房产正要挟中国经济 成为社会动荡根源

  如果政府的政策真的能够如此立竿见影，如果市场真能够按照政府的意愿而为，那么新的宏观调控又会不远了。事实上，这次的经济过热，是在中国向市场经济迈进的过程中不同的利益集团利益博弈的结果。而这种利益博弈集中在国内房地产业上展开。也就是说，近几年来，房地产业不仅是国内经济增长的动力，也是企业获得暴利最好的行业。之所以说房地产业是国内经济增长之动力，不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且房地产业成了各个地方短期内业绩大见成效耀眼的明珠。同时，房地产的发展又带动相关产业的大力发展，目前政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等哪一个不是与国内房地产有关。目前经济上的瓶颈能源，电力、运输、水等哪一个不是与房地产有关。看看北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，看看北京今年的固定资产投资有50%以上来自房地产。我们就应该看到房地产在这次经济过热中的位置了。正因为国内房地产在国家经济中如此重要，在这次宏观调控中，尽管房地产业关注的方面，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧，但房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。甚至于全国的商品房价格上升了一成以上。很简单，作为这次经济过热的动力源的房地产都不能够调整，那么这次宏观调控见效多少更要大打折扣了。更不是说，国内宏观调控该结束了。国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国经济、挟持着各地方经济。一方面，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与香港，房地产一出现问题，使得整个经济很快进入衰退期，而且十多年都无法振兴。如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。因为，就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。还有，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众表示最不满的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国经济。我们应该看到的是尽管房地产业是推动中国GDP增长的重要力量，但是，商品房价格、金融风险、地方政府之业绩以及买不起房屋的百姓，究竟哪一个利益更重要？就得看中央政府天平放在哪里了。这才是目前国内宏观调控能否取得成效的关键。 国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国经济、挟持着各地方经济。一方面，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与香港，房地产一出现问题，使得整个经济很快进入衰退期，而且十多年都无法振兴。如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。因为，就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。还有，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众表示最不满的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国经济。我们应该看到的是尽管房地产业是推动中国GDP增长的重要力量，但是，商品房价格、金融风险、地方政府之业绩以及买不起房屋的百姓，究竟哪一个利益更重要？就得看中央政府天平放在哪里了。这才是目前国内宏观调控能否取得成效的关键。

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楼市需要拐点，需要一次像样的下跌

万科董事局主席王石在接受央视采访中透露了大量重要信息。这些信息告诉我们，争论楼市现在是否处于拐点已不重要，重要的是，中国楼市需要一次像样的调整……

　　最近一段时间，有关楼市拐点之争几乎陷入了白热化状态，且不说在房地产开发商与公众之间，即便在房地产开发商内部，有关拐点的认识也差之千里。万科董事局主席王石认为：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！ 中国大陆房价走势正处在一个拐点上。”而任志强则强调“梦想让楼市进入拐点、看楼市大跌的确实大有人在，但他们会失望的。”

　　正当人们把目光聚集在楼市拐点之争的时候，王石接受了央视采访，在这次采访中王石透露了大量重要信息。这些信息告诉我们，争论楼市现在是否处于拐点已不重要，重要的是，中国楼市需要拐点，需要一次像样的下跌，否则，无论对于民生还是房地产业本身，都将意味着风险的进一步累积。

　　房屋质量的提高需要一次像样的下跌来推动。

　　王石直言不讳地说：“从性能价格比上来讲，中国和发达工业国家相比，我们这个房子是相当相当不值的……和工业发达国家相比，（我国住房）质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善。”

　　作为一位资深房地产商，王石尽管讲得很含蓄，但他依然点出了我国楼市中一个非常严重的问题，即质量“缺口”问题。但是，单纯的“三四年”的时间变迁不能自动提高房屋质量，中国楼市需要一次像样的下跌来促使房屋质量的全面提升。原因有二：

　　一，供不应求因素。最近几年，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒，与居住性需求一起演绎了我国房市供不应求的格局。加之开发商人为囤积土地延迟开发和捂盘惜售等行为，减少了市场的有效供应量，使得供不应求的状况极为明显。不少楼盘刚一开盘就销售一空。在这种情况下，开发商没有任何动力提高房屋建设质量。

　　二是质量监管机制本身的缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，大都对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商。房屋质量的检验同样由开发商实施，质监部门仅按一定比例进行一下抽检（大都流于形式）。在这种情况下，房屋质量怎么可能提高呢？中消协公布的数据显示，房地产质量投诉位居前列。

　　建立在房屋交易量下降基础上的拐点，将能一改开发商由于供不应求局面养成的忽略质量的惰性，迫使其通过提高房屋质量获得消费者的青睐。当然，这也需要同时对房屋质量的监督、检验制度进行变革。

