平米，带精装修，且此次推出的159套住宅中有44套特价单位，均价10800元/平米，最高价11800元/平米，这个价格比与之紧邻的中铁诺德花园下降了20%.而正是价格原因，该项目销售率达近五成，是近来少有销售情况喜人的项目之一。
中原的数据显示，1月份关内四区还有存量商品住宅10715套。以南山为例，1月份南山成交300多套新房，现在南山的存量房是5000多套，以目前销售状况，存量可以卖一年多。
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政府为炒房者准备好了“安乐死”
文/黄虎
“出来混，迟早要还的”这一句是某电影的经典对白，我也借来用用，用在我的文章里面形容那些炒房者。十年前的“烂尾楼”就是一次，估计不到3年又要来一次。
今年我国的经济政策就是很抓银根，从源头上控制货币，达到调节经济正常发展。与此同时政府也提出了“改变经济增长方式”表面上看是没有什么问题，本质是政府已经意识到国家现在促进经济发展方式有问题。
因为过去几年经济增长主要是靠固定资产投资拉动的为主，带动了钢铁，水泥，玻璃等高能耗行业的发展。可以说很多都是在国际上没有多少核心技术，和核心竞争力的行业在促进经济发展，本质上也是政府的政策在保障这些行业的发展。
但是，固定资产投资中的房地产业，现在的高价格已经严重影响到了一般老百姓的正常生活，特别是已经成为了社会的一个矛盾点；已经成为了资源严重浪费点；已经成为剥夺财富的工具；；已经成为没有竞争点的行业；已经成为制约我过经济正常发展的行业；已经成为经济发展中的一颗定时炸弹，府能不调整和控制吗？
在我的文章《中国房价调控改革方案简叙》http://vip.bokee.com/20070905377996.html中我就提出了某些改革的方案，也多次寄到有关部门和相关部门基本上没有回信的。寄给有资格参家中国经济改革研究的相关教授，有部分有原则的回过信。无论怎样，在2007也出台了很多土地改革的方案（调节控制开发商，对土地利用方面），那些和我文章中的本质基本上是一样的，我也就把改革的方案（在发文时，政府还没有正式通告天下）写成简叙让人都看的懂的发表在了博客。
2008年开始各大媒体都在发表什么房价在跌等，那些基本上都是假的，是为了让老百姓减少投资，自然的调节房价。就说武汉把，我住的地方，在2007年初，二手房价格还是3800人民币到2008年的今天已经到了5600左右。新房我周围在2007年5月预售的价格是6500人民币，现在已经到1200左右的。是跌吗？？？房价高多是投资炒出来的，实际用于住的有多少呢？要住的人又有多少人买的起呢？？？
在房价持续的涨价或经济增长点改变的情况下政府很可能随时出台以下政策：
简叙；二手房问题（对炒房者），即买房用来投资的，而非用来解决自己的住房问题。大家都知道以中国现在房价增长的速度购买一套房，两年内该房的价格可以涨一倍，又加上中国首付又很低，所以大家都愿意贷款购房进行投资，投资的结果是导制大量的空房与难购房者的对立。解决的方案是：进行二手房价格的调控，公式如下：
二手房价格＝购房价格*１０％*Ｎ（Ｎ为年）
购房价格：即该公式生效以后消费者购房（新房或二手房）是的价格
如：１年后的二手房＝购房价格*１*１０％
５年后的二手房＝购房价格*５*１０％
１０年后的二手房＝购房价格*１０*１０％ 注*为乘号
说明：二手房价是随时间的增长才能增值，１０年后才能卖出买入价，这样可以减少房产投资和炒高房价１０～～１５年后为１２０％；１６～～２０年后为１５０％；２０～～２５年后为１８０％；２５～～３０年后为２００％。在３０年后中国的供求关系也正常了，房价也可以正常（很有可能会出现退房还耕），这还可以防止信贷危机，市场也可以正常化和理性化。
只有像以上的可控制投资者利益的方法才是对高房价标本根治最好的办法。也是给投资者一针“安乐死”。
牛刀：破解高通胀下的楼市危局
认真研究起来，这也是中国一大特色。高房价和高通胀是一对孪生姐妹，一旦它们互为作用时，中国民众的财富就成了案板上的肉，任由宰割。2008年，中国社会的高房价和高通胀仍然会互为作用吗？我们将如何应对？
当时，我只是有这种感觉，并没有从经济理论上作深入的分析和探讨。现在来看，高房价，高通胀，尽管是一种经济现象，但绝对不能孤立的审视，而应该放在社会发展的宏观视角中进行研究。所谓经济规律，在社会运行进入常态时是规律，在社会财富急剧分化，社会状态面临动荡时，就不是规律。也就是说，研究经济规律，要从研究社会发展的规律入手，经济规律必须服从社会发展的规律，这才是历史唯物主义的精髓。