　　面粉贵于面包的现状需要一次像样的下跌来矫正。

　　王石说：“面粉贵过面包的现象不可能持续……土地供应不足是市场健康发展要面对的问题，但是绝对不构成土地要贵过房价的理由。”

　　2007年，我国楼市最大的一个特征，就是“地王”的不断涌现。许多“地王”的楼面价格远远高出了周围的房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这加大了人们对未来房价可能进一步大幅度上涨的预期，由此引发的炒作和投机热潮又成为房价新一轮上涨的推手。面粉贵，面包就一定贵吗？但现在很多开发商就是这样想的，这种思维对许多开发商而言已经根深蒂固。要改变这一点，仅仅靠理论上的争辩是没有任何用处的。只能靠楼市的一次像样的下跌，只能靠楼市下跌带来的深刻的教训，告诉房地产开发商，面包价格也有低于面粉价格的时候，他们才会在“地王”桂冠的争夺中保持足够的理性。

　　房价与民众收入水平严重脱节的状况需要一次像样的下跌来调整。

　　王石说：“很多人都问我现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧……三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会。”

　　房屋的本质是用来居住的，是消费品，而作为消费品的价格是由民众的实际购买力来决定的，当某种商品的价格远远超出民众实际购买力时，这个行业要么通过调整适应人们的购买力，要么，等待人们收入的上涨与之趋近。而无论从哪个角度来讲，我国楼市目前的价格都需要一次像样的下跌来调整。如果继续沿着今年的速度涨下去，在投机和投资收益预期降低的情况下，房价远离居民的购买力只会把开发商自己送入一个高处不胜寒的危险境地。

　　调控政策本身也需要房价有一次像样的下跌来配合。

　　从2005年的“国八条”，到2006年的“国六条”，再到今年的“房贷新政”，楼市调控已经持续两年多，而恰恰是在这两年多中，我国许多地方的楼市走出了一波强势上涨行情。这使得一些开发商开始漠视政策调控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“确实这两年国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次，我觉得这次是不同的，要清醒认识，这个是两方面原因：一个方面是消费者已经承受不住了。这个要清醒地看到。第二个是国家的调整不仅仅是对房地产……当然房地产首当其冲。”

　　房地产开发商作为商人，首先关注的是利润，而决策层首先关注的是社会稳定，关注的是民生和经济的可持续健康发展。房地产领域的过热不仅是通货膨胀的结果更是加剧通货膨胀的推动者。决策者调控楼市的决心通过严厉的房贷新政已经显出端倪。任何漠视这种决心的态度都是危险的。

　　总之，中国楼市是否已经出现“拐点”并不重要，重要的是，中国楼市只有经过一次像样的“拐点”，才能促进房地产业的健康发展，才能减轻和避免房价持续上涨对民生的进一步伤害。而要促使楼市“拐点”的形成，不仅需要公众的支持，也需要楼市中各个利益主体保持必要的清醒，对中央的调控政策作出配合。（作者系房地产界资深评论人士）

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王石建议三年后买房，谁敢采纳

日前万科集团董事长王石对准备要买房子的人说：“建议三四年之后再买，第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后，你一个中产阶层存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的。”（12月24日《CCTV经济半小时》）。

　　从央视《经济半小时》采访内容分析，王石之所以建议三四年后再买房子，主要是基于一些情况考虑的：他深信现在房价过高，住房市场存在很大问题，而且这些问题如果不及时解决是要出大漏子的。“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的，而且感觉到和东南亚的泡沫经济、和日本泡沫经济某个阶段是蛮相似的，所以说这种对他抑制消费，我觉得尽管是行政手段社会上有很多不同反映，我个人认为是非常有必要的。”作为可以趁机大赚特赚的房地产大鳄，却说“房价上涨的令我心惊肉跳”。他认为这样的房价不会持续很久。其次，他深信国家不会坐视不管，房地产调控措施一定会见效。他再三重复“这次调整不同以往”。国家的调整不仅仅是对房地产，外部通货膨胀的压力，投资热钱的增多，国家一定要吸收过多流动性，要把通货膨胀压下来，房地产必将首当其冲。王石告诫和提醒开发商、消费者：“如果不看到这样局面的话会麻烦的”。他认为，国家不会让房价连开发商都“心惊肉跳”地涨下去。外部宏观经济形势也不允许房价再疯涨下去。

　　我们相信王石的建议是中肯的，是诚心的，本意上是为了消费者着想。但是，这个建议是要冒很大风险的。很可能出现好心“办坏事”，好心没有好报的结果，就是说，作为业界领袖级人物的话语分量很重，影响力很大，被消费者采纳的可能性非常高。一旦房价继续涨下去，三四年后房价更高甚至翻倍，这些消费者或者更加买不起房或者要付出更大成本和代价买房，那么，王石先生虽然主观是好的，但客观上却“害了”这些消费者。发生过的两件事情令人不能忘记：一个是前年在某省会城市居住的表弟准备买房，征求各方意见，经过分析国家调控政策等，几个人共同建议半年后再买，表弟接受了这个建议。后来结果可想而知了。二是一个居住在大都市的朋友，准备买房却拿不定主意，左顾右盼等了三个月，房价却涨了三千多，最后无奈还是买了。

　　王石先生的建议在以下情况将会皆大欢喜：一是房价走向理性，不再上涨甚至出现下跌状况。二是房价虽然继续上涨但不是疯涨，而且百姓收入明显高于房价上涨速度。三四年后，虽然房价比现在高了，但是收入增加更多，买房的经济压力并没有增大而是减轻了。无论前者还是后者，都存在很大的不确定性和变数，比如：收入的增加，现在人们对自己的收入预期非常不确定。无论前者还是后者，都与国家宏观调控政策密切相关。但是，现在过分依赖央行信贷手段从需求方面来调控是不够的，房价是很难下来的，必须采取土地政策、税收政策、房地产管理政策等多策并举才能见效。同时，必须大幅度提高居民收入在国民收入中的比重，使居民收入增长速度高于房价上涨速度，使房价收入比处在一个合理区间，使中产阶级能够在商品房市场买起房。（作者：余丰慧）

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任志强：梦想房价大跌的人会很失望

北京地产大鳄任志强日前发表文章称，“‘房市’已进入拐点”，这似乎成了当今市场和媒体的主要观点，并逐步趋于一致的一种看法。任志强认为有“一股寒流”，只是担心用计划经济的手段来解决市场经济的问题，就会是“吃错了药”，让市场经济的机制被破坏了。任志强绝不是认为房市已出现了拐点。

　　文章称，从紧的货币政策和稳健的财政政策似乎是一种矛盾，一方面在限制市场的资金出现流动性过剩；另一方面又放开财政支出的口子。如果是计划经济将大量的财政收入用于投资与生产就难以防止投资的增长过速与过热。但如果大量的财政收入是用于解决提高民众的收入问题及提高民众可以共享的保障与公共性支出，则可拉动消费、调整投资与消费的比重，是有利于市场经济的推动的。

　　印度也许是比中国经济发展还要落后的国家，但印度的教育、医疗等公共性支出却是中国财政支出的数倍或数十倍，这也就是印度希望将GDP的增长速度提高，要连续五年达到10%，而中国却希望将GDP增速降到8%的差别。

　　文章称，防止通涨和过热一定会出台一系列政策。从2002年开始，特别是2004年之后，可以规律性的发现，每次政策的出台都有一个市场消化的周期。尤其是许多不可预见的政策会隔三差五的连续出台时，不管是投资者还是消费者都会有一个观望、分析、博弈的过程，通常这个过程在不同城市与地区中的反应不同，一般会有三至六个月的波动，或上或下，就如同股市总会在政策调整时有所波动一样。不同点在于股市的反映更快更及时更强烈，而房市则不是马上能调头的，反应的周期会较长罢了。

　　任志强认为，第二套房信贷政策的变化与中央的工作会议的从紧政策，确实让个别城市与地区出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。个别城市无法代表整体情况，也无法代替说明全国的普遍情况。

　　什么是拐点也许是大家所关心的。衡量的标准大约应以代表全国房地产市场的指数是在上升还是在持续下降来判断。标准值为100，低于100的为冷点，而高于100则并非变冷、并非进入冬天。11月的标准值是持续上升的，并接近了110的高位，又何来的冬天之说呢？

　　房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。起码从整体数据上看不出有任何的异样，更不用说是全国下跌了。

　　在REICO报告年初的报告中，就预期在各种调控力度加大之后，房价的涨幅应回落，很遗憾的是这种预测落空了，涨幅不但没回落反而自5月份之后上升了（涨幅回落不等于跌价）。9月份关于第二套房的界定争论让政策的作用产生了严重的滞后，但作用在逐步显现，此后的涨幅是回落的。

　　广州的土地流拍与杭州的土地低价中标并不能让北京的土地低价中标，超过底价一倍以上的中标情况说明北京的情况与其他地区不同。全国的情况相互之间有着巨大的差异，用某几个城市或热点城市的情况去说明全国的情况显然是没有说服力的。