那么首先我们来看看本轮高通胀的成因，我认为，主要有这么几个因素：
一，社会财富分配严重不公。经济结构为什么会失衡，产能过剩和内需不足的矛盾为什么多年来一直得不到有效解决？答案就在于，分配结构失衡了，普通劳动者的收入长期上不去。尽管从1978年到2006年中国居民扣除物价因素以后，平均年收入增长6.7%，但和中国高达两位数的经济增速相比，和房价涨幅相比，百姓收入（尤其是产业工人和农民工的收入）的增长显得更加缓慢，在2004年到2007年，中国房价涨了61.8%，而百姓收入只涨31.2%，占GDP的权重反而降低了12%。有经济学家指出，分配结构的失衡既存在于二次分配领域，即百姓劳动收入与国家财政收入相比，国民财富向政府倾斜；更存在于一次分配领域，即劳动者工资与企业利润相比，企业财富向资本倾斜，体现劳动力价格的工资收入长期偏低。但在法治不健全，民众权益保障严重缺位的背景下，资本和权利就极易勾结起来，成为一个既得利益集团，劳动力低廉的状况就无法改变。另一方面，在向市场经济转轨的过程中，由于未能有效打破垄断，凡是掌握资源的人可以利用手中的资源来换取收入，即众所周知的灰色收入，从而在低工资之外，又扩大了收入差距。目前中国收入最高的20%人口与最低收入者的实际收入差距约十八倍，且差距仍在向纵深发展，这就形成了中国社会的两极分化——穷者恒穷，富者越富。
二，货币供应失衡。从历史上看，中国货币供应量的涨幅远远超过国内生产总值的增长，并且储蓄存款量巨大。中国的M2与GDP的比例高达160%以上，或许是全世界最高。就38万亿元存款相对于总额8万亿元的流通股而言，储蓄存款由银行转入证交所推高股价的潜力巨大，不断涌入到股票和房地产市场的投资阻碍了对资产的理性估值。就房地产而言，中国目前的（资金推动型的）房价上涨是一个正反馈的过程。因此，市场可能随时崩溃。这需要政府迅速采取措施以冷却资本市场，而且越快越好。然而，由于种种原因，本轮宏观调控由于地方政府执行不力，进展非常缓慢，这也是我们现在看见的温水煮青蛙的效应。然而，一旦人民币升值加快，不排除国际热钱继续流向中国，并通过地下钱庄，非法进入房地产市场的可能。
三，地方政府就实际上在给高房价推波助澜。目前钱最多的，不是私人部门和民营企业家，而是政府。别的不说，在这些年中国GDP每年都在10个百分点增长的同时，政府的财政收入却以20％以上的年增长速率递增。2006年，政府的财政收入就接近了4万亿。2007年全年政府财政收入超过5万亿，增长30%以上。而用于社会保障住宅建设的资金，不到800亿，连2%都不到。我们知道，美国政府财政开支的73%用于社会保障、医疗卫生、教育文化等公共产品，行政开支只占10%，而中共政府开支只有25.5%用于社会保障、医疗卫生、文教和科研事业，行政开支却占了38%，养着庞大的官僚队伍。因此，政府机构庞大，加上各层政府的奢侈官方办公大楼、动辄占地千倾的中心广场，莫名其妙的形象工程，浪费全国公民的财富不说，直接导致了经济过热。
当然高通胀导致的原因还有成本因素，原材料价格上涨等等。由于以上因素，房地产形成了既得利益集团掠夺民众财富的最好平台，各种资本配合权力一起疯狂推高房价，实现资产的快速增值。这期间，在房地产投资的推动下，中国货币发行大增，广义货币供应量M2，2007年已达到18.7%，比2006年的16.5%增长了1.2%。所以，说高房价是高通胀的诱因，一点也不过分。
进入2008年，对本轮宏观调控来讲是至关重要的一年。中共政府只有充分降低房价，才有可能抑制通货膨胀。历史的经验告诉我们，通货膨胀的血盘大口不仅仅只是吞噬民众的财富，也将危及政权。那么，第一，央行将进一步紧缩银根，预计2008全年将有3次较大幅度的加息，第一次大幅加息可能出现在3月下旬，幅度为0.54；除此以外，人民币的升值也会趋稳，预期全年不会突破8%。第二，大规模的开发建设社会保障住宅，各级政府要实实在在的从财政上拿出钱来，兑现承诺，真正做到取之于民用之于民，只有如此，不但能降低房价，也能抑制通胀。第三，重要的还是政府要树立以民为本执政为民的理念，实现居者有其屋的社会理想。
只有如此，才是中国民众的福祉。
“奥运年房价会稳步上升”，“鸟巢边炒楼赚了100万”，“奥运后北京经济不会下滑”……等等，重又激起网友对奥运概念的关注。老实说，作为百年一遇的全球体育赛事，举办城市的魅力不言自明。然而，从奥运申办成功到现在，北京楼市一遍一遍的疯炒奥运概念，已经到了一种近乎癫狂的状态。可以说，北京房价的疯涨也与炒作奥运概念有关。