　　中国总体的经济背景并未全国恶化，通涨的情况则是带有全球性的。油价不仅让中国的CPI突破了预期，也让许多国家的CPI突破了预期。而通涨的时代中，又有那个国家的房价不是同时在增长呢？通涨反映的是一种币值的变化，这种币值的变化会面对所有的产品或资产价格，于是市场中的供求关系就决定了某一项产品或资产的涨落差别，重要的在于这个产品或资产的供求关系。

　　文章称，目前最新的空置率情况尚未公布，但从历史的数据看并不高，那么就意味着自住需求仍在市场中占主导地位，只有个别城市之中投资或投机的成份偏大，而从全国的情况看并非如此。

　　此轮调控的措施重点在控制投资过快增长的同时控制投资或投机的消费。控制投资无法解决供求关系，但控制投资需求则可能让部分城市或地区的销量下降、缓解供求矛盾，但总体的数据并不表明扣除投资需求之后就解决了供求的矛盾。文章称，如果需求继续存在，则不管如何调控需求都是必须满足的，否则这个政府就没有存在的理由了。

　　这次的第六次差别性调息恰恰最好的说明了这种情况，政府在充分认识到必须尽到政府应满足自住需求的住房要求的责任时，未继续对合理购房需求的长期房贷加息，而只对第二套投资需求的住房信贷加息。文章称，如果政府的目的是为了打垮开发商让房市大跌，大可以同步提息或单独加大住房信贷的利息，甚至可以全面取消对第一套或所有住房的信贷。这也说明政府未来调控的底线仍是要提高居民改善生活质量的住房，而非扼杀整个市场。

　　任志强认为，明年的平均房价是会下跌的。当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。政府的保障性措施如果连这个平均房价都无法拉低，那么又出台这些措施何用呢？更重要的是这些措施确实达到了解决相当一大批人住房困难的问题。

　　发展房市的目的是要解决住房困难与提高住房质量，任志强认为，如果政府承担起了解决住房困难的问题，市场解决了提高生活质量的问题，各有分工、共同促进不正我们想看到的局面吗？市场化的障碍消除之后，需求分层次解决之后，不是更能促进市场化的进步吗？

　　任志强称，梦想让房市进入拐点、看楼市大跌的人确实大有人在，但他们会失望的。大跌给市场与民众并不能带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处，也许仅仅是满足了那些“预言家”的个人偏好。但政府政策的调息告诉市场的信号正是：政府仍然想让更多的人能借助于个贷合理的解决住房的需求问题。（来源：和讯网）

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高房价是个传染病

近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长、波及范围之广，在世界经济史上少有。次贷危机后房价的下跌与退潮也是从美国开始，这与大规模的传染病也有相似的特征。

美国、英国、法国、西班牙、意大利、比利时、丹麦、瑞典、澳大利亚等发达国家，以及巴西、印度、泰国等发展中国家近年来均出现房价持续快速上涨现象，有的国家房价仍在上涨。2001年至2006年，美国房价增长了54.9%，其中2005年增长率达到11.32%；法国房价增长了50%，其中2005年增长率达到16.25%；英国房价增长了85.4%，其中2002年增长率达到24.86%。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨已经具有显著的国际传导特征。

在中国也有类似的情况，房价上涨先源于一线城市，后向二线城市扩展，然后波及到全国的县城。

公认的主因是在全球流动性过剩。微观层面同时也存在大量问题。

房价上涨预期导致投机，部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。抑制投机需求显然对维持供需平衡很重要。

客观来看目前住房供求矛盾突出原因还是供求关系。

从需求角度看，随着人民收入水平的提高、城市化进程的加快上，不仅形成了持续、强劲的住房消费需求。

而从供给角度看，供应总量明显不足，供给结构失衡，中小户型供应明显较少。今年1月-10月，全国完成商品住宅竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%；销售面积是竣工面积2.11倍，供给的增长明显赶不上需求的增长。

　　是住宅建设用地供应紧张，地价、原材料及人工费用不断上涨，形成房价上涨的成本推动因素。

是住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动，导致部分城市居民在住房消费上重买轻租、追求早买房、买大房。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。

地方政府落实中央科学发展观不力也是重要推手，国务院调控政策尚未得到全面落实。几年来，针对房价上涨较快、住房供应结构不合理等问题，国务院采取了一系列政策措施，加强房地产市场调控，取得了积极成效，但也存在政策措施在一些地方没有全面贯彻落实的问题。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。2007年1月-10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生。2007年1月-10月份，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积只增长了9.1%。

治病要对症下药才行。不能像美国那样到了危机爆发才开始应对。