我一直想深刻探讨奥运和北京房价之间的关系，但直接的对应关系很难找到。表面看，因为奥运，北京市借机改善交通，增加城市配套，提高文明素质等等举措，对楼市是有好处的，但是，支撑起一个城市房价猛涨的不仅仅是以上因素，还有，城市格局——北京城市格局并未就此发生大的变化；资金流向——奥运这几年资金流向最快的地方是长三角，今年元月全国贷款新增额最多的地方是广东和江浙；人口增长——这是一个长期过程，简单的看奥运这几年北京人口增幅并未高过九十年代；更重要的是，北京市民整体收入水准如果考虑通货膨胀因素，其实是逐年下降的；就是不考虑通货膨胀的因素，北京市民整体收入水准也没有高过GDP的增长水平。那么，有什么理由还能证明北京的高房价是合理的呢？
如果找不出更多的理由，那么，北京现有的高房价就是一种被炒作起来的的房价，是一种泡沫，而泡沫终究是要破灭的。要想泡沫不破，办法当然很多，但是，不要再拿奥运说事却是一个简单的办法。何故？
奥运已经透支了未来至少五年的房价增长幅度。奥运给举办城市带来的最大的商机是什么？不是楼市，也不是股市，而是旅游和商业。所有成功举办过奥运会的城市，在奥运期间发展最快的也是这两大产业，而借机炒作房价的城市，几乎无一例外的在会后迎来房价的直线下降。现在看来，北京也没有逃离这个例外。我们先来看看北京的商业地产，因为当时有专家预估，就地产行业来讲受惠最大的是商业地产。那么，奥运快到了，北京的商业地产是不是都发大财了呢？显然不是。
针对奥运商机而批准的商业地产项目，在2007年达到了顶峰，全北京大约放量600万平方米，几个主要商业区商业放量有比较明显的增长，东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域。西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。北京商业整体格局不会有太大的变化，因此，商业地产的放量将会给商业带来残酷的竞争。在这些区域中，东四环区域商业面市面积较大，美罗城购物中心（包括新近开业的百盛、东都影城、红星美凯龙家主力店等）、大成国际中心、新光天地等几个大型优质零售商业相继开业极大提升了东四环的商业价值。就区域购买力来讲，商业地产已经严重过剩。不仅如此，在北京比较偏远的延庆，居然开发了一个10万多平米的MAIL，这个开发商当时找我咨询，我跟他说，没别的招，唯一的办法是将来长城参观的游客想办法全拉过来，否则项目必死，因为延庆总共才有20万人，其消费力根本不足以支撑这么大一个商业地产。
从这为奥运放量的600万平方米商业地产来讲，绝大部分招商不足，要想在奥运到来之前这不到半年的时间，实现100%招商，看来是比登天还难。本来是奥运最大的商机，都被我们整成了过剩的局面，那么房价呢？
让我们先来看看奥运板块：自北京奥运会主会场锁定在北四环北辰地区开始，就有人在这个地区开始大量购房。2006年以后在这个地区买房的人，至少有一半是炒家。如果现在将这些房子出货，比起2006年前后的"进货价"，平均每套房子净赚不少。2006年这个地区的房价在6000元/平方米左右，如今单价达到1.4万元/平方米。当然，还有特殊的个案，比方说，狂炒奥运概念的世茂奥临，媒体村等从开盘时的10000元，炒到现在的20000多元，好的房子卖到了40000多元。2007年12月，由"七星摩根广场"更名而来的"盘古大观"项目售价已达到5万元/平方米，超过北京CBD核心区域的银泰中心成为"北京第一贵楼"。
奥运板块如此，整体北京的楼价也是涨幅惊人。经初步核算，2007年北京市GDP为9006.2亿元，同比增长12.3%。2007年商品房屋销售价格比上年上涨11.4%，其中新建商品房价格上涨11.8%，二手房价格上涨10.2%。2007年，北京市城镇居民人均可支配收入21989元，扣除价格因素后，实际增长了11.2%。农村居民人均纯收入9559元，扣除价格因素后，实际增长8.2%。从这个数据可以看出，北京房价涨幅高出全国平均水平的4%左右，而GDP增长只高于全国平均水平的1%不到，城镇居民的收入同全国一样低于GDP的增长。由此看来，奥运并没有给北京市民的实际收入带来好处，只是助长了房价，透支了北京市民未来的财富。因此，奥运过后，北京房价的下降现在已经可以看见了。
面对客观现实，真诚的提示风险，这是牛刀博客一贯的风格，因此，看看现在的商业地产，想想奥运后突然减少的巨大人流；看看现在的高房价，想想奥运后北京楼市的一地鸡毛，多一点警示，少一点炒作，于国于民，都是不无裨益的。我以为。